Cypr czy Bułgaria: gdzie kupić nieruchomość

Cypr i Bułgaria należą do UE, obie mają euro i przyciągają kupujących mówiących po rosyjsku, polsku i angielsku. Leżą jednak na przeciwnych końcach skali cen i inaczej sprawdzają się jako dom wakacyjny, inwestycja pod wynajem czy miejsce do przeprowadzki. To porównanie idzie kryterium po kryterium, opiera się na liczbach z naszych datowanych poradników (październik 2026) i nie wskazuje ogólnego zwycięzcy, bo odpowiedź zależy od budżetu i celu. Szczegóły: ceny nieruchomości na Cyprze i koszty zakupu oraz ceny w Bułgarii i koszty zakupu.

Cena wejścia i cena za m²

Cypr jest droższy. Ceny ofertowe mieszkań w 2026 roku to z grubsza od 4 000 do ponad 8 000 euro za m² w Limassol, 2 800–4 500 euro w Pafos, 2 000–3 900 euro w Larnace i 1 700–2 700 euro w Nikozji. To ceny z ogłoszeń agentów i portali, średnie transakcyjne są niższe. Bank Centralny Cypru podał wzrost ogólnego indeksu o 8,5% rok do roku w drugim kwartale 2026.

Bułgaria startuje wyraźnie niżej. Średnia w Sofii to około 2 680 euro za m², dobre apartamenty kurortowe w Słonecznym Brzegu, Nesebyrze i Świętym Włas są szacowane na około 1 200–2 000 euro, w Bansko i Pamporowie na około 900–1 300 euro. Dane Eurostatu za pierwszy kwartał 2026 pokazały wzrost cen o około 14,8% rok do roku, ale liczba transakcji w pierwszym kwartale była średnio o 15% niższa niż rok wcześniej, więc rynek nie rośnie równomiernie.

Koszty i podatki przy zakupie

Na Cyprze rynek wtórny płaci opłaty transferowe 3%, 5% i 8% w kolejnych przedziałach ceny, na rynku wtórnym zmniejszone o połowę, a nowe budownictwo płaci zamiast tego VAT 19% (obniżona stawka 5% ma ścisłe warunki). W naszym przykładzie mieszkania z rynku wtórnego za 300 000 euro opłaty i prawnik to około 4% ceny, bez prowizji agenta. Rocznego podatku od nieruchomości na Cyprze nie ma od 2017 roku, są tylko opłaty gminne.

W Bułgarii lokalny podatek od przeniesienia własności wynosi według dostępnych danych około 1,3–3% zależnie od gminy (Sofia 3%), a łączne koszty kupującego z notariuszem, rejestracją i agentem szacuje się na 4–8%. Nowe budynki od dewelopera będącego płatnikiem VAT mają według doniesień 20% VAT w cenie, starsze budynki są zwykle zwolnione. Roczny podatek gminny to około 0,1–0,45% wartości szacunkowej plus opłata za odpady.

Rentowność najmu i sezonowość

Według Global Property Guide średnia rentowność brutto to około 4,9% na Cyprze (pierwszy kwartał 2026) i około 4,2% w Bułgarii (2026). Limassol ma średnio około 5,3% brutto, dla Burgas podaje się 5,1–5,3%, dla Sofii około 4,2%. Na Cyprze netto jest zwykle o 1,5–2 punkty niższe niż brutto.

Sezonowość jest inna. Limassol opisuje się jako rynek całoroczny, Pafos jako bardziej turystyczny. W Bułgarii kurorty nadmorskie zarabiają głównie od czerwca do września, a Bansko zimą. Dane brokerskie podają rentowność netto 6–7% dla apartamentów kurortowych, ale te same źródła pokazują obłożenie około 35% przy gondoli w Bansko, więc zawsze pytaj o obłożenie stojące za liczbą.

Podatek od najmu: na Cyprze stosuje się według doniesień skalę podatku dochodowego (20–35% przy wyższych dochodach) po automatycznym odliczeniu 20%; Bułgaria opodatkowuje najem stawką 10%, a u nierezydentów jest ona pobierana u źródła bez odliczenia kosztów (według doniesień). Podatek w kraju zamieszkania to odrębna kwestia, zob. podatek od najmu za granicą dla polskich rezydentów.

Zasady własności dla cudzoziemców

W Bułgarii obywatele UE i EOG mogą kupować dowolne nieruchomości. Obywatel spoza UE może być właścicielem mieszkania na własne nazwisko, a grunty i domy z gruntem kupuje zwykle przez bułgarską spółkę. Na Cyprze obywatele UE kupują swobodnie. Według zestawienia kancelarii (aktualizacja z września 2025) obywatele spoza UE potrzebują zezwolenia i są ograniczeni do jednej działki mieszkaniowej do 4 000 m² oraz dwóch obiektów łącznie; surowsza ustawa była wtedy w fazie projektu. Nie udało nam się potwierdzić, czy została od tego czasu przyjęta, więc zapytaj cypryjskiego prawnika o obecny stan. Jeśli rozważasz podzieloną część wyspy, najpierw przeczytaj naszą notatkę o Cyprze Północnym.

Pobyt i wizy

Obywatel UE ma prawo mieszkać w obu krajach na zasadach unijnych i nie musi w tym celu kupować nieruchomości. Dla obywateli spoza UE zakup mieszkania sam w sobie nie daje zezwolenia na pobyt w Bułgarii, zob. złota wiza Bułgarii. Cypr ma ścieżkę stałego pobytu powiązaną z zakupem nieruchomości, ale nasze wiadomości donoszą, że Cypr planuje zaostrzyć zasady złotej wizy, więc sprawdzaj przepisy obowiązujące w dniu składania wniosku: złota wiza Cypru. Bułgaria jest w strefie euro od 1 stycznia 2026 i należy do strefy Schengen; Cypr jest w UE i strefie euro, ale jeszcze nie w Schengen.

Kredyt hipoteczny

Oba kraje kredytują cudzoziemców, ale kredytowanie nierezydentów jest selektywne. Według zestawień portali podaje się do około 60% wartości na Cyprze i 50–70% w Bułgarii; to nie są oferty banków. Przeczytaj kredyty dla cudzoziemców na Cyprze i w Bułgarii i uzyskaj wstępną decyzję banku przed podpisaniem rezerwacji.

Koszty bieżące

W bułgarskich kompleksach kurortowych pobiera się opłaty eksploatacyjne; jeden z przykładów to 12 euro za m² rocznie w nowych apartamentach, a w Bansko roczna opłata za lokal mieszkalny to według doniesień około 500 euro. Cypryjskie kompleksy z basenem i windą też pobierają opłaty serwisowe, a opłaty gminne to zwykle 90–300 euro rocznie. W obu krajach zarządzanie i naprawy wynajmowanego lokalu obniżają zysk netto.

Klimat, styl życia i loty

Cypr oznacza długi ciepły sezon, powszechnie używany angielski i bezpośrednie loty z wielu europejskich miast, co sprzyja regularnym krótkim pobytom. Bułgaria ma cztery pory roku, letnie Morze Czarne i ośrodki narciarskie, a z lotnisk w Sofii, Warnie i Burgas jest wiele połączeń europejskich. Sprawdź rozkład lotów z własnego miasta w miesiącach, w których planujesz korzystać z nieruchomości.

Ryzyka

Na Cyprze główne ryzyka to szybki już wzrost cen, wysoka cena wejścia w stosunku do rentowności oraz weryfikacja prawa własności i pozwoleń; zob. ryzyka inwestycji na Cyprze. W Bułgarii to nadpodaż na wybrzeżu i sezonowość, budynki bez Aktu 16 oraz opłaty eksploatacyjne; zob. ryzyka inwestycji w Bułgarii. Szerszy obraz dają porównania Cypr i Grecja oraz Bułgaria i Czarnogóra.

Kto co powinien wybrać

• Jeśli budżet jest poniżej około 100 000 euro i szukasz mieszkania wakacyjnego lub miejskiego pod długi najem, bliżej do Bułgarii z niższą ceną wejścia.
• Jeśli chcesz dłuższego sezonu dla siebie, środowiska anglojęzycznego i głębokiego rynku najmu w Limassol, bliżej do Cypru, przy wyższej cenie.
• Jeśli jesteś obywatelem spoza UE i chcesz pobytu przez nieruchomość, nie wybieraj żadnego z krajów tylko z tego powodu: najpierw sprawdź obowiązujące zasady dla swojego paszportu.
• Jeśli liczysz na dochód z najmu, policz zysk netto z realistycznym okresem pustostanu w obu krajach; liczby z kurortów po obu stronach bywają optymistyczne.

FAQ

Co jest tańsze, Cypr czy Bułgaria? Bułgaria jest tańsza za m² w prawie każdej porównywalnej kategorii, choć Sofia jest droższa niż kurorty.

Gdzie jest wyższa rentowność najmu? Średnie brutto są zbliżone: około 4,9% na Cyprze i 4,2% w Bułgarii, a najlepsze wyniki są w Limassol i Burgas. Netto zależy od kosztów, podatku i obłożenia.

Czy obywatel spoza UE może kupić w obu krajach? Tak, z warunkami: zezwolenie na Cyprze (według doniesień) i spółka przy zakupie gruntu w Bułgarii.

Czy płaci się coroczny podatek od nieruchomości? Na Cyprze nie (tylko opłaty gminne). W Bułgarii obowiązuje niewielki podatek gminny około 0,1–0,45% wartości szacunkowej.

Czy Bułgaria jest w strefie euro? Tak, od 1 stycznia 2026, tak jak Cypr.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą: wyszukujemy nieruchomości w obu krajach i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Możemy przygotować krótką listę pod twój budżet i cel oraz policzyć zysk netto na twoich liczbach. Więcej rynków znajdziesz na stronach krajów i w kalkulatorach. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; przepisy i ceny się zmieniają, dlatego przed zakupem zweryfikuj aktualne zasady. Oficjalne źródła: Bank Centralny Cypru i Agencja Rejestrów Bułgarii.