Jak sprzedać nieruchomość na Łotwie jako cudzoziemiec: przebieg, podatek i wypłata pieniędzy

W skrócie

Nierezydent może sprzedać łotewską nieruchomość przez przysięgłego notariusza, a gdy nie może przyjechać, z notarialnym pełnomocnictwem. Zwykła droga to umowa przedwstępna z zadatkiem 5-10% przechowywanym u notariusza, umowa sprzedaży przed notariuszem i wpis w księdze wieczystej (Zemesgrāmata), który według jednego poradnika trwa 1-2 tygodnie. Prowizja pośrednika to 1-5% plus VAT 21%, zwykle płaci sprzedający. Zysk jest opodatkowany stawką 25,5% (starsze poradniki nadal podają 20%), ze zwolnieniem po 60 miesiącach jedynego posiadania lub przy reinwestycji w 12 miesięcy. Od 19 czerwca 2025 roku łotewska ustawa zabrania obywatelom Rosji i Białorusi nabywania nieruchomości, więc kupujący z takim paszportem nie zarejestruje transakcji. Sprawdzono 7 listopada 2026 roku na podstawie streszczeń wyszukiwarki.

Czy można sprzedać nieruchomość na Łotwie z zagranicy?

Tak. Przysięgły notariusz weryfikuje tożsamość obu stron oraz przygotowuje i poświadcza umowę sprzedaży, więc nie musisz być na Łotwie, jeśli w twoim imieniu działa osoba z notarialnym pełnomocnictwem. Według jednego poradnika księga wieczysta przyjmuje pełnomocnictwo do zmian we wpisach. Nie znaleźliśmy źródła, czy pełnomocnictwo podpisane za granicą wymaga apostille lub legalizacji i poświadczonego tłumaczenia, więc zapytaj notariusza przed podpisaniem. Jeśli sprzedającym jest spółka, wyciąg z rejestru trzeba przetłumaczyć na łotewski, a tłumaczenie poświadczyć u notariusza.

Szerszy obraz sprzedaży z zagranicy znajdziesz w przewodniku krok po kroku o sprzedaży nieruchomości za granicą i w materiale jak sprzedać nieruchomość za granicą. Tło rynkowe jest w poradniku dla zagranicznych kupujących na Łotwie.

Jakie dokumenty przygotować przed wystawieniem

• Paszport i potwierdzenie adresu.
• Poświadczony wyciąg z księgi wieczystej: pokazuje właściciela i obciążenia, a nieruchomość znajduje się po numerze działu, numerze katastralnym lub adresie.
• Notarialne pełnomocnictwo, jeśli działa za ciebie przedstawiciel.
• Przy zarejestrowanym kredycie hipotecznym pisemne warunki zwolnienia od kredytodawcy: zapytaj notariusza, czego wymaga księga wieczysta.
• Zaświadczenia zarządcy budynku o zadłużeniu z opłat komunalnych i eksploatacyjnych: to zwykła praktyka, ale oficjalnej listy nie znaleźliśmy, potwierdź u notariusza.

Zacznij od wyciągu z księgi wieczystej: nieoczekiwany wpis zatrzymuje sprzedaż szybciej niż cokolwiek innego.

Przebieg krok po kroku i terminy

Poniższe terminy to nasze szacunki z praktyki, nie oficjalne liczby.

• Tygodnie 1-2: zbierz dokumenty, sprawdź wpis w księdze wieczystej i przygotuj pełnomocnictwo, jeśli jest potrzebne.
• Oferta i oferty: według jednego szacunku z 2026 roku dobrze wyceniony lokal w Rydze sprzedaje się w 55-75 dni, raport rynkowy podał średnio około 47 dni w kraju w grudniu 2025. Nieruchomości często schodzą za 94-98% ceny ofertowej.
• Umowa przedwstępna: zadatek 5-10% ceny, przechowywany u notariusza. Jeden poradnik nazywa taką umowę wiążącą na gruncie łotewskiego prawa cywilnego.
• Umowa sprzedaży przed notariuszem, który zajmuje się opłatą państwową i składa wniosek do księgi wieczystej.
• Rejestracja: według doniesień 1-2 tygodnie.
• Płatność i przekazanie po wpisie.

Dopóki nieruchomość jest wystawiona, a ty jesteś za granicą, zleć pokazy i klucze zarządcy: zobacz zarządzanie nieruchomością dla zdalnych właścicieli.

Koszty i kto płaci

Prowizja pośrednika to 1-5% ceny plus VAT 21% (poradniki o Rydze podają 2-5%), zwykle płaci sprzedający, choć strony mogą ustalić inaczej. Co do opłaty państwowej i notariusza źródła są sprzeczne: jeden poradnik podaje opłatę państwową 2% i notariusza 0,5-1,5%, inny dla notariusza 0,1-0,5%, a trzeci wspomina podatek od przeniesienia 3,75%, co wygląda na błąd. Dlatego nie twierdzimy, kto płaci który koszt. Poproś notariusza o pisemny kosztorys przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Podatek w skrócie

Źródła zgadzają się, że nierezydent płaci podatek na Łotwie od zysku z łotewskich nieruchomości. Według zestawienia PwC stawka to 25,5%, a starsze karty podatkowe i część poradników nadal podają 20%. To samo zestawienie opisuje zwolnienie, gdy nieruchomość była w posiadaniu co najmniej 60 miesięcy i była twoją jedyną nieruchomością przez te 60 miesięcy albo gdy reinwestujesz wpływy w 12 miesięcy w nieruchomość o tej samej funkcji. Karty KPMG wspominają też opcję zapłaty 20% od zysku dla sprzedającego rezydenta UE lub kraju z umową oraz potrącenie 3% przy sprzedaży przez nierezydenta, które przy zaświadczeniu o rezydencji z umowy podatkowej może spaść do 0%. Inne poradniki opisują zupełnie inne zasady, na przykład brak podatku, jeśli nieruchomość była w posiadaniu dłużej niż 12 miesięcy. Nie mogliśmy potwierdzić tego w łotewskim urzędzie skarbowym, więc traktuj liczby jako wskazówki i uzyskaj pisemną odpowiedź łotewskiego doradcy podatkowego przed podpisaniem. Jeśli mieszkasz w innym kraju, może on też opodatkować zysk: zobacz podatki przy sprzedaży nieruchomości za granicą według krajów i poradnik zagraniczna nieruchomość w zeznaniu podatkowym.

Obywatele Rosji i Białorusi: zakaz dla kupujących

19 czerwca 2025 roku Sejm przyjął ustawę zakazującą obywatelom Rosji i Białorusi oraz spółkom, w których posiadają co najmniej 25%, nabywania nieruchomości na Łotwie. Jedna kancelaria podaje 3 lipca 2025 jako datę wejścia w życie. Transakcje po tej dacie są według doniesień nieważne i nie są wpisywane do księgi wieczystej. Wyjątki opisano różnie: dziedziczenie po krewnych lub na mocy orzeczenia sądu, stali mieszkańcy Łotwy kupujący jedno mieszkanie na własny użytek, posiadacze pobytu stałego w UE lub na Łotwie, uchodźcy z Białorusi i repatrianci. Nieruchomości kupione wcześniej nie są objęte, był trzymiesięczny okres przejściowy. Tekstu ustawy nie czytaliśmy.

Co to oznacza dla ciebie jako sprzedającego: - Jeśli kupujący ma rosyjski lub białoruski paszport albo spółkę, w której Rosjanie lub Białorusini mają 25% i więcej, zapytaj notariusza przed przyjęciem zadatku: transakcji może nie dać się zarejestrować. - Jeśli sam jesteś obywatelem Rosji lub Białorusi, doniesienia mówią o ograniczeniu nabywania, nie sprzedaży, więc sprzedaż dozwolonemu kupującemu nie jest opisana jako zablokowana. Poproś prawnika o potwierdzenie dla twojego przypadku. - Nie znaleźliśmy źródła o wpływie sprzedaży na zezwolenie na pobyt związane z nieruchomością. Czerwcowe doniesienie z 2026 roku dotyczy ograniczeń zezwoleń na pobyt dla Rosjan i Białorusinów, nie nieruchomości. Porozmawiaj z prawnikiem od migracji przed podpisaniem.

Wypłata pieniędzy

Pieniądze zwykle trafiają na twoje własne konto bankowe. Łotewska kancelaria mówi, że banki na Łotwie i w innych krajach Europy często odmawiają otwarcia rachunków powierniczych, gdy jedna ze stron jest obywatelem Rosji, a wiele banków wprowadza własne ograniczenia przelewów, choć to praktyka banków, a nie zakaz prawny. Jedno łotewskie medium pisze, że przepis UE obowiązujący od 29 stycznia 2026 roku wymaga wzmocnionych kontroli, ale nie zakazuje takich operacji. Z samym rozporządzeniem tego nie zweryfikowaliśmy.

Przygotuj dokumenty przed sprzedażą: akt lub umowę, na podstawie której kupowałeś, potwierdzenie sposobu zapłaty, nową umowę sprzedaży, zeznanie podatkowe od zysku oraz paszport i dokumenty adresowe. O tym, jak banki to sprawdzają, przeczytasz w kontrolach bankowych dla obywateli Rosji w UE i w materiale o przekazaniu pieniędzy po sprzedaży. Jeśli część pierwotnych środków pochodziła z kryptowalut, zobacz źródło środków i podatki przy krypto. Zdecyduj wcześnie, czy przewalutować w banku, czy gdzie indziej, i porównaj kurs i opłatę przed przelewem.

Częste błędy

• Przyjęcie zadatku bez sprawdzenia obywatelstwa i struktury własności kupującego.
• Opieranie się na starych 20% i zderzenie z 25,5%.
• Zakładanie, że zwolnienie po 60 miesiącach działa, bez sprawdzenia warunku jedynej nieruchomości.
• Niezapytanie banku, czy przyjmie wpływy i rachunek powierniczy.
• Podpisanie pełnomocnictwa, którego nie przyjmie notariusz lub księga wieczysta.
• Brak pisemnego kosztorysu od notariusza.
• Sprzedaż po cenie ofertowej bez danych rynkowych: nieruchomości często schodzą za 94-98% tej ceny.

Lista kontrolna z orientacyjnymi terminami

• Tydzień 1: wyciąg z księgi wieczystej, sprawdzenie hipoteki i długów, pytanie do banku o przyjęcie pieniędzy.
• Tygodnie 1-2: pisemna odpowiedź doradcy podatkowego o stawce i ulgach; pełnomocnictwo, jeśli potrzebne.
• Sprzedaż: 47-75 dni, to zakres dla Rygi i kraju.
• Przy ofercie: sprawdź obywatelstwo kupującego i strukturę spółki, potem umowa przedwstępna z zadatkiem 5-10%.
• Umowa sprzedaży przed notariuszem, potem wniosek do księgi wieczystej.
• Rejestracja: według doniesień 1-2 tygodnie.
• Po sprzedaży: zeznanie podatkowe, przelew i przechowanie wszystkich dokumentów.

Pytania i odpowiedzi

Czy mogę sprzedać mieszkanie na Łotwie bez wyjazdu tam? Tak, przez notariusza i notarialne pełnomocnictwo. Zapytaj notariusza, czy pełnomocnictwo podpisane za granicą wymaga apostille i poświadczonego tłumaczenia.

Ile podatku zapłacę od sprzedaży? Według jednego zestawienia 25,5% od zysku, starsze poradniki 20%, ze zwolnieniem po 60 miesiącach jedynego posiadania lub przy reinwestycji w 12 miesięcy. Źródła są sprzeczne, więc uzyskaj pisemną odpowiedź łotewskiego doradcy podatkowego.

Czy mogę sprzedać kupującemu z Rosji lub Białorusi? Po ustawie z 2025 roku taki kupujący nie zarejestruje zakupu, z doniesionymi wyjątkami jak dziedziczenie po krewnych. Sprawdź u notariusza przed przyjęciem zadatku.

Czy bank przyjmie wpływy? Banki stosują wzmocnione kontrole wobec klientów z jurysdykcji objętych sankcjami i często odmawiają rachunków powierniczych. Przygotuj dokumenty o źródle środków i zapytaj bank wcześniej na piśmie.

Co stanie się z moim pobytem, jeśli sprzedam? Nie znaleźliśmy na ten temat źródeł. Zapytaj prawnika od migracji przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Artykuł to informacja ogólna oparta na publicznych poradnikach i wiadomościach, nie porada prawna ani podatkowa. Przed podpisaniem sprawdź aktualne zasady u łotewskiego notariusza, prawnika lub doradcy podatkowego.