Strefy złotej wizy, zakaz najmu krótkoterminowego w centrum Aten, nielegalizowalna samowola budowlana i pozwolenia dla stref przygranicznych — pięć ryzyk, które zmieniły się w latach 2024–2026, i jak sobie z nimi radzić.
Grecja przyciąga kupujących wyspami, programem złotej wizy i rynkiem nieruchomości, który rośnie od czasu wyjścia z kryzysu. Ale kilka zasad zmieniło się istotnie w latach 2024–2026, a plan oparty na zeszłorocznych liczbach dziś może być błędny. Pięć ryzyk wartych sprawdzenia przed decyzją i jak je ograniczyć.
1. Próg złotej wizy zależy od strefy — i wzrósł
Grecki program pobytu przez inwestycję jest teraz podzielony strefowo, a nie jednolity. Ateny, Pireus i reszta Attyki, aglomeracja Salonik, Mykonos, Santorini oraz każda wyspa licząca ponad około 3100 mieszkańców wymagają 800 000 euro. Reszta kraju to 400 000 euro. Niższy próg 250 000 euro istnieje wyłącznie dla przekształcenia budynku komercyjnego na mieszkalny lub renowacji obiektu zabytkowego. Dla dwóch wyższych progów lokal musi mieć co najmniej 120 m², a inwestycja musi dotyczyć jednej nieruchomości, a nie sumy kilku mniejszych.
Jak ograniczyć ryzyko. Potwierdź strefę konkretnego adresu przed ustaleniem budżetu, nie po — nieruchomość oddalona o kilka ulic może należeć do innej strefy. Jeśli celem jest złota wiza, dobieraj oferty pod próg realnie obowiązujący, a nie liczbę ze starszego przewodnika.
2. Dochód z najmu krótkoterminowego może być niedostępny tam, gdzie kupujesz
Centrum Aten — 1., 2. i 3. dzielnica gminna, obejmująca m.in. Plakę, Kukaki, Kolonaki, Syntagmę, Eksarchię, Pangrati, Neos Kosmos, Gazi i Petralonę — objęte są przedłużonym zakazem rejestracji nowych obiektów najmu krótkoterminowego, obowiązującym obecnie do końca 2026 roku. Prawo do ogłoszenia zachowują tylko lokale zarejestrowane przed końcem 2024 roku. Władze rozważają też podobne ograniczenia dla Santorini, Salonik, Chanii i innych turystycznych hotspotów, wraz z surowszymi kontrolami bezpieczeństwa i rejestracji wprowadzonymi od końca 2025 roku.
Jak ograniczyć ryzyko. Jeśli biznesplan opiera się na dochodzie w stylu Airbnb, sprawdź dzielnicę nieruchomości i jej aktualny status rejestracji przed zakupem, a nie jako formalność po. Mocny scenariusz najmu długoterminowego lub odsprzedaży to wariant zapasowy, gdyby ścieżka najmu krótkoterminowego jeszcze się zawęziła.
3. Samowola budowlana może być nieusuwalna, a nie tylko opóźnieniem formalności
Grecka nieruchomość — zwłaszcza starsze domy, wille z dobudowanymi pokojami, basenami czy rozbudowami — często niesie zmiany nigdy niezgłoszone władzom. Grecki program legalizacji obejmuje wyłącznie prace zakończone przed 28 lipca 2011 roku, a nawet wtedy "poważne" naruszenia — przekroczenie zatwierdzonej powierzchni o około 40% lub budynek bez jakiegokolwiek pozwolenia — są wyłączone z legalizacji od 2020 roku i pozostają wyłączone. Kategorie, które nadal się kwalifikują, trzeba zgłosić do 31 marca 2028 roku.
Jak ograniczyć ryzyko. Nigdy nie polegaj wyłącznie na prawnej kontroli tytułu. Zleć niezależnemu inżynierowi ekspertyzę techniczną porównującą budynek z zatwierdzonymi planami przed podpisaniem. Konstrukcja, której nie da się legalnie zalegalizować, to zobowiązanie, które przejmiesz, a nie rabat.
4. Kupujący spoza UE potrzebują pozwolenia w strefach przygranicznych i wojskowych na wyspach
W pobliżu granic lądowych z Albanią, Macedonią Północną i Turcją, a także na wyspach takich jak Rodos, Chios, Lesbos i w części Krety, obywatele spoza UE potrzebują specjalnego pozwolenia na zakup, wydawanego przez komisję regionalną z udziałem Ministerstwa Obrony. Zgoda nie jest automatyczna — zwykle trwa od trzech do sześciu miesięcy i zależy od wrażliwości lokalizacji oraz profilu kupującego.
Jak ograniczyć ryzyko. Jeśli jesteś kupującym spoza UE i rozważasz te regiony, uwzględnij czas na pozwolenie w harmonogramie transakcji od samego początku i nie podpisuj umowy z terminem płatności zakładającym tempo zamknięcia w stylu unijnym.
5. Realny koszt jest bliższy 10%, niż cenie z ogłoszenia
Podatek od przeniesienia własności to stała stawka 3% od wyższej z dwóch wartości: ceny umownej lub urzędowej "wartości obiektywnej" nieruchomości (plus dopłata gminna podnosząca efektywną stawkę do około 3,1%). Do tego doliczaj opłaty notarialne rzędu 1–2%, prawne około 1% i rejestrowe około 0,5%. Razem z prowizją agencji, gdy dotyczy, całkowite koszty zamknięcia transakcji zwykle wynoszą 8–10% ceny — liczba rzadko pojawiająca się obok kwoty nagłówkowej w ogłoszeniu.
Jak ograniczyć ryzyko. Poproś o pełne zestawienie kosztów na piśmie przed podjęciem decyzji o nieruchomości, a nie po podpisaniu umowy przedwstępnej.
FAQ
Czy złota wiza Grecji wciąż jest dostępna przez nieruchomość? Tak, ale minimalna inwestycja zależy teraz od strefy — 800 000 euro w Atenach, Salonikach i na głównych wyspach, 400 000 euro gdzie indziej, lub 250 000 euro dla kwalifikujących się przekształceń. Czy mogę uzyskać dochód z najmu krótkoterminowego wszędzie, gdzie kupię? Nie ma gwarancji — centrum Aten obecnie blokuje rejestrację nowych obiektów najmu krótkoterminowego, a inne strefy turystyczne są pod rewizją. Czy starą dobudówkę lub basen zawsze da się zalegalizować? Nie — kwalifikują się tylko prace sprzed 2011 roku, a poważne naruszenia są wyłączone z programu od 2020 roku. Czy wszyscy cudzoziemcy potrzebują specjalnego pozwolenia na zakup? Nie — dotyczy to konkretnie obywateli spoza UE kupujących w wyznaczonych strefach przygranicznych i wyspiarskich. Ile budżetować ponad cenę nieruchomości? Około 8–10% na podatek od przeniesienia, notariusza, prawnika i rejestrację.
Jak pomagamy
Potwierdzamy strefę, status pozwoleń i historię budowy konkretnej nieruchomości, zanim podejmiesz decyzję, i uwzględniamy w planie realny koszt oraz harmonogram — w tym pozwolenie dla strefy przygranicznej, jeśli jest potrzebne. Tekst informacyjny, nie porada prawna ani podatkowa — zasady i progi się zmieniają, potwierdź je dla konkretnej nieruchomości przed podpisaniem.