Pożyczki dla deweloperów przez platformy na Łotwie

Licencjonowana platforma crowdfundingowa stoi między Tobą a deweloperem. Co to oznacza dla zabezpieczenia, kolejności, upadku platformy i podatków.

Finansowanie deweloperów to zwykle domena banków i funduszy. Platformy w Unii Europejskiej otworzyły dla osób prywatnych wąską ścieżkę: pożyczasz niewielką kwotę na projekt, razem z wieloma innymi inwestorami, przez licencjonowanego pośrednika. Na Łotwie działa to na podstawie unijnych przepisów o crowdfundingu i pod nadzorem banku centralnego, Latvijas Banka. W tym przewodniku wyjaśniamy, jak ta ścieżka działa, co faktycznie masz, gdzie leżą ryzyka i co sprawdzić. To ogólna informacja, a nie porada finansowa, prawna ani podatkowa, a pieniądze pożyczone w ten sposób można stracić w całości.

Inny produkt niż bezpośrednia pożyczka w Niemczech

Jeśli czytasz nasz tekst o tym, jak działa prywatna pożyczka dla niemieckiego dewelopera, pamiętaj o różnicy. Tam pożyczkodawca podpisuje jedną umowę z jednym deweloperem i bierze na zabezpieczenie Grundschuld. Na łotewskiej platformie zwykle rejestrujesz się na platformie, akceptujesz jej regulamin, a Twoje pieniądze łączą się z pieniędzmi innych inwestorów w pożyczkę dla właściciela projektu, którą organizuje platforma. Platforma stoi między Tobą a pożyczkobiorcą, a jej własna kondycja staje się częścią Twojego ryzyka. Oba produkty różnią się prawami, warunkami i ochroną i nie da się ich porównać wprost. Nic w tym artykule nie jest ofertą z naszej strony.

Jak regulowana jest ścieżka platformowa

Od 10 listopada 2021 roku platforma świadcząca usługi crowdfundingowe w UE potrzebuje zezwolenia na podstawie rozporządzenia (UE) 2020/1503. Na Łotwie organem nadzorczym jest Latvijas Banka. Publikuje decyzje o zezwoleniach i prowadzi rejestr, a ESMA prowadzi jeden unijny rejestr, z którego widać, jakie usługi dostawca może świadczyć i w jakich krajach. Latvijas Banka ogłaszała zezwolenia dla kilku dostawców, na przykład SIA LANDE Platform i SE Capitalia. Wymieniamy je wyłącznie jako przykłady podane do publicznej wiadomości przez bank centralny, a nie jako rekomendację.

Co rozporządzenie daje inwestorowi indywidualnemu:

Kluczowy arkusz informacji o inwestycji dla każdej oferty, w ujednoliconym formacie.
Okres na namysł przed wiążącym zobowiązaniem: cztery dni dla inwestorów, którzy nie są uznani za zaawansowanych.
Dla niezaawansowanych inwestorów wstępny test wiedzy i symulację tego, czy udźwigniesz utratę całej kwoty.
Limit 5 mln euro na właściciela projektu w 12 miesięcy, więc takie platformy finansują małe i średnie projekty, a nie duże inwestycje.

Czego rozporządzenie nie daje: obietnicy zwrotu, ubezpieczenia depozytów ani pewności, że konkretna pożyczka jest zabezpieczona. To, czy pożyczka ma zabezpieczenie, rozstrzyga oferta, a nie rozporządzenie.

Status platformy sprawdź samodzielnie w rejestrze Latvijas Banka i w rejestrze ESMA, zanim wyślesz pieniądze. Zezwolenia można zwrócić lub cofnąć, co pokazuje przypadek estoński w naszym przewodniku po platformach w Estonii.

Co faktycznie masz

Zwykle jest to roszczenie wobec właściciela projektu z umowy pożyczki, nabyte przez platformę. Przeczytaj regulamin i sprawdź, na czyje nazwisko lub firmę opiewają roszczenie i zabezpieczenie: Twoje, platformy czy osobnego agenta zabezpieczeń, i co się z nimi stanie, gdy platforma przestanie działać. Nie znaleźliśmy jednej standardowej konstrukcji u łotewskich platform, więc zapytaj na piśmie i zachowaj odpowiedź.

Zabezpieczenie to element najłatwiejszy do niezrozumienia. Na Łotwie hipotekę na nieruchomości ustanawia się wpisem do księgi gruntowej (Zemesgrāmata), a pierwszeństwo między hipotekami wynika z kolejności wpisów. Zmiana kolejności również wymaga wpisu. Przewodnik miejscowych prawników mówi, że co do zasady nie ma szczególnych ograniczeń dla zagranicznych pożyczkodawców przyjmujących zabezpieczenie hipoteczne. Platformy opisują własne pożyczki jako zabezpieczone hipotekami pierwszej kolejności. W ofertach, które oglądaliśmy, hipoteka łączyła się z osobistymi poręczeniami właścicieli, a w niektórych projektach większość finansowania miała hipotekę pierwszej kolejności, a reszta drugiej. To twierdzenia platform o ich własnych pożyczkach, a nie zweryfikowane fakty o konkretnej pożyczce.

Hipoteka pierwszej kolejności to prawo do zaspokojenia w pierwszej kolejności ze sprzedaży nieruchomości. To nie obietnica, że sprzedaż pokryje dług, a hipoteka drugiej kolejności jest spłacana tylko z tego, co zostanie po pierwszej.

Gdzie leży ryzyko

Ryzyko dewelopera: opóźnienia budowy, przekroczenie kosztów, niesprzedane lokale, słabe wyjście przez refinansowanie. Pożyczka projektowa jest spłacana ze sprzedaży lub refinansowania, więc problem pożyczkobiorcy staje się Twoim.
Wycena i relacja pożyczki do wartości: im niższa pożyczka względem wyceny, tym większy zapas na spadek cen, ale wycena to opinia, a sprzedaż przymusowa zwykle przynosi mniej niż wartość z wyceny.
Czas egzekucji: dochodzenie z hipoteki oznacza postępowanie sądowe lub licytację, które mogą trwać długo, a pożyczka może latami tkwić w windykacji.
Ryzyko platformy: jeśli platforma przestaje działać, ktoś inny musi obsługiwać pożyczki i dochodzić należności. W 2026 roku estońska platforma zwróciła licencję i zaczęła się wygaszać, opisujemy to w przewodniku estońskim.
Brak płynności: zwykle nie możesz się wycofać. Rynek wtórny, jeśli istnieje, nie gwarantuje kupujących i może sprzedawać ze zniżką.
Koncentracja: kilka dużych pożyczek może zdominować mały portfel.
Lokalizacja: projekt może leżeć w innym kraju niż siedziba platformy, więc sprawdź, gdzie jest nieruchomość i jakie prawo rządzi zabezpieczeniem.
Brak ochrony depozytów: pieniądze pożyczone przez platformę nie są depozytem bankowym i nie obejmuje ich gwarancja depozytów.

Podatki w skrócie

Według łotewskich przepisów krajowych, jak streszczają je przewodniki podatkowe PwC i KPMG, od odsetek wypłacanych nierezydentom nie pobiera się podatku u źródła, z wyjątkiem wypłat na rzecz podmiotów w jurysdykcjach o niskich podatkach, gdzie stawka wynosi 20%. Nie znaleźliśmy jasnego stanowiska dla nierezydentów będących osobami fizycznymi, a umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania lub raportowanie samej platformy mogą zmienić wynik. Kraj Twojej rezydencji podatkowej zazwyczaj również opodatkuje odsetki według własnych zasad. Przed inwestycją zapytaj doradcę podatkowego i zachowuj zaświadczenia podatkowe platformy.

Co sprawdzić przed inwestycją

Zezwolenie platformy w rejestrach Latvijas Banka i ESMA oraz to, jakie usługi i kraje obejmuje.
Kto trzyma zabezpieczenie, jak jest zarejestrowane i co się stanie, gdy platforma przestanie działać.
Kolejność hipoteki, relację pożyczki do wartości oraz datę i metodę wyceny.
Pożyczkobiorcę: sprawozdania, historię, inne zadłużenie i poręczenia właścicieli.
Plan wyjścia: jak właściciel projektu zamierza spłacić i co się stanie, gdy sprzedaż się opóźni.
Opłaty, co jest potrącane przed wypłatą spłat oraz jak raportowane są opóźnienia i niewypłacalność.
Własną sytuację podatkową w kraju zamieszkania i zaświadczenia podatkowe platformy.
Czy kwota jest pieniędzmi, które możesz stracić w całości.

Pytania, które słyszymy

Czy pożyczka przez platformę jest bezpieczniejsza niż bezpośrednia? Domyślnie nie. Zyskujesz dywersyfikację na wiele małych pożyczek, tracisz bezpośrednią kontrolę i dokładasz platformę jako dodatkowe ogniwo.

Czy hipoteka pierwszej kolejności chroni mój kapitał? Daje pierwszeństwo przed innymi wierzycielami przy sprzedaży nieruchomości. Nie gwarantuje, że cena sprzedaży pokryje pożyczkę.

Czy nierezydent może zainwestować? Platformy ustalają własne zasady rejestracji i listy krajów. Sprawdź regulamin i przepisy swojego kraju o inwestycjach transgranicznych.

Jaka kwota na jeden projekt? Taka, którą możesz stracić bez szkody. Jeśli już inwestować, to rozłożyć między projekty.

Jak pomagamy

Nie oferujemy ani nie organizujemy pożyczek na łotewskich platformach. Jeśli rozważasz Łotwę jako miejsce zakupu nieruchomości, pomożemy po tej stronie, zaczynając od zakupu nieruchomości na Łotwie przez cudzoziemca. Możemy też omówić niemieckie finansowania projektów, z którymi pracujemy, oraz dokumenty i warunki, które za nimi stoją. To wyłącznie informacja ogólna, a nie porada finansowa, prawna ani podatkowa.

Pożyczki dla deweloperów przez łotewskie platformy: jak to działa i gdzie leży ryzyko