Duże miasta Francji dają tylko około 3,8–4,0% brutto (Paryż, Lyon, Bordeaux), a Marsylia, Montpellier i Grenoble około 5,2–5,7%. O tym, ile zostaje, decydują zasady najmu, klasy energetyczne i podatki.
Nieruchomości inwestycyjne we Francji to gra na stabilność, a nie na rentowność. W największych miastach rentowność brutto wynosi około 3,8–4,0%, w korzystniejszych miastach regionalnych około 5–5,7%, a wynik netto po kosztach i podatku jest jeszcze niższy. Przewodnik pokazuje liczby w miastach, francuskie zasady, które je zmieniają (kontrola czynszów, klasy energetyczne, podatek od najmu mebli), oraz to, co z przychodu z najmu płaci właściciel-nierezydent. Liczby są orientacyjne na październik 2026 roku i nie są obietnicą dla konkretnego lokalu. O kosztach zakupu piszemy w artykule ceny nieruchomości we Francji i koszty zakupu.
Rentowność brutto w miastach
Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu, przed kosztami i podatkami. Agregatory zbierające ceny ofertowe i czynsze za 2026 rok pokazują dla mieszkań mniej więcej taki obraz:
- Paryż: około 3,9% brutto, czynsz rzędu 33 € za m² miesięcznie, ale ceny około 9 700 € za m²
- Lyon: około 3,8%
- Bordeaux: około 4,0%
- Nicea: mniej więcej 4,5–6%, szeroki przedział zależny od dzielnicy, metrażu i tego, czy to najem długoterminowy, czy sezonowy
- Marsylia: około 5,4%
- Montpellier: około 5,2%
- Grenoble: około 5,7%
Zasada jest prosta. Im droższe i bardziej oblegane miasto, tym niższa rentowność, bo ceny wyprzedzają czynsze. Paryż to najbezpieczniejszy rynek i najcieńszy zwrot. Marsylia, Montpellier i Grenoble płacą więcej na zainwestowane euro, ale niosą większe ryzyko co do jakości najemców i płynności przy odsprzedaży. To średnie z cen ofertowych; realna rentowność zależy od ulicy i budynku.
Góry i Riwiera
W ośrodkach narciarskich źródła rynkowe mówią o około 3–5% brutto z najmu sezonowego przez zwykłe platformy, a prawdziwa wartość tkwi w użytku własnym i wartości kapitału. Dla Courchevel często podaje się średnią stawkę dobową około 560 €, ale to nagłówek dla garstki topowych adresów, a nie norma. Na Lazurowym Wybrzeżu poza Niceą nie znaleźliśmy wiarygodnej opublikowanej rentowności, a adresy premium handluje się za rzadkość, nie za czynsz. Każdą pojedynczą liczbę, jaką pokazują na tych rynkach, traktuj jako liczbę sprzedażową.
Brutto a netto: co zjada rentowność
Wszystkie powyższe liczby są brutto. Koszty i podatki zwykle zabierają 1,5–2 punktów procentowych lub więcej, więc mieszkanie w Marsylii z 5,4% brutto to raczej 3,4–3,9% przed podatkiem dochodowym. Główne pozycje:
- Puste miesiące i ponowne wynajmowanie między najemcami
- Taxe foncière, coroczny podatek od nieruchomości: średni rachunek w 2026 roku to około 1 070 €, a około 14% gmin podniosło w tym roku stawkę
- Opłaty wspólnoty (charges de copropriété) i remonty, z których tylko część zwraca najemca
- Opłaty zarządcy lub pośrednika w najmie
- Podatek dochodowy i składki społeczne od czynszu (patrz niżej)
Zasady, które zmieniają wynik
Kontrola czynszów. W wielu dużych miastach czynsze w nowych umowach są ograniczone lokalnym systemem referencyjnym (encadrement des loyers), który przedłużono do 2027 roku. Najbardziej znany przykład to Paryż. W mieście z kontrolą nie wycenisz mieszkania wyłącznie wg rynku, więc przed liczeniem dochodu sprawdź, czy dane miasto go stosuje.
Klasy energetyczne (DPE). Lokalu z najgorszą klasą G nie można od 1 stycznia 2025 roku wynajmować na nowej umowie, klasa F dołączy 1 stycznia 2028 roku, a klasa E 1 stycznia 2034 roku. Podwyżki czynszu dla lokali F i G są zamrożone od 2022 roku. Tanie mieszkanie ze słabą klasą może być pułapką albo okazją, zależnie od kosztu remontu. Sprawdź aktualny harmonogram, bo przepisy są przedmiotem debaty.
Najem z meblami i bez. Wielu francuskich wynajmujących wybiera najem meblowany (LMNP) ze względu na opodatkowanie. Uproszczony reżim micro-BIC daje ryczałtowy odpis 50% przy najmie długoterminowym i 30% przy niesklasyfikowanym najmie turystycznym, a reżim rzeczywisty pozwala odliczać amortyzację. Od 15 lutego 2025 roku zadeklarowana amortyzacja wraca do zysku podlegającego opodatkowaniu przy sprzedaży, a od 1 stycznia 2026 roku składki społeczne od tego dochodu wzrosły z 17,2% do 18,6%. Propozycję ograniczenia amortyzacji odrzucono w ustawie budżetowej na 2026 rok. To, czy i jak nierezydent może skorzystać z tego reżimu, zależy od przypadku, więc zapytaj francuskiego doradcę, zanim kupisz pod niego.
Podatek od najmu dla nierezydentów
Przychód z najmu francuskiej nieruchomości jest we Francji opodatkowany, nawet jeśli mieszkasz za granicą. Na 2026 rok skala podatku dochodowego dla nierezydentów jest podawana jako 20% do około 29 315 € dochodu do opodatkowania i 30% powyżej. Do tego dochodzą składki społeczne: 7,5% dla rezydentów UE lub EOG objętych systemem zabezpieczenia społecznego innego państwa UE i 17,2% dla pozostałych, a dla części właścicieli spoza EOG w 2026 roku podaje się 18,6%. Łączne obciążenie wynosi wtedy mniej więcej 27,5–37,5% dla rezydentów UE lub EOG i więcej dla pozostałych. Dokładna kwota zależy od twojej sytuacji i umów podatkowych, więc potwierdź ją u francuskiego doradcy podatkowego lub przedstawiciela fiskalnego. O podatkach przy sprzedaży piszemy w artykule podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości we Francji.
Najem długoterminowy czy wakacyjny
Najem długoterminowy daje stabilniejszy dochód i niższe koszty zarządzania. Najem sezonowy i turystyczny może zarobić więcej, ale zależy od sezonu, lokalnych przepisów i rejestracji, a wiele miast ogranicza dziś liczbę dni najmu lub wymaga numeru. Przeczytaj zasady najmu krótkoterminowego we Francji, zanim zaczniesz liczyć na dochód wakacyjny.
Co kupić pod jaki cel
- Największa rentowność na euro: małe lub średnie mieszkanie w Marsylii, Montpellier lub Grenoble, w dobrze wynajmowalnej dzielnicy, z przyzwoitą klasą energetyczną
- Stabilność i płynność: Paryż lub Lyon, przy rentowności poniżej 4%
- Użytek mieszany i dochód: sezonowe mieszkanie w kurorcie lub na Riwierze, ze skromną rentownością w zamian za użytek własny i wartość
- Gra na remoncie: starsze mieszkanie lub dom ze słabą klasą, gdzie liczby się spinają tylko przy realistycznym koszcie remontu. Zobacz ruiny i opuszczone domy we Francji
Niezależnie od celu, stronę prawną sprawdź przed liczbami: ryzyka inwestycji we Francji, listę kontrolną zakupu z rynku wtórnego i, jeśli bierzesz kredyt, kredyty hipoteczne dla obcokrajowców we Francji. Ostrożnie z obiecywaną rentownością, zobacz gwarantowany najem: haczyk.
FAQ
Jaka rentowność najmu we Francji jest dobra? Około 4–5% brutto jest typowe w dużych miastach i 5–6% w tańszych miastach regionalnych. Po kosztach i podatkach realnie można oczekiwać 2,5–4% netto z najmu długoterminowego. Wyższe liczby zwykle dotyczą małych lokali, ryzyka remontu lub optymistycznych założeń.
Które francuskie miasto ma najwyższą rentowność? W danych agregatorów za 2026 rok wśród dużych miast prowadzą Grenoble, Marsylia i Montpellier, a Paryż, Lyon i Bordeaux są na końcu. Porównaj realne ogłoszenia i czynsze w dzielnicy, którą rozważasz.
Czy płacę francuski podatek od czynszu, jeśli mieszkam za granicą? Tak, dochód z francuskiej nieruchomości jest opodatkowany we Francji. Na 2026 rok skala dla nierezydentów to 20% i 30% plus składki społeczne zależne od miejsca zamieszkania. Zapytaj doradcę podatkowego.
Czy mogę wynająć mieszkanie o słabej efektywności energetycznej? Nie, jeśli ma klasę G, na nowej umowie od 2025 roku, a F i E dołączą w 2028 i 2034 roku. Najpierw sprawdź aktualne przepisy i koszt remontu.
Czy kontrola czynszów obowiązuje wszędzie? Nie. Obowiązuje w wybranych dużych miastach i została przedłużona do 2027 roku, więc sprawdź konkretne miasto.
Jak pomagamy
Dobieramy nieruchomości we Francji do Twojego celu, liczymy rentowność brutto i netto z realistycznymi pustostanami, opłatami, pracami nad klasą energetyczną i podatkami oraz koordynujemy lokalnych prawników, notariuszy i doradców podatkowych. Zobacz też stronę Francji, najlepsze lokalizacje do zakupu we Francji i dlaczego ekspaci kochają Francję.
Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Liczby są orientacyjne, pochodzą ze źródeł rynkowych i zmieniają się w czasie; przed zakupem potwierdź aktualne dane.