Jak sprawdzić agenta nieruchomości w Hiszpanii: rejestry i sygnały ostrzegawcze

Kupujący z zagranicy często zakładają, że każdy, kto pokazuje mieszkanie w Hiszpanii, ma licencję. W Hiszpanii to założenie jest błędne. Ten przewodnik wyjaśnia, co można sprawdzić, a czego nie, region po regionie. Ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną; przepisy regionalne się zmieniają, więc aktualny stan potwierdź na oficjalnych stronach.

Czy zawód jest regulowany?

Na poziomie krajowym nie ma jednej licencji, którą musiałby okazać każdy agent. Tytuł zawodowy Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) istnieje, ale źródła zgadzają się, że nie jest ogólnym warunkiem pracy jako agent, choć jedno źródło twierdzi inaczej. Gdy agent mówi „mam licencję państwową”, zapytaj, w którym rejestrze i pod jakim numerem.

Istnieją natomiast rejestry regionalne, wprowadzane przez wspólnoty autonomiczne, które odpowiadają za mieszkalnictwo. Nie są wszędzie takie same.

• Katalonia: Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña jest publiczny, a rejestracja jest obowiązkowa dla agentów prowadzących działalność w regionie. Według strony Generalitat wymagane są lokal otwarty dla klientów (chyba że usługa jest w pełni zdalna), wykształcenie lub kursy, ubezpieczenie OC oraz gwarancja (poręczenie lub depozyt). Zarejestrowany agent musi umieszczać oficjalną tabliczkę z numerem na dokumentach i w reklamie. Kwoty ubezpieczenia i gwarancji w dekrecie mogą być aktualizowane, więc pytaj o obecne wartości, a nie o liczby ze starego artykułu.
• Wspólnota Walencka: Decreto 98/2022 utworzył rejestr opisywany jako obowiązkowy, z okresem przejściowym około roku od października 2022. Organ ochrony konkurencji zakwestionował część artykułów, wyniku sprawy nie znalazłem, więc obecny status potwierdź w regionalnym departamencie mieszkalnictwa.
• Baleary: oficjalna strona rejestru opisuje rejestrację jako dobrowolną, na podstawie Ley 3/2024. Wcześniej źródła branżowe pisały o rejestrze obowiązkowym i są doniesienia o dalszych zmianach, więc sprawdź oficjalną stronę.
• Madryt i Andaluzja: o Madrycie pisano, że rejestr jest dobrowolny, z planami uczynienia go obowiązkowym; andaluzyjskie prawo mieszkaniowe określa wymogi wpisu do rejestru agentów rynku mieszkaniowego. Sprawdzaj rejestr regionalny bezpośrednio, zamiast zakładać.

Gdzie sprawdzać

• Katalonia: strona Generalitat o rejestrze (tramits.gencat.cat) wskazuje publiczną wyszukiwarkę zarejestrowanych agentów prowadzoną przez Agència de l'Habitatge de Catalunya. Szukaj po nazwie firmy i porównaj numer z tabliczką i umową.
• Inne regiony: na stronie departamentu mieszkalnictwa wyszukaj „registro de agentes inmobiliarios” i sprawdź, czy wpis istnieje, kto jest podmiotem prawnym i czy numer rejestracji widnieje w umowie agenta.
• Dane firmy: poproś o nazwę, numer podatkowy (CIF) i adres siedziby oraz sprawdź je w rejestrze handlowym przez lokalnego prawnika. Nazwa handlowa na stronie to nie firma.
• Sama nieruchomość: niezależnie od słów agenta, właściciela i obciążenia pokazuje odpis z Rejestru Własności (nota simple). Poproś o niego przed jakąkolwiek płatnością; zobacz przewodnik po Hiszpanii i listę kontrolną przed zakupem.

Jak działa prowizja

W większości transakcji na rynku wtórnym agenta opłaca sprzedający, bo to on go zatrudnia. Poradniki konsumenckie zaznaczają, że kupujący bywa płatnikiem, np. gdy zatrudnia agenta po swojej stronie na osobnej umowie, a agentów nowych budynków często opłaca deweloper. Dla Ciebie ważne jest pytanie na piśmie: kto jest klientem agenta, kto płaci, ile i kiedy. Więcej: kto płaci agentowi i po czyjej jest stronie oraz umowy i formularze, które Cię wiążą.

Sygnały ostrzegawcze

• Agent działa w regionie z obowiązkową rejestracją i nie podaje numeru wpisu.
• Prosi się o opłatę rezerwacyjną, zanim zobaczyłeś odpis z Rejestru Własności lub wideo z widocznym adresem.
• Pieniądze mają trafić na konto osoby prywatnej lub w innym kraju niż siedziba firmy.
• Agent upiera się przy „swoim” prawniku, notariuszu lub tłumaczu. Zobacz prawnik polecony przez agenta lub dewelopera.
• Presja typu „inny kupujący płaci dzisiaj”.
• Dokumenty przychodzą wyłącznie jako zdjęcia lub zrzuty ekranu.

Inne schematy: oszustwa na nieruchomości za granicą: najczęstsze schematy.

Co wnosi niezależny doradca

Rejestr pokazuje, że firma istnieje, ale nie mówi, czy nieruchomość jest czysta. Prawnik, któremu nie płaci agent, uzyska notę simple, sprawdzi długi i opłaty wspólnoty, pozwolenia i status licencji turystycznej oraz przeczyta umowy rezerwacji i sprzedaży. Zobacz notariusz czy prawnik: kogo potrzebujesz za granicą i jeden agent lub jeden prawnik to za mało.

Jak pomagamy

D.H. Realting to niezależny konsultant z Warszawy, który weryfikuje lokalnych prawników i agentów, zanim ich poleci, aby powyższe kontrole wykonywał ktoś, komu nie płaci sprzedający. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej.