Praga, Budapeszt i Bukareszt: ceny, koszty zakupu, zezwolenia dla kupujących spoza UE, podatek od najmu, najem krótkoterminowy i pobyt, stan na październik 2026.
Czechy, Węgry i Rumunia to trzy rynki UE w Europie Środkowo-Wschodniej, które przyciągają kupujących mieszkających w regionie, w tym wielu rosyjsko- i polskojęzycznych. Żaden z nich nie jest w strefie euro (korona, forint i lej), mają różne procedury zakupu a dla kupujących spoza UE różnią się: Węgry wymagają oficjalnego zezwolenia, Rumunia ogranicza ziemię, a Czechy są najbardziej otwarte. Porównanie opiera się na naszych poradnikach dla Czech, Węgier i Rumunii, stan na październik 2026. Liczby są orientacyjne; każdy punkt potwierdź u lokalnego prawnika.
Ceny
Trzy źródła mierzą różne rzeczy w różnych walutach, więc ich nie przeliczamy; weź dzisiejszy kurs i porównuj porównywalne.
Praga: mieszkania kosztowały średnio około 153 100 koron za m² w pierwszej połowie 2026, zob. nasz news, a mieszkania z rynku wtórnego osiągnęły rekord, zob. ten news. Jeden agregator szacuje Brno na około 90 000-120 000 koron za m².
Budapeszt: indeks Housiko (lipiec 2026) pokazał medianę ceny ofertowej około 1,34 mln forintów za m², od około 1,96 mln w V dzielnicy do około 0,85 mln w XXIII. Wokół Balatonu portale ogłoszeniowe podawały około 1,27 mln forintów za m² w Siófok i 1,5 mln w Balatonfüred. Zob. też spowolnienie rynku mieszkaniowego na Węgrzech.
Bukareszt: według Storia (doniesienie za sierpień 2026) średnie ceny ofertowe mieszkań wynosiły około 2 160 euro za m² w Bukareszcie, 3 298 w Klużu-Napoce i 2 342 w Braszowie. To ceny ofertowe, nie końcowe ceny transakcyjne.
Koszty zakupu i podatki
Czechy: podatek od nabycia 4% zniesiono ustawą 386/2020 dla przeniesień zarejestrowanych od 1 grudnia 2019, zob. oficjalne informacje podatkowe. Pozostaje opłata katastralna 2 000 koron oraz koszty prawnika, escrow i agenta; źródła wtórne szacują łączne koszty kupującego na około 3-6%.
Węgry: opłata od nabycia 4% ceny (2% od części powyżej 1 mld forintów), płaci kupujący po wystawieniu rachunku przez urząd skarbowy; z mocy prawa umowę sporządza i kontrasygnuje adwokat, jego honorarium to około 1% plus 27% VAT (według doniesień), do tego niewielka opłata rejestru gruntów.
Rumunia: opłatę notarialną podaje się często w przedziale około 0,65-2% ceny, rejestracja w księdze gruntowej to około 0,15%, a sprzedający płaci podatek 3% wartości sprzedaży (przy posiadaniu do 3 lat) lub 1% (powyżej 3 lat). Przy nowych mieszkaniach standardowy VAT wzrósł do 21% od 1 sierpnia 2025; przejściową stawkę 9% dla wąskiej kategorii mieszkań przedłużono do 30 września 2026, więc sprawdź, czy dotyczy konkretnej transakcji.
Zob. całkowity koszt posiadania nieruchomości za granicą jako listę do budżetu.
Kto może kupować
Czechy są najbardziej otwarte. Dla obywateli UE i EOG nie ma ograniczeń dla mieszkań i domów, a według otwartych przez nas źródeł obywatele spoza UE mogą w praktyce również kupować mieszkania i domy; ziemia, zwłaszcza rolna, to odrębna kwestia dla prawnika.
Węgry: obywatele UE, EOG i Szwajcarii kupują bez zezwolenia. Pozostali potrzebują zgody urzędu rządowego komitatu lub dzielnicy Budapesztu. Urząd ma około 45 dni (często kilka tygodni), opłata według doniesień wynosi 50 000 lub 65 000 forintów, a umowa jest warunkowa do uzyskania zezwolenia. Odmowa jest możliwa, jeśli nabycie jest sprzeczne z interesem publicznym, ale przy zwykłym mieszkaniu procedurę opisuje się jako rutynową. Grunty rolne i leśne są dla nierezydentów zamknięte.
Rumunia: obywatele UE i EOG kupują na takich samych warunkach jak Rumuni. Obywatele spoza UE mogą bezpośrednio posiadać budynki i mieszkania. Ich prawa do ziemi zależą od umów o wzajemności, które według znalezionych źródeł nie zostały zawarte, więc dom z działką lub sama działka wymagają szczególnego rozwiązania prawnego (np. prawa powierzchni lub rumuńskiej spółki). Wszystkich szczegółów nie potwierdziliśmy w oficjalnym tekście. Zob. zasady dla obywateli UE i spoza UE.
Proces i ryzyka
Czechy: własność przechodzi z wpisem do katastru, podpisy zwykle są urzędowo poświadczane, a pieniądze powinny iść przez escrow prawnika lub banku. Węgry: przeniesienie w rejestrze gruntów może trwać miesiącami, więc trzymaj escrow do rejestracji, a w starszych budynkach Budapesztu bywają zaległości remontowe. Rumunia: akt sprzedaży jest notarialny, kupujący niemówiący po rumuńsku zwykle potrzebuje tłumacza przysięgłego, rejestr e-Terra przestał działać 14 lipca 2026 po ataku ransomware i wznawiał pracę etapami od 11 sierpnia 2026, a starsze bloki w Bukareszcie mogą mieć klasę ryzyka sejsmicznego. Okazyjna cena w którymkolwiek z trzech krajów to powód do dokładniejszego, nie mniej dokładnego sprawdzenia tytułu, obciążeń i zaległości budynku.
Podatek od najmu i najem krótkoterminowy
Raportowane stawki (sprawdź dla bieżącego roku): Czechy 15% do około 1,68 mln koron dochodu do opodatkowania i 23% powyżej, z opcją ryczałtowego odliczenia kosztów 30%; Węgry 15% od dochodu z najmu; Rumunia 10% po ryczałtowym odliczeniu 20%, możliwe składki zdrowotne powyżej progów.
Najem krótkoterminowy różni się wyraźnie. Najostrzejszy jest Budapeszt: według doniesień VI dzielnica zakazała najmu krótkoterminowego od 1 stycznia 2026 po tym, jak Sąd Najwyższy podtrzymał lokalną uchwałę; mówiono też o krajowym moratorium na nowe rejestracje do końca 2026 i innych limitach, których nie potwierdziliśmy w jednym oficjalnym tekście. W Rumunii najem krótkoterminowy reguluje prawo lokalne i przepisy o rejestracji turystycznej. Regulaminy wspólnot mogą zakazywać najmu krótkoterminowego we wszystkich trzech krajach. Najpierw policz najem długoterminowy; zob. najem krótko- i długoterminowy. Rentowności dla tych trzech krajów nie podajemy, bo nie mamy zweryfikowanych liczb.
Jeśli mieszkasz w Polsce lub innym kraju UE, kraj rezydencji może także opodatkować zagraniczny najem; zob. podatek od najmu za granicą dla polskich rezydentów.
Pobyt
Żaden z trzech krajów, o ile znaleźliśmy, nie daje pobytu za zakup domu. Na Węgrzech program Guest Investor zrezygnował w 2025 z opcji nieruchomości, a w 2026 opisywano go jako wstrzymany. W Rumunii donoszono o projekcie złotej wizy z progiem 400 000 euro, ale nie potwierdziliśmy, że obowiązuje. W Czechach status pobytowy planuj osobno. Nie opieraj zakupu na oczekiwaniu pobytu.
Kredyt hipoteczny
Czeskie banki kredytują nierezydentów na własnych warunkach (jeden agregator podaje LTV około 70-80%, to nie obietnica), a oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnęło najwyższy poziom od początku 2024, zob. nasz news. Na Węgrzech kredyty dla nierezydentów są ograniczone. Zob. kredyty hipoteczne dla nierezydentów.
Dla rosyjskojęzycznych kupujących
W Pradze, Budapeszcie i Bukareszcie są rosyjskojęzyczni prawnicy i agenci. W otwartych przez nas źródłach nie znaleźliśmy ogólnokrajowego zakazu zakupów przez indywidualnych obywateli Rosji lub Białorusi w Czechach, ale nie możemy potwierdzić, że go nie ma, a sankcje UE obejmują osoby z list. Na Węgrzech procedura zezwolenia obejmuje kontrole organów publicznych; w Rumunii posiadacze rosyjskiego lub białoruskiego paszportu powinni najpierw sprawdzić u prawnika aktualne ograniczenia. We wszystkich trzech krajach banki i notariusze stosują kontrole źródła środków i sankcji; odpowiadaj w pełni i z dokumentami. Zob. zakup nieruchomości z rosyjskim obywatelstwem: ograniczenia w krajach i kontrole banków wobec obywateli Rosji mieszkających w UE. Wszystko musi być legalne i możliwe do prześledzenia.
Kto co powinien wybrać
- Jeśli jesteś obywatelem spoza UE i chcesz najprostszej drogi do mieszkania, skłaniaj się ku Czechom, akceptując wysoki poziom cen w Pradze.
- Jeśli chcesz dużej, płynnej stolicy i możesz czekać kilka tygodni na zezwolenie jako kupujący spoza UE, skłaniaj się ku Węgrom, akceptując opłatę 4% i ograniczenia najmu krótkoterminowego w Budapeszcie.
- Jeśli ważniejsza jest niższa cena wejścia i kupujesz mieszkanie (nie działkę), skłaniaj się ku Rumunii, akceptując opóźnienia rejestru, kontrole sejsmiczne starszych bloków i kwestię struktury własności ziemi przy domach.
- Jeśli planujesz dochód z Airbnb, we wszystkich trzech najpierw sprawdź przepisy dzielnicy i budynku; najtrudniej jest w Budapeszcie.
FAQ
Czy obywatel spoza UE może kupić mieszkanie w każdym z krajów? W Czechach i Rumunii w praktyce tak (potwierdź u prawnika); na Węgrzech za zezwoleniem urzędu rządowego. Gdzie nie ma podatku od przeniesienia? W Czechach od 2020; Węgry pobierają 4%, a w Rumunii płaci się opłaty notarialne i rejestracyjne. Czy Bukareszt jest tańszy niż Praga? Według cytowanych cen ofertowych za m² w lokalnej walucie Bukareszt to około 2 160 euro, a Praga około 153 100 koron; przelicz po dzisiejszym kursie. Czy zakup daje pobyt? W żadnym z trzech, o ile znaleźliśmy. Czy mogę kupić zdalnie? We wszystkich trzech z pełnomocnictwem spełniającym lokalne wymogi lub przy jednej podróży; zapytaj prawnika.
Jak pomagamy
Jesteśmy trójjęzyczną platformą (angielski, rosyjski, polski), która znajduje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Zob. wszystkie kraje i porównywarkę krajów. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy się zmieniają, więc sprawdź aktualny stan w oficjalnych źródłach, np. węgierski portal rządowy i rumuńska agencja rejestru gruntów, oraz u swoich doradców.