Zakup nieruchomości w Chinach: weryfikacja i oszustwa, które powinien znać cudzoziemiec

Chiny to rynek, na którym o tym, czy jesteś właścicielem tego, za co zapłaciłeś, decydują dokumenty, a nie budynek. Ten artykuł to lista kontrolna tego, co sprawdzić, zanim ruszą pieniądze, oraz typowe ryzyka. To informacja ogólna, nie porada prawna. Opiera się na opracowaniach kancelarii, doniesieniach prasowych i dokumentach władz lokalnych widzianych w streszczeniach wyszukiwarki, a przepisy różnią się między miastami i się zmieniają, dlatego wszystko potwierdź u prawnika z chińską licencją. Czy cudzoziemiec może w ogóle kupować, opisuje kto może kupić i jak, a co faktycznie się posiada, prawo użytkowania gruntu. Nie mamy ofert w Chinach i niczego tam nie sprzedajemy.

Zacznij od tytułu

Według Kodeksu cywilnego, jak streszcza go analiza prawna, prawo rzeczowe do nieruchomości powstaje z wpisem do państwowego rejestru. Podpisanie umowy i pełna zapłata same z siebie nie czynią Cię właścicielem. Pierwsze sprawdzenie dotyczy więc świadectwa własności nieruchomości i wpisu w rejestrze:

• Kto jest właścicielem w rejestrze i czy nazwisko zgadza się ze sprzedającym?
• Czy lokal jest obciążony hipoteką lub innym ciężarem? Trzeba go zdjąć albo sprzedający musi go spłacić z uzyskanych środków przed przeniesieniem prawa.
• Jakie jest przeznaczenie i ile zostało z prawa użytkowania gruntu?
• Czy sprzedaje firma czy osoba fizyczna i czy są współwłaściciele, na przykład małżonek, którego zgoda jest potrzebna?

Nie znaleźliśmy oficjalnego opisu, jak cudzoziemiec może zapytać rejestr. Poproś chińskiego prawnika o pobranie wpisu w lokalnym urzędzie rejestracji nieruchomości i omówienie go z Tobą, i nie polegaj na kopii od sprzedającego lub agenta. Opracowania komercyjne radzą też zawrzeć w umowie gwarancję braku nieujawnionych obciążeń wraz z odszkodowaniem na wypadek, gdyby się pojawiły.

Nowe budynki: pozwolenie na przedsprzedaż i pieniądze

Większość nowych mieszkań w Chinach sprzedaje się przed ukończeniem. Przed podpisaniem sprawdź pozwolenie na przedsprzedaż, pozwolenia na grunt i budowę, licencję dewelopera i zaawansowanie inwestycji. Pieniądze z przedsprzedaży powinny trafiać na nadzorowany rachunek i iść na dokończenie budowy, ale przestrzeganie było nierówne, według S&P Global i chińskiej prasy z 2022 roku. Kilka miast zaostrzyło wtedy własne przepisy.

28 sierpnia 2026 roku ministerstwo budownictwa, ministerstwo zasobów naturalnych i regulator finansowy wydały wspólny okólnik przesuwający rynek ku sprzedaży gotowych mieszkań, jak podały CGTN i Caixin. Według tych doniesień w inwestycjach nadal sprzedawanych przed ukończeniem główna konstrukcja powinna być wzniesiona, projekty, które miały pozwolenia na budowę przed okólnikiem, zachowują stare zasady, lokalne władze muszą zaostrzyć nadzór nad środkami z przedsprzedaży, a kredyty hipoteczne na mieszkania w przedsprzedaży uruchamia się dopiero po zarejestrowaniu inwestycji jako ukończonej. Chińskiego tekstu nie czytaliśmy, więc zapytaj prawnika, jakie zasady obowiązują dla daty pozwolenia Twojej inwestycji.

Ogólne wskazówki o sprawdzaniu dewelopera są w jak zweryfikować dewelopera za granicą, a obraz rynku w ceny, rentowność i ryzyko deweloperów.

Mieszkania, których nie można kupić zgodnie z prawem

Rozpowszechnioną kategorią są tak zwane mieszkania „małych praw własności”: domy zbudowane przez mieszkańców wsi na zbiorowej ziemi wiejskiej i sprzedawane osobom z zewnątrz. Lincoln Institute i opracowanie polityczne opisują je jako niezgodne z ustawą o zarządzaniu gruntami, bo tylko państwo może przekształcić ziemię wiejską w miejską. Kupujący dostaje umowę z komitetem wiejskim, a nie świadectwo własności, i sądy jej nie uznają. Raport VOA z 2020 roku opisał rozbiórki w jednym przypadku, zwykle bez odszkodowania. Ten sam instytut szacuje liczbę takich mieszkań na dziesiątki milionów, ale oficjalnych statystyk nie ma. Zasada jest prosta: brak zarejestrowanego świadectwa od organu mieszkaniowego oznacza brak własności.

Powierzchnia: za co płacisz i co dostajesz

Chińskie mieszkania sprzedaje się według powierzchni całkowitej, czyli powierzchni wewnętrznej plus udziału w częściach wspólnych, takich jak klatki schodowe, szyby wind i holle. Według zestawienia z 2022 roku nie ma ustawowego limitu tego udziału. Szacunek jednego dewelopera wskazuje współczynnik części wspólnych w mieszkaniach mniej więcej od 18 do 25 procent, a w niektórych inwestycjach donoszono o większym. Poproś o raport geodety z powierzchnią całkowitą, wewnętrzną i wspólną Twojego lokalu i dopilnuj, by umowa podawała powierzchnię wewnętrzną i współczynnik, a nie tylko wartość całkowitą. Ogrzewanie i opłaty eksploatacyjne często liczy się od powierzchni całkowitej.

Najemcy, szkoły i obietnice

• Najemcy w lokalu. Komercyjny przewodnik prawny opisuje zasadę, że sprzedaż nie kończy istniejącej umowy najmu, więc kupujący może przejąć lokal z najemcą. Przeczytaj umowę najmu, a jeśli chcesz lokal wolny, zapisz jego wydanie w umowie.
• Rejony szkolne. Przyjęcia do szkół od dawna wiązały się z nieruchomością i lokalnym meldunkiem, co windowało ceny mieszkań „szkolnych”. Zasady się zmieniały i różnią się według miast: Xi’an na przykład zakazał w 2018 roku obiecywania przyjęcia do szkoły w umowach i reklamach, a pekińska dzielnica Haidian przeszła na koordynację w całej dzielnicy, według Asia Times i Caixin. Nie przepłacaj za obietnicę. Zapytaj lokalny wydział edukacji.

Agenci i kanał płatności

Krajowa opinia z 27 kwietnia 2023 roku, wydana przez ministerstwo budownictwa i regulatora rynku, mówi, że prowizje agentów ustala się w drodze negocjacji, zachęca do stawek progresywnych oraz wymaga wyraźnego ujawniania cen i rejestracji agencji, według streszczeń chińskiej prasy. Przepisów o podwójnym pośrednictwie i o tym, gdzie wolno trzymać pieniądze, nie znaleźliśmy, więc zapytaj agenta na piśmie, po czyjej stronie działa i jak mu się płaci. Przy odsprzedaży przepisy lokalne w kilku miastach wymagają, by pieniądze kupującego trafiały na nadzorowany rachunek, i zakazują agencjom przyjmowania i wypłacania środków przez inne rachunki. Te przepisy są lokalne, więc dopytaj, który obowiązuje. Nigdy nie płać zaliczki na rachunek prywatny ani osobisty rachunek agenta: zob. dlaczego zaliczka przed sprawdzeniem tytułu to najdroższy błąd.

Oszustwa

Nie znaleźliśmy oficjalnego ostrzeżenia o fałszywych ofertach skierowanych do cudzoziemców kupujących chińskie nieruchomości i nie twierdzimy, że takie istnieje. Pouczające są schematy opisane dla cudzoziemców wynajmujących w Chinach: wynajmujący twierdzi, że jest za granicą i prześle klucze po zapłacie, oraz lokale zarejestrowane jako biurowe, ale wynajmowane jako mieszkania, według SmartShanghai, a także fałszywi wynajmujący i fałszywi pracownicy ambasad w dwujęzycznym przewodniku towarzystwa ubezpieczeniowego. Ogólne schematy opisują oszustwa na nieruchomości za granicą i sklonowane strony agencji i fałszywe profile agentów.

Sygnały ostrzegawcze:

• Cena wyraźnie niższa niż porównywalnych mieszkań i pośpiech z zaliczką.
• Sprzedający lub agent nie potrafi pokazać świadectwa własności albo pokazuje tylko zdjęcie.
• Prośba o płatność na rachunek osobisty lub zagraniczny.
• Brak zarejestrowanego tytułu dla lokalu albo umowa „wiejska” lub „zbiorowa”.
• Nacisk, by nie angażować prawnika albo podpisać dokument w niezrozumiałym języku.

Dokumenty i prawnicy

Chiny przystąpiły do konwencji haskiej o apostille, która obowiązuje od 7 listopada 2023 roku, więc zagraniczny dokument urzędowy z apostille jest przyjmowany bez legalizacji konsularnej, według Clyde & Co i innych. Dokument prywatny, na przykład pełnomocnictwo, trzeba najpierw poświadczyć notarialnie, a ambasady ostrzegają, że apostille nie gwarantuje przyjęcia, więc sprawdź wymogi w urzędzie, który dokument przyjmie. Zob. apostille i legalizacja oraz pełnomocnictwo na zakup za granicą. Wybierz prawnika z chińską licencją, zatrudnionego przez Ciebie, a nie przez agenta czy dewelopera: notariusz czy prawnik, kogo potrzebujesz za granicą. Przelewy i kredyty omawia hipoteka i kontrola kapitału, a cały zestaw przewodników jest w nieruchomości w Chinach i Hongkongu dla cudzoziemców.

FAQ

Czy podpisana umowa wystarczy, by być właścicielem? Nie. Według analizy prawnej Kodeksu cywilnego prawo powstaje z wpisem do rejestru, więc to rejestrację trzeba sprawdzić.

Czy mogę sprawdzić tytuł sam z zagranicy? Nie znaleźliśmy oficjalnej drogi dla kupującego cudzoziemca. Poproś chińskiego prawnika o pobranie wpisu i wyjaśnienie go.

Czy tanie mieszkanie „wiejskie” jest równoważne zwykłemu? Zwykle uznaje się je za mieszkanie bez świadectwa własności i bez ochrony sądu, więc nie.

Co to oznacza dla zwykłego kupującego

• Sprawdź zarejestrowany tytuł i obciążenia przed jakąkolwiek płatnością.
• W nowym budynku sprawdź pozwolenie na przedsprzedaż, depozyt środków i datę pozwolenia względem przepisów z 2026 roku.
• Unikaj wszystkiego bez zarejestrowanego świadectwa własności, w tym mieszkań wiejskich i zbiorowych.
• Płać tylko kanałami nadzorowanymi lub kontrolowanymi przez prawnika, nigdy na rachunki prywatne.
• Zatrudnij własnego prawnika z chińską licencją i dbaj o dokumenty poświadczone notarialnie i z apostille.

Jeśli chcesz niezależnej opinii o krótkiej liście, D.H. Realting działa z Warszawy jako niezależny konsultant i może włączyć lokalnego prawnika; zapytaj, jak nam płacą, tak jak zapytałbyś każdego.