Koszty zakupu według krajów: gdzie taniej, gdzie drożej

Cena z ogłoszenia rzadko jest kwotą, która wychodzi z Twojego konta. Podatek od transakcji, VAT, notariusz, rejestr, prawnik i agent różnią się mocno między krajami i decydują o tym, jak długo odrabiasz koszt wejścia. Ten artykuł porównuje koszty zakupu w krajach, które opisujemy, na podstawie liczb z naszych datowanych przewodników po cenach i kosztach (październik 2026) oraz kilku portali urzędowych. Szereguje kraje według łącznego obciążenia, ale ranking jest przybliżony: nowe budownictwo i rynek wtórny są opodatkowane inaczej, prowizja agenta bywa wliczona lub nie, a kilku pozycji nie dało się potwierdzić. Poproś lokalnego prawnika o pisemny kosztorys dla swojej nieruchomości. Zacznij od pełnego kosztu posiadania za granicą.

Jak czytać liczby

• Podatek od przeniesienia własności zwykle dotyczy rynku wtórnego, VAT nowych mieszkań od dewelopera. Rzadko się sumują.
• Procenty są od ceny, o ile nie zaznaczono inaczej; przedziały pochodzą ze źródeł rynkowych i zawodowych, a nie z oficjalnej taryfy.
• Roczne koszty utrzymania i podatek przy późniejszej sprzedaży liczy się osobno; znajdziesz je w przewodniku po każdym kraju.

Najmniejsze obciążenie: Gruzja, rynek wtórny na Cyprze, Bułgaria, Turcja

Gruzja: nasz przewodnik zakłada około 1-1,5% ponad cenę (notariusz poniżej 0,1%, prawnik około 0,5-1%, agent osobno). W sprawdzonych źródłach nie znaleźliśmy opłaty skarbowej ani podatku od przeniesienia własności przy zakupie i prosimy potwierdzić to u prawnika (koszty w Gruzji). Cypr: przy zakupie z rynku wtórnego opłaty za przeniesienie 3% od pierwszych 85 430 EUR, 5% do 170 860 EUR i 8% powyżej są wg doniesień zmniejszane o połowę, co z prawnikiem około 1% plus VAT daje mniej więcej 4% przed prowizją agenta; opłata skarbowa wg doniesień zniesiona od 1 stycznia 2026 (koszty na Cyprze). Bułgaria: lokalny podatek od przeniesienia wg doniesień około 1,3-3% (Sofia 3%), a łączne koszty kupującego źródła szacują na około 4-8%; kwot notariusza, rejestru i agenta nie potwierdziliśmy (koszty w Bułgarii). Turcja: podatek od aktu własności to 4% zadeklarowanej wartości, z mocy prawa dzielony, ale często w całości płaci go kupujący, plus wycena, tłumaczenia i notariusz; dla mieszkania za 200 000 EUR nasz przykład daje około 209 000 EUR i więcej, przed prowizją agenta (koszty w Turcji).

Środek: Czarnogóra, Dubaj, Grecja

Czarnogóra: rynek wtórny wg doniesień to około 5-8% ponad cenę. Większość źródeł agencyjnych opisuje progresywny podatek od przeniesienia od 1 stycznia 2024 (3% do 150 000 EUR, potem przedziały 5% i 6%), ale niektóre nadal podają liniowe 3%; nie rozstrzygnęliśmy tego na podstawie źródła pierwotnego, więc zapytaj, co obowiązuje. Przy pierwszej sprzedaży przez dewelopera płacącego VAT 21% VAT jest wg doniesień wliczone w cenę i nie dolicza się podatku od przeniesienia (koszty w Czarnogórze). Dubaj: opłata Dubai Land Department 4% (z mocy prawa dzielona, zwykle płaci kupujący), plus opłata biura trustee i agent zwyczajowo 2% plus 5% VAT; nasze przykłady dają około 6,3-7,1%, przewodniki zakładają 7-10%, nie ma rocznego podatku od nieruchomości, są za to opłaty serwisowe (koszty w Dubaju; zasady opłat na stronie Dubai Land Department). Grecja: podatek od przeniesienia 3,09%, notariusz około 2%, rejestr około 0,5%, prawnik 1-2% plus VAT i agent 2-4% plus VAT, łącznie około 7-12%. Dla kwalifikujących się nowych mieszkań 24% VAT jest zawieszony do 31 grudnia 2026; co obowiązuje potem, nie potwierdziliśmy. Podwyżka podatku od przeniesienia do 15% dla kupujących spoza UE od 1 lipca 2027 została zapowiedziana, ale nie znaleźliśmy potwierdzenia, że jest prawem (koszty w Grecji).

Największe obciążenie: Portugalia, Hiszpania, Włochy

Portugalia: od 25 maja 2026 dla kupujących, którzy nie są portugalskimi rezydentami podatkowymi, obowiązuje liniowy IMT 7,5% na nieruchomości mieszkalne (z wyjątkami), plus opłata skarbowa 0,8%, notariusz, rejestr i prawnik; nasz przykład daje około 9,7-10,5% przy zakupie za 300 000 EUR. Rezydenci podatkowi płacą wg skali progresywnej, więc skorzystaj z oficjalnego symulatora na portalu portugalskiej administracji podatkowej (koszty w Portugalii). Hiszpania: około 10-13% na rynku wtórnym, głównie przez regionalny podatek od przeniesienia: 6% w Madrycie, 7% w Andaluzji, 6,5% na Wyspach Kanaryjskich, 10% we Wspólnocie Walenckiej (od czerwca 2026 donoszono o obniżce, potwierdź aktualną stawkę), 10-13% w Katalonii i 8-13% na Balearach. Nowe mieszkanie płaci 10% VAT plus opłatę skarbową około 1-1,5% (koszty w Hiszpanii). Włochy: podatek rejestracyjny 2% od głównego mieszkania lub 9% od drugiego domu liczony od wartości katastralnej, notariusz około 1-3%, agent około 3% plus IVA i koszty prawne, łącznie około 10-15%, a niektóre przewodniki podają nawet 20% (koszty we Włoszech).

Ilustracja: zakup za 200 000 EUR

To nasze własne obliczenia na podstawie powyższych przedziałów, nie oferta. Obciążenie przy 200 000 EUR wyniosłoby mniej więcej:

• Gruzja: 2000-3000 EUR
• Rynek wtórny na Cyprze: około 8000 EUR przed prowizją agenta
• Turcja: około 9000 EUR (nasz przykład; agent dodatkowo)
• Bułgaria: 8000-16 000 EUR
• Czarnogóra: 10 000-16 000 EUR
• Dubaj: około 12 600-14 200 EUR (przy 6,3-7,1%)
• Grecja: 14 000-24 000 EUR
• Portugalia (nierezydent): około 19 400-21 000 EUR (przy 9,7-10,5%)
• Hiszpania: 20 000-26 000 EUR
• Włochy: 20 000-30 000 EUR

Dlaczego najtańsze nie zawsze najlepsze

• Niski koszt wejścia to nie niski koszt całkowity. Cypr nie ma rocznego podatku od nieruchomości, a hiszpański IBI to 0,4-1,1% wartości katastralnej, portugalski IMI około 0,3-0,45% wartości podatkowej.
• Koszty zakupu liczą się najbardziej, gdy planujesz szybką sprzedaż; w dziesięć lat różnica 3 punktów jest mała wobec ruchu cen i czynszu. Zob. koszty płynności i czas zwrotu.
• Przepisy się zmieniają: stawka dla nierezydentów w Portugalii, zapowiedziana stawka dla kupujących spoza UE w Grecji i obniżka w Walencji zmieniły się w 2026 roku.

Kto co powinien wybrać

• Jeśli planujesz krótkie posiadanie lub masz mały budżet, rynki o najmniejszym obciążeniu (Gruzja, rynek wtórny na Cyprze, Bułgaria, Turcja) zostawiają więcej pieniędzy w aktywie, z własnym ryzykiem rynkowym i walutowym.
• Jeśli kupujesz nowe mieszkanie, porównuj VAT, a nie podatek od przeniesienia: Cypr 19% (5% stawka obniżona pod warunkami), Hiszpania 10%, Czarnogóra 21% wliczone w cenę, Grecja 24% zawieszony do końca 2026.
• Jeśli planujesz długie posiadanie na rynku, który lubisz, zaakceptuj wyższe obciążenie w Portugalii, Hiszpanii lub Włoszech i włóż wysiłek w lokalizację i tytuł własności.
• Jeśli jesteś kupującym spoza UE w Grecji, sprawdź datę aktu względem zapowiedzianej zmiany z lipca 2027.

FAQ

Który kraj ma najniższe koszty zakupu? Wg posiadanych liczb Gruzja, potem Cypr na rynku wtórnym, ale sprawdź pozycje niepotwierdzone. Który najwyższe? Włochy i Hiszpania, wg powyższych przedziałów. Czy prowizja agenta się liczy? Czasem: w Portugalii zwykle płaci ją sprzedający, gdzie indziej kupujący, więc ustal to na piśmie. Czy stawki są stałe? Nie; kilka zmieniło się w 2026 roku.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą: wyszukujemy nieruchomości i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych. Pomagamy obliczyć pełny koszt konkretnej nieruchomości, a nie średniej. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; przed podpisaniem zweryfikuj aktualne stawki.