Rentowność najmu we Włoszech w 2026 roku: brutto i netto według miast i ile naprawdę zostaje zagranicznemu inwestorowi

Rentowność najmu we Włoszech to średnio około 6,6% brutto w danych agregatorów, ale ta krajowa liczba ukrywa duży rozrzut i niewiele mówi o tym, ile zostaje właścicielowi. Drogie miasta północy płacą najmniej: Mediolan i Florencja są szacowane na około 3,5–5% brutto, Rzym na 4–5,5%, a Turyn, Neapol, Bari i Palermo osiągają 6–8%. Po podatku ryczałtowym od najmu, IMU, kosztach budynku i pustych miesiącach realny zwrot netto dla zagranicznego kupującego to około 3–4% całkowitych nakładów. Poniżej wyjaśniamy, skąd bierze się ta różnica. Dane na październik 2026, orientacyjne.

Rentowność brutto według miast: gdzie Włochy płacą, a gdzie nie

Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu, przed jakimikolwiek kosztami. Jedna tabela szacunkowej rentowności brutto oparta na danych Agencji Dochodów (OMI) podaje takie przedziały:

• Palermo: 7,0–8,5%. Niskie ceny za m², czynsze się odbudowują.
• Bari: 6,5–8,0%. Popyt studentów i biznesu.
• Neapol: 6,0–7,5%. Duża różnica między centrum a peryferiami.
• Turyn: 5,5–7,0%. Wsparcie ze strony uniwersytetów i Politechniki.
• Padwa i Werona: około 5,0–6,5%. Średnie miasta północy wyprzedzają wielkie metropolie.
• Bolonia: 4,5–6,0%. Silny popyt studentów, wysokie ceny zakupu.
• Rzym: 4,0–5,5%. Wysokie czynsze, ale ceny też są wysokie.
• Florencja i Mediolan: około 3,5–5,0%. Rekordowe ceny i czynsze, a we Florencji silna konkurencja najmu turystycznego.

Źródła się różnią: inne zestawienie agregatora podaje węższe liczby (Mediolan 4,0–4,5%, Rzym 5,0–5,5%, Turyn 6,5–7,5%). Traktuj je jako przedziały dla typowego mieszkania, a nie obietnicę dla konkretnej ulicy. Schemat jest jednak stały: im droższe miasto, tym niższa rentowność brutto.

Północ a południe

Dane z ogłoszeń za pierwsze półrocze 2026 (Immobiliare.it Insights, w relacji prasy) pokazują wzrost cen sprzedaży w kraju o 4,3% rok do roku do około 2200 euro za m² i wzrost czynszów ofertowych o 2,9% do 14,7 euro za m² miesięcznie. Najszybciej ceny rosły na północnym wschodzie (+6%) i północnym zachodzie (+5,7%), najwolniej na południu i wyspach (od +1,2% do +1,8%). Dlatego rentowność brutto jest wyższa na południu: ceny wejścia rosły wolniej niż czynsze. Drugą stroną jest płynność i wzrost kapitału, które tam były słabsze. O wpływie na ryzyko piszemy w naszym przewodniku po ryzykach inwestycji we Włoszech.

Regiony wakacyjne: Apulia, jezioro Como, Sycylia, Sardynia

• Apulia (Salento, Ostuni, Monopoli, dolina Itria): agenci i prasa mówią o rentowności do 8% brutto w sezonie od najmu krótkoterminowego. To deklaracja szczytu sezonu, a nie średnia roczna.
• Jezioro Como: według Immobiliare.it w mieście Como średnio około 2740 euro za m², a w prowincji nieco poniżej 2000. Szacunek Airbtics za 2025 rok daje średnie obłożenie około 67% przy bardzo mocnym lipcu i sierpniu. To premium i rynek sezonowy.
• Sycylia i Sardynia: nie znaleźliśmy wiarygodnych danych o rentowności na 2026 rok. Ceny mieszkań z rynku wtórnego w Cagliari spadły w ciągu roku o 1,1% w raporcie idealista za II kwartał 2026, więc nie zakładaj rosnącego rynku.

Najem długo- czy krótkoterminowy: różnica w podatku

Przy najmie długoterminowym osoba fizyczna może wybrać cedolare secca, czyli podatek ryczałtowy 21% od czynszu, a przy umowie concordato (uzgodniona stawka) w gminach z niedoborem mieszkań 10%; obejmuje to wszystkie miasta metropolitalne i stolice prowincji. Przy ryczałcie nie płaci się podatku rejestracyjnego ani opłaty skarbowej od umowy. Dla najmu krótkoterminowego ustawa budżetowa 2026 utrzymuje 21% na pierwszą nieruchomość i stosuje 26% od drugiej; trzy i więcej nieruchomości uznaje się za działalność gospodarczą z VAT. Kod CIN, wyposażenie bezpieczeństwa i przepisy miast opisujemy w naszym przewodniku po najmie krótkoterminowym. Nie znaleźliśmy źródła potwierdzającego, że nierezydent może wybrać ryczałt, więc zapytaj włoskiego księgowego (commercialista), zanim na niego postawisz.

Co zjada rentowność

• IMU: roczny podatek od nieruchomości dla drugiego mieszkania. Stawka bazowa to 0,86%, a gminy mogą podnieść ją do około 1,06% (wyjątkowo 1,14%) od podstawy opartej na wartości katastralnej. Przy najwyższej stawce może przekroczyć 1400 euro rocznie za typowe mieszkanie.
• TARI: opłata za odpady, około 340 euro rocznie dla typowej rodziny w 2025 roku, w dużych miastach więcej.
• Koszty kondominium i remonty: nie wszystko można przerzucić na najemcę.
• Przestoje: pusty miesiąc kosztuje około 8% rocznego czynszu.
• Zarządzanie: agenci i zarządcy biorą część czynszu, przy najmie krótkim zwykle więcej.

Przykład: od 6,5% brutto do około 3,3% netto

Nasze własne ilustracyjne obliczenie, nie dane rynkowe. Mieszkanie za 200 000 euro w średnim mieście przy 6,5% brutto daje 13 000 euro czynszu rocznie. Jeden pusty miesiąc zostawia około 11 900. Odejmujemy około 1000 na kondominium i naprawy, 900 na IMU i 150 na ubezpieczenie, potem ryczałt 21% od otrzymanych 11 900 (około 2500). Zostaje około 7400 rocznie. Przy 200 000 plus około 25 000 kosztów zakupu rentowność netto wynosi około 3,3%.

Co kupować pod jaki cel

• Przepływ gotówki: miasta średnie i południowe (Turyn, Neapol, Bari, Palermo, Padwa), małe mieszkania blisko uczelni i komunikacji, najem długoterminowy na warunkach concordato.
• Zachowanie kapitału: prestiżowe dzielnice Mediolanu, Rzymu, Florencji. Niska rentowność, ale głęboki popyt.
• Styl życia i dochód sezonowy: Apulia lub jeziora, z uwzględnieniem przestojów i przepisów o licencjach.
• Tanie projekty do remontu: zobacz nasz przewodnik po opuszczonych domach i domach za 1 euro, który uczciwie opisuje realne koszty remontu.

FAQ

Jaka rentowność najmu we Włoszech jest dobra? W dużych miastach normalne jest około 4–5% brutto, w tańszych miastach południa i średnich 6–8%, a 3–4% netto to ostrożna wartość do planowania po podatkach i kosztach. Czy Airbnb jest lepsze od najmu długoterminowego? Dochód brutto może być wyższy, ale drugą nieruchomość opodatkowuje się stawką 26%, obowiązują licencje i przepisy miast, a przestoje są sezonowe. Gdzie rentowność jest najwyższa? Według szacunków opartych na OMI w Palermo, Bari i Neapolu. Czy ryczałt dotyczy zagranicznych właścicieli? Potwierdź z włoskim księgowym. Gdzie porównać z Hiszpanią? Zobacz nasze porównanie Włoch i Hiszpanii.

Jak pomagamy

Wybieramy obiekty pod twój cel (przepływ gotówki, zachowanie kapitału lub styl życia), liczymy kwoty netto miasto po mieście i koordynujemy lokalnych prawników i notariuszy. Zobacz stronę Włoch i przeczytaj, jak działają ceny i koszty, w naszym przewodniku ceny nieruchomości we Włoszech i koszty zakupu.

Wyłącznie informacyjnie, to nie jest porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna. Dane orientacyjne na październik 2026 i zmieniają się; rentowność nie jest gwarantowana.