Trzydzieści osiem miesięcy spadku cen rok do roku, inwestycje niższe o około jedną piątą, niska rentowność najmu, restrukturyzacja deweloperów i nowa zasada przedsprzedaży: gdzie jest rynek i co to znaczy dla zagranicznego kupującego.
Niewiele rynków nieruchomości na świecie zmieniło się w ciągu pięciu lat tak bardzo jak chiński. Dla zagranicznego kupującego pytanie nie brzmi, czy ceny spadały, ale co rynek robi teraz, ile czynszu da mieszkanie i co może pójść nie tak z deweloperem lub projektem. Artykuł zbiera to, o czym do października 2026 roku donosiły wskazane media, z datami, i wprost mówi, czego nie udało się znaleźć. To informacja ogólna, a nie rekomendacja inwestycyjna, i nie radzi ani kupować, ani nie kupować. Nie mamy ofert w Chinach.
Gdzie są teraz ceny
Państwowy Urząd Statystyczny Chin co miesiąc publikuje indeks dla 70 miast. W przypadku sierpnia 2026 roku doniesienia o publikacji mówią, że ceny nowych mieszkań w 70 miastach spadły o 3,0% rok do roku, po 3,2% w lipcu, czyli 38. miesiąc z rzędu rocznych spadków, a w ujęciu miesięcznym o około 0,1% (Trading Economics, przez Hellenic Shipping News). To najwolniejszy spadek od grudnia 2025 roku, ale nadal spadek. Obraz jest nierówny: w Szanghaju ceny wzrosły według doniesień o około 3,0% rok do roku, a w Kantonie, Shenzhen, Chongqingu i Tianjinie nadal spadały, ale wolniej. Liczba miast z cenami bez zmian lub rosnącymi w ujęciu miesięcznym wzrosła: 20 z 70 w czerwcu (Caixin) i 23 w lipcu (SCMP). Publikacji za wrzesień 2026 roku nie znaleźliśmy, więc jej nie podajemy.
Aktywność: inwestycje, nowe budowy i zapasy
Za styczeń-sierpień 2026 roku dane urzędu, przekazane przez SteelOrbis, pokazują spadek inwestycji deweloperskich o 19,9% rok do roku (około 4,8 bln juanów), spadek powierzchni nowych budów o 24,8% i sprzedaż powierzchni komercyjnej około 499 mln m², o 12,1% mniej. Za styczeń-czerwiec Metal.com podawał spadek środków otrzymanych przez deweloperów o 20,2%. Fitch w raporcie z połowy 2026 roku oczekuje obecnie spadku wartości sprzedaży nowych mieszkań o 11-13% w 2026 roku, głębszego niż wcześniejsze 7-8%. Co do niesprzedanych zapasów, Morgan Stanley oszacował w styczniu 2026 roku, że krajowe zapasy mogły wzrosnąć do 31-32 miesięcy sprzedaży do grudnia 2025 roku; to szacunek analityków, a nie statystyka oficjalna.
Rentowność najmu jest niska
Rentowność brutto najmu w największych miastach jest niska, bo ceny są wysokie w stosunku do czynszów. Jedna strona agregatora bez daty, przypisująca liczby Global Property Guide, podaje mniej więcej 1,5-2,5% dla Szanghaju, 1,7-2,4% dla Pekinu, 1,5-2,3% dla Shenzhen i 1,8-2,8% dla Kantonu, a dla wybranych miast drugiego szczebla 2,5-4,0% przy większym ryzyku cenowym. Traktuj to orientacyjnie: liczby są brutto, przed podatkami, utrzymaniem, pustostanami i prowizjami pośredników, a oficjalnej serii czynszów do weryfikacji nie znaleźliśmy.
Deweloperzy
Napięcie na rynku wzięło się od deweloperów. Według doniesień:
- Country Garden: sąd w Hongkongu zatwierdził plan restrukturyzacji 4 grudnia 2025 roku (w życie od 30 grudnia 2025 roku), obejmujący około 17,7 mld dolarów długu zagranicznego według doradcy Linklaters, a 16 lutego 2026 roku Sąd Najwyższy oddalił wniosek o likwidację (AFP).
- Evergrande: nakaz likwidacji wydano w styczniu 2024 roku, a spółkę wycofano z giełdy w Hongkongu w sierpniu 2025 roku (AP). Danych za 2026 rok o odzyskach wierzycieli nie znaleźliśmy.
- Vanke: pierwsze publiczne odroczenie długu nastąpiło w grudniu 2025 roku, wierzyciele odrzucili kilka planów przedłużenia, a największy akcjonariusz Shenzhen Metro zobowiązał się do pożyczek do 22 mld juanów w 2026 roku. W maju 2026 roku, powołując się na Reuters, donoszono, że Vanke rozważa spłatę 40% obligacji zapadających w czerwcu i lipcu z rocznym przedłużeniem. Jak to się skończyło, nie znaleźliśmy.
Przytaczamy to jako zgłaszane zdarzenia, a nie ocenę jakiejkolwiek spółki.
Przedsprzedaż i niedokończone projekty
W Chinach dużo mieszkań sprzedawano, zanim je zbudowano. Gdy deweloperom kończyły się pieniądze, część projektów stawała, a kupujący nadal płacili raty za mieszkania, do których nie mogli się wprowadzić. 28 sierpnia 2026 roku trzy organy: ministerstwo budownictwa mieszkaniowego, ministerstwo zasobów naturalnych i regulator finansowy, wydały zasady, które według doniesień Caixin, The Standard i SCMP: wymagają doprowadzenia budynku do stanu surowego zamkniętego przed przedsprzedażą; dają pierwszeństwo sprzedaży gotowych, nadających się do zamieszkania mieszkań na nowo sprzedanych działkach; kierują środki z kredytów na mieszkania z przedsprzedaży na nadzorowany rachunek powierniczy, zwalniany po zgłoszeniu zakończenia budowy; i wydłużają maksymalny okres kredytu z 30 do 40 lat. Nie działają wstecz dla projektów z pozwoleniami wydanymi przed 28 sierpnia 2026 roku. Analitycy cytowani w doniesieniach różnią się w ocenie skutku: jedni uważają, że ryzyko kupującego maleje, inni, że deweloperom znika źródło finansowania, a spadek może się przedłużyć. Danych o odsetku ukończonych zatrzymanych projektów nie znaleźliśmy.
Co zrobiła polityka
- Biała lista: finansowanie kwalifikujących się projektów, uruchomione w styczniu 2024 roku. Ministerstwo mieszkalnictwa podało, że zatwierdzone kredyty przekroczyły 7 bln juanów do października 2025 roku. W styczniu 2026 roku pisano, że regulatorzy zezwolą na dłuższe przedłużanie kredytów; oficjalnej zasady nie znaleźliśmy. Około 60% ankietowanych instytucji uznało odpowiednie zabezpieczenie za najtrudniejszy warunek wejścia.
- Łagodzenie ograniczeń zakupu: Szanghaj ogłosił pakiet siedmiu środków w lutym 2026 roku, Shenzhen złagodził limity w kwietniu 2026 roku, Kanton zniósł ograniczenia w 2025 roku, a Pekin w sierpniu 2026 roku skrócił dla osób spoza miasta w obrębie Piątej Obwodnicy wymagany okres opłacania składek lub podatków z dwóch lat do jednego.
- Stopy kredytów: obniżki zaczęły się we wrześniu 2024 roku. Zmian w 2026 roku nie znaleźliśmy i nie podajemy bieżących stóp.
Co wiadomo, a czego nie
Prognozy się różnią i żadna nie jest faktem. W styczniu 2026 roku Morgan Stanley oczekiwał spadku cen nowych mieszkań o dalsze 2-3% w 2026 roku, a stabilizacji w miastach pierwszego szczebla i dużych drugiego w drugiej połowie 2027 roku, jeśli warunki się utrzymają. Wcześniejsza ocena Fitch to spadek o 4-6% w 2026 roku i o 2-4% w 2027 roku. Ocen MFW i Moody's nie znaleźliśmy. Warto obserwować liczbę miast z miesięcznymi wzrostami cen, nowe budowy i inwestycje, miesiące zapasów, finansowanie deweloperów i odsetek ukończonych projektów z przedsprzedaży.
Co to oznacza dla zagranicznego kupującego
Nieruchomość w Chinach to długie, niepłynne zaangażowanie na spadającym rynku, z niskim dochodem z najmu i zasadami dotyczącymi tego, kto może kupować i jak wyprowadzać pieniądze. Te zasady opisujemy w materiałach kto może kupić i jak, prawo użytkowania gruntu i kredyty i przelewy pieniędzy. Różnice między miastami są w materiale najlepsze miasta dla zagranicznych kupujących, kontrole w materiale weryfikacja i oszustwa, a osobny rynek Hongkongu w przewodniku po Hongkongu. Zob. także co się dzieje, gdy deweloper upada i jak zweryfikować dewelopera.
FAQ
Czy ceny mieszkań w Chinach nadal spadają? Według zgłaszanych danych dla 70 miast ceny nowych mieszkań w sierpniu 2026 roku spadły rok do roku 38. miesiąc z rzędu, w wolniejszym tempie, a w kilku miastach rosną. Danych za wrzesień nie znaleźliśmy.
Czy rentowność około 2% w Szanghaju jest normalna? Mieści się w orientacyjnym zakresie dla największych miast podawanym przez jeden agregator, przed kosztami.
Czy zasada przedsprzedaży z sierpnia 2026 roku usuwa ryzyko niedokończonych projektów? Ma je zmniejszyć dla nowych projektów, ale nie działa wstecz dla wcześniejszych pozwoleń, a analitycy różnią się w ocenie skutku.
Co to oznacza dla zwykłego kupującego
- Traktuj Chiny jako długoterminowy, niepłynny aktyw, a nie szybką transakcję.
- Nie zakładaj rentowności: zgłaszana rentowność brutto w największych miastach jest niska i niepotwierdzona.
- Wybieraj gotowe domy zamiast przedsprzedaży i sprawdzaj, kto trzyma rachunek powierniczy i tytuł.
- Śledź oficjalną miesięczną publikację, a nie nagłówki, i pytaj o datę każdej liczby.
- Zanim cokolwiek zapłacisz, skorzystaj z porady prawnika w Chinach.
Jeśli chcesz niezależnego porównania rynków przed decyzją, pomoże niezależny doradca po stronie kupującego. D.H. Realting działa z Warszawy jako niezależny konsultant; zapytaj, jak nam płacą, tak jak zapytałbyś każdego.