We Francji w 2026 roku ceny ogółem stoją w miejscu lub lekko spadają (INSEE: −0,8% w skali roku): Paryż około 9 700 € za m², Marsylia około 3 200–3 300 €. Koszty zakupu dodają 7–8,5% do ceny mieszkania z rynku wtórnego.
Francuskie nieruchomości są drogie w stolicy i na Riwierze, umiarkowane w miastach regionalnych, a ogółem stoją w miejscu. Według INSEE ceny mieszkań spadły o 0,8% w skali roku do drugiego kwartału 2026 roku. Paryż to około 9 700 € za m², Nicea około 4 900 €, Lyon i Bordeaux około 4 200–4 600 €, a Marsylia około 3 200–3 300 €. Ponad cenę mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje około 7–8,5% więcej w opłatach notarialnych i podatkach. Przewodnik pokazuje ceny w miastach, co krajowy trend mówi, a czego nie, oraz koszty zakupu i posiadania. Liczby są orientacyjne na październik 2026 roku. O najmie piszemy w artykule rentowność najmu i inwestycje we Francji.
Obraz ogólny
INSEE podaje, że ceny mieszkań we Francji w drugim kwartale 2026 roku spadły o 1,0% względem poprzedniego kwartału, a indeks wynosi 126,1 (baza 100 w 2015 roku). W skali roku wszystkie mieszkania potaniały o 0,8%: rynek wtórny, około 92% rynku, o 0,8%, a nowe bez zmian. Krótko omawiamy publikację w artykule ceny mieszkań we Francji spadły o 1,0% w drugim kwartale 2026 roku. Ta publikacja nie dzieli danych na miasta ani na mieszkania i domy, więc nie powie, co dzieje się na Twojej ulicy.
Cena za m² w miastach
Dane portali za lipiec 2026 roku i dane notariuszy za wiosnę dają przybliżoną mapę dla mieszkań:
- Paryż: około 9 700 € za m² wg portali; dane notarialne podają medianę około 9 900 €, a średnią około 11 100 € za m², paryskie mieszkania zdrożały o około 1,4% w skali roku
- Nicea: około 4 850–5 000 € za m²
- Lyon: około 4 500–4 600 € za m²
- Bordeaux: około 4 200–4 400 € za m²
- Marsylia: około 3 200–3 300 € za m²
Domy w dużych miastach kosztują więcej za m²: portale pokazują około 13 300 € w Paryżu i 7 000 € w Nicei. Zwróć uwagę, że w niektórych miastach widać niewielkie wzrosty (portale pokazują około 0,4–1,9% w skali roku), podczas gdy indeks krajowy jest ujemny. To różne miary: dane portali to głównie ceny ofertowe w miastach, a INSEE obejmuje wszystkie transakcje w kraju. Oba obrazy mogą być prawdziwe. Notariusze opisują Paryż wiosną 2026 roku jako stabilizujący się.
Góry i prestiżowa Riwiera
Rynki prestiżowe działają w innej skali. Raporty agencji podają około 25 000–35 000 € za m² w Courchevel 1850, do około 40 000 € za wyjątkowe chalety, około 10 000–18 000 € w Méribel i do około 50 000 € za m² za najrzadsze adresy na Lazurowym Wybrzeżu. Traktuj to jako szczyt rynku z raportów agencji, a nie średnie, które zapłacisz.
Ile płacisz ponad cenę
Przy starszym mieszkaniu opłaty notarialne (frais de notaire) to około 7–8,5% ceny. Większość to nie wynagrodzenie notariusza, ale podatki od przeniesienia własności (DMTO) dla państwa, departamentu i gminy: po tym jak ustawa budżetowa na 2025 rok pozwoliła departamentom podnieść ich udział, ponad 80 departamentów zastosowało wyższą stawkę, a łączna opłata wynosi w większości kraju około 6,32% ceny. Przy nowym mieszkaniu od dewelopera (VEFA) opłaty są znacznie niższe, około 2–3%, bo podatki zastępuje opłata rejestracyjna około 0,715%. Kompromis opisuje artykuł nowe czy z rynku wtórnego we Francji.
Sprawdź też, czy cena w ogłoszeniu zawiera prowizję pośrednika. Standardowej stawki prowizji nie weryfikowaliśmy, więc poproś o łączną kwotę na piśmie, a jeśli chcesz niezależnej porady poza notariuszem, dodaj prawnika.
Koszty posiadania
- Taxe foncière: coroczny podatek od nieruchomości, średnio około 1 070 € w 2026 roku, lokalne stawki bardzo się różnią, a około 14% gmin podniosło je w tym roku
- Taxe d'habitation od drugiego mieszkania: nadal płacona od drugich mieszkań, a w wielu gminach o wysokim popycie obowiązuje dopłata 5–60%. W 2026 roku skorzystało z niej 1 666 z 3 689 uprawnionych gmin, a 688 ustaliło maksymalne 60%
- Opłaty wspólnoty i ubezpieczenie, które zależą od budynku
Pełny obraz w różnych krajach daje artykuł całkowity koszt posiadania nieruchomości za granicą.
Przykład budżetu
Ilustracja na naszym rachunku, nie wycena. Dla starszego mieszkania za 400 000 €:
- Opłaty notarialne i podatki 7–8,5%: około 28 000–34 000 €
- Razem gotówką, przed prowizją pośrednika i poradą prawną: około 428 000–434 000 €
Dla nowego mieszkania w tej samej cenie opłaty 2–3% to około 8 000–12 000 €. Zwróć uwagę na dopłatę do drugiego mieszkania w Twojej gminie, bo może zauważalnie zwiększyć roczny rachunek.
FAQ
Jaka jest średnia cena za m² we Francji? Nie ma jednej liczby, która coś znaczy. Paryż to około 9 700 € za m² wg portali, Nicea około 4 900 €, Lyon i Bordeaux między 4 200 a 4 600 €, a Marsylia około 3 200–3 300 €. W małych miastach jest znacznie taniej.
Czy ceny nieruchomości we Francji spadają? Ogółem lekko spadają: INSEE pokazuje −0,8% w skali roku do drugiego kwartału 2026 roku. Portale dla dużych miast pokazują niewielkie wzrosty. Sprawdź dzielnicę.
Ile wynoszą opłaty notarialne? Około 7–8,5% przy starszym mieszkaniu i 2–3% przy nowym. Większość to podatek od przeniesienia własności.
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość we Francji? Tak, nie ma ogólnego zakazu dla zagranicznych kupujących. Sprawdź zasady dla swojej sytuacji i wymagania notariusza, a także zobacz listę kontrolną zakupu z rynku wtórnego.
Czy zakup nieruchomości daje pobyt? Sam w sobie nie. Co jest dostępne, a co nie, opisuje artykuł złota wiza Francji.
Jak pomagamy
Dobieramy nieruchomości we Francji do Twojego budżetu i celu, porównujemy cenę za m² z aktualnymi ogłoszeniami i danymi notarialnymi dla konkretnej dzielnicy oraz koordynujemy lokalnych prawników i notariuszy. Zobacz też stronę Francji i najlepsze lokalizacje do zakupu we Francji.
Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Liczby są orientacyjne, pochodzą ze źródeł rynkowych i zmieniają się w czasie; przed zakupem potwierdź aktualne dane.