Rejestracja odziedziczonej nieruchomości za granicą: kroki

Gdy umiera właściciel mieszkania za granicą, spadkobiercy mierzą się z procedurą w obcym języku, z zagranicznym rejestrem i często pod presją czasu. Szczegóły zależą od kraju, dlatego podajemy ogólną kolejność z przykładami. Przykłady są hipotetyczne i trzeba je zweryfikować na miejscu. To informacja ogólna, a nie porada prawna.

Najpierw zbierz fakty

Zbierz, co się da: akt własności lub wypis z rejestru, umowę zakupu, adres i numer rejestrowy nieruchomości, ewentualny testament, kontakty do lokalnego prawnika lub dewelopera, rachunki za media i podatki oraz rachunki bankowe, z których opłacane są koszty. Jeśli nie wiesz dokładnie, co posiadał zmarły, lokalny prawnik może zażądać wypisu z rejestru gruntów. Poinformuj zarządcę lub najemców, jeśli są, z kim się kontaktować.

Krok 1. Dokumenty

Zwykle potrzebne są (dokładna lista zależy od kraju):

• Akt zgonu. Do użycia za granicą często wymaga apostille lub legalizacji. W UE działa uproszczony system dla dokumentów urzędowych (rozporządzenie 2016/1191, wielojęzyczne formularze standardowe), a dla krajów spoza UE zwykle stosuje się apostille haskie. Zapytaj lokalnego notariusza, co dokładnie przyjmuje. Haska Konferencja: sekcja o apostille.
• Dowód, kto jest spadkobiercą: testament, postanowienie sądu lub notarialne poświadczenie dziedziczenia albo, w UE, Europejskie poświadczenie spadkowe (zob. rozporządzenie spadkowe UE).
• Dokumenty tożsamości spadkobierców i dowody pokrewieństwa (akty urodzenia i małżeństwa), w razie potrzeby także z apostille.
• Tłumaczenia przysięgłe lub uwierzytelnione na język lokalny. Nie tłumacz z góry, zanim poznasz wymóg rejestru, bo niektóre rejestry przyjmują tylko tłumaczy z własnej listy.

Krok 2. Lokalny notariusz lub prawnik

Zatrudnij prawnika lub notariusza w kraju położenia nieruchomości. W niektórych krajach centralną rolę w przejściu prawa odgrywa notariusz, w innych postanowienie o spadku wydaje sąd. Pełnomocnictwo pozwala działać bez podróży, ale jego formę (notarialna, z apostille, z tłumaczeniem) określa prawo lokalne. Zob. też zakup nieruchomości za granicą zdalnie, gdzie obowiązuje ta sama logika pełnomocnictwa.

Krok 3. Podatki i zaświadczenia

Dwa pytania: jaki podatek należy się od spadku i czy na nieruchomości nie ma niezapłaconych należności. Sprawdź lokalny podatek od spadków (zob. podatek od spadków i darowizn przy nieruchomości za granicą), termin zgłoszenia, zaległy podatek od nieruchomości, długi za media, opłaty wspólnoty lub serwisowe oraz kredyt hipoteczny, jeśli istnieje. W niektórych krajach rejestr nie zmieni właściciela, dopóki nie przedstawi się zaświadczenia podatkowego lub dowodu zapłaty. Spadkobierca mieszkający w innym kraju może też musieć zgłosić nabycie u siebie: dla rezydenta Polski z grupy zerowej oznacza to formularz SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy, jak opisujemy w artykule podatkowym.

Krok 4. Zmiana w rejestrze gruntów

Z poświadczeniem, dokumentami i dowodem podatkowym notariusz lub prawnik składa wniosek o wpis spadkobierców. Współspadkobiercy zwykle rejestrują się wspólnie, proporcjonalnie do udziałów, chyba że testament lub umowa stanowi inaczej. Hipotetyczny przykład: troje rodzeństwa dziedziczy mieszkanie w równych częściach; albo rejestrują się jako współwłaściciele, albo umawiają się, że jedno wykupuje pozostałych, co wymaga osobnego przeniesienia i być może nowych podatków.

Krok 5. Zachować, sprzedać lub wynająć

Zachować. Trzeba dalej płacić koszty bieżące, ubezpieczenie i lokalne podatki od nieruchomości. Sprawdź umowę najmu, jeśli mieszkanie jest wynajęte. Umowy na media muszą być na czyjeś nazwisko.

Sprzedać. Spadkobierca zwykle sprzedaje po wpisie do rejestru. Zasady podatku od zysków kapitałowych zależą od kraju; zob. nasze przewodniki, np. dla Hiszpanii lub Dubaju. W niektórych krajach zagraniczni spadkobiercy mogą też mieć potrącaną część utargu; zapytaj lokalnego doradcę.

Wynająć. Dochód jest opodatkowany jako dochód z najmu, zob. podatek od zagranicznego najmu.

Ile to trwa

Nie ma uniwersalnej liczby. Prosta sprawa w kraju z szybkim systemem notarialnym może zająć od kilku tygodni do kilku miesięcy, a spór o spadek, brak testamentu, postępowanie sądowe czy rejestr spoza UE mogą wydłużyć to znacznie, czasem ponad rok. Planuj miesiące, nie tygodnie, i nie licz na termin sprzedaży przed zakończeniem rejestracji. Nie możemy podać oficjalnego terminu dla żadnego konkretnego kraju.

Przykłady krajów (z zastrzeżeniami)

• Hiszpania, Włochy, Francja: notariusz sporządza akt przyjęcia spadku, a potem aktualizowany jest rejestr; każdy kraj ma własny termin deklaracji podatkowej, który należy sprawdzić zaraz po śmierci.
• Turcja, Tajlandia, Gruzja, ZEA: spodziewaj się procedury w lokalnym sądzie lub rejestrze, lokalnych tłumaczeń oraz, w ZEA, testamentu zarejestrowanego w emiracie (zob. nasz artykuł o testamentach).

To ogólne prawidłowości, a nie potwierdzone procedury dla każdego kraju.

Krótka lista kontrolna na pierwsze tygodnie

W pierwszych tygodniach zamów kilka uwierzytelnionych odpisów aktu zgonu, bo każdy rejestr może zatrzymać jeden. Od razu ustal lokalny termin deklaracji podatkowej, ponieważ może biec od daty śmierci. Nie podpisuj umowy sprzedaży, pełnomocnictwa ani ugody ze współspadkobiercami, zanim przeczyta je lokalny prawnik. Zachowuj wszystkie rachunki i każdy dokument razem z tłumaczeniem, aby później sprawiedliwie podzielić koszty między spadkobierców. Jeśli któryś ze spadkobierców mieszka daleko, uzgodnij wcześniej, kto będzie osobą kontaktową dla prawnika i rejestru.

FAQ

Czy muszę jechać? Często nie, jeśli udzielisz właściwego pełnomocnictwa lokalnemu prawnikowi, ale zależy to od kraju i rejestru.

Czy apostille jest zawsze potrzebne? Nie zawsze. Zależy to od krajów i rodzaju dokumentu. Najpierw zapytaj lokalnego notariusza.

Kto płaci koszty? Zwykle spadkobiercy, ze spadku lub osobiście. Poproś o pisemny kosztorys.

Co, jeśli nie ma testamentu? Kto dziedziczy, określają przepisy o dziedziczeniu ustawowym właściwego prawa. Zob. artykuł o rozporządzeniu spadkowym UE.

Czy mogę sprzedać przed rejestracją? Zwykle nie; rejestr musi najpierw wpisać spadkobierców.

Co, jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką? Dług przechodzi wraz ze spadkiem, a bank zwykle trzeba zawiadomić. Zapytaj prawnika o możliwości.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą: wyszukujemy nieruchomości za granicą i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych, także dla spadkobierców, którzy chcą zachować, wynająć lub sprzedać nieruchomość. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy i terminy się zmieniają, dlatego zweryfikuj je u wykwalifikowanego lokalnego prawnika.