Nieruchomość czy lokata: koszty, płynność i czas do zwrotu

Lokatę można wypłacić w kilka dni, często bez kosztów. Nieruchomości nie. Sprzedaż trwa tygodnie lub miesiące, a każdy koniec transakcji ma swoją cenę. Te dwa fakty wyznaczają minimalny okres posiadania, po którym nieruchomość może wyjść na plus, i dlatego dobry rynek nie zawsze oznacza dobrą inwestycję dla konkretnego oszczędzającego. Artykuł liczbowo pokazuje tę ideę na hipotetycznym wyliczeniu. Liczby to założenia, a nie dane rynkowe ani prognoza.

Ile kosztuje zakup w poszczególnych krajach

Nasze przewodniki po krajach podają koszty zakupu ponad cenę. Wartości są orientacyjne i zmieniają się razem z przepisami i cenami.

• Niemcy: ok. 9-12% ponad cenę (zob. ceny i koszty zakupu w Niemczech).
• Hiszpania: ok. 10-13%, więcej w regionach o wysokich podatkach (zob. Hiszpania).
• Portugalia: ok. 10% dla nierezydenta w przykładzie z naszego przewodnika (zob. Portugalia).
• Włochy: ok. 10-15% (zob. Włochy).
• Austria: ok. 10-12% (zob. Austria).
• Francja: ok. 7-8,5% dla starszego mieszkania (zob. Francja).
• Grecja: ok. 7-12% (zob. Grecja).
• Dubaj: ok. 7%, głównie opłata Departamentu Ziemi 4% i prowizja agenta (zob. Dubaj).
• Cypr: ok. 4% ceny przy zakupie z rynku wtórnego w naszym przykładzie, bez prowizji agenta, znacznie mniej niż gdzie indziej, bo opłaty transferowe są na rynku wtórnym o połowę niższe (zob. Cypr).

Lokata nie ma takiego kosztu wejścia. To pierwsza przeszkoda: przy kosztach 10% nieruchomość musi zyskać na wartości ok. 10% lub zarobić to czynszem, żeby po prostu wrócić do punktu wyjścia.

Ile kosztuje sprzedaż

Sprzedaż ma własne koszty: prowizję agenta, notariusza lub prawnika, w wielu krajach podatek od zysku, a także opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu. Nie znaleźliśmy wiarygodnej statystyki dla różnych krajów dotyczącej prowizji przy sprzedaży, więc jej nie podajemy. O podatku przy sprzedaży zob. podatki przy sprzedaży nieruchomości za granicą według krajów i nasze przewodniki po podatku od zysków kapitałowych w poszczególnych krajach, a o procesie jak sprzedać nieruchomość za granicą. W przykładzie poniżej zakładamy koszty sprzedaży 4% ceny. Sprawdź własny rynek.

Ile trwa sprzedaż

Nie znaleźliśmy wiarygodnych oficjalnych danych porównawczych o czasie sprzedaży, a zależy on od miasta, przedziału cenowego i cyklu. Dobrze wycenione mieszkanie na płynnym rynku może sprzedać się w kilka miesięcy. Nieruchomość na wąskim rynku, lokal z rynku pierwotnego, willa wakacyjna lub oferta o wysokiej cenie mogą się sprzedawać znacznie dłużej, a na spadającym rynku wybór to czekać albo obniżyć cenę. Zakładaj miesiące, nie dni, oraz sprzedaż, która może wymagać pełnomocnictwa, jeśli jesteś za granicą. To główna praktyczna różnica wobec lokaty.

Hipotetyczne wyliczenie czasu do zwrotu

To ilustracja z okrągłymi liczbami, a nie prognoza. Oszczędzający w Polsce ma 110 000 EUR.

• Wariant A: cała kwota na lokacie 3% rocznie. Po polskim podatku 19% od odsetek stopa netto to 3% razy 0,81, czyli 2,43%.
• Wariant B: nieruchomość za 100 000 EUR oraz koszty zakupu 10 000 EUR (10%). Zakładamy, że cena rośnie o 2% rocznie, a czynsz netto po kosztach i podatku to 2 000 EUR rocznie (2% ceny, stały i niereinwestowany). Przy sprzedaży koszty to 4% ówczesnej ceny.

Po 5 latach lokata jest warta ok. 124 000 EUR. Nieruchomość jest warta 110 408 EUR minus 4% kosztów sprzedaży, czyli ok. 105 990 EUR, plus 10 000 EUR czynszu, razem ok. 116 000 EUR. Lokata prowadzi.

Po 10 latach lokata to ok. 139 900 EUR. Nieruchomość to 121 899 EUR minus 4%, ok. 117 000 EUR, plus 20 000 EUR czynszu, ok. 137 000 EUR. Lokata nadal jest nieco z przodu.

Po 13 latach jest prawie remis: ok. 150 300 EUR lokata i 150 200 EUR nieruchomość. Po 14 latach nieruchomość jest nieznacznie z przodu: ok. 154 700 EUR wobec 153 900 EUR. W tej ilustracji próg opłacalności wypada po ok. 14 latach.

Wynik jest bardzo wrażliwy na założenia:

• Jeśli cena rośnie o 3% rocznie zamiast 2%, próg spada do ok. 7 lat.
• Przy wzroście 4% rocznie do ok. 5 lat.
• Przy wzroście 1% rocznie lub braku wzrostu nieruchomość nie dogania lokaty w ciągu 40 lat w tym przykładzie.
• Wyższy czynsz netto, niższe oprocentowanie lokaty lub niższe koszty skracają próg. Odwrotnie go wydłużają.

Nie chodzi o liczbę 14. Chodzi o to, że przy wysokich kosztach i skromnym wzroście czas do zwrotu jest długi, a krótki okres posiadania rzadko jest racjonalny. Własne dane sprawdzisz w kalkulatorach.

Częściowa płynność: co można zrobić z nieruchomością

Niepłynna nie znaczy bezużyteczna.

• Wynająć ją: daje dochód bez sprzedaży.
• Zaciągnąć kredyt pod zastaw, zgodnie z warunkami banku i kosztami. Zob. kredyty hipoteczne dla nierezydentów.
• Sprzedać udział współwłaścicielowi, jeśli pozwala na to prawo.
• Korzystać samemu: daje wartość niefinansową, ale nie gotówkę.

Każda opcja ma koszt, opóźnienie lub warunek. Lokata jest płynna tak, jak żadna z nich. Artykuł o całkowitym koszcie posiadania za granicą wymienia bieżące koszty, które trwają, dopóki posiadasz nieruchomość.

Ryzyko przymusowej sprzedaży

Prawdziwe niebezpieczeństwo niepłynności to przymusowa sprzedaż: potrzeba gotówki w niewłaściwym momencie. Utrata pracy, sytuacja rodzinna, zmiana oprocentowania kredytu lub zbyt cienki margines bezpieczeństwa mogą zmusić do sprzedaży na słabym rynku, ze zniżką i z opisanymi kosztami. Lokata jako rezerwa awaryjna to sposób, w jaki wiele gospodarstw domowych tego unika. Jako wskazówka niebędąca poradą: trzymaj w gotówce rezerwę na okres, w którym możesz być bez dochodu, a w nieruchomość inwestuj tylko pieniądze, które nie będą potrzebne przez minimalny okres posiadania.

Kiedy lepsza jest lokata

Lokata jest lepsza dla pieniędzy, które mogą być potrzebne w okresie zbliżonym do czasu do zwrotu, dla rezerwy awaryjnej, przy wysokich kosztach wejścia i wyjścia, przy słabym wzroście lokalnych czynszów i cen, przy wysokim oprocentowaniu lokaty lub gdy nie utrzymasz kosztów nieruchomości w czasie przestoju. Lokata ma też ochronę systemu gwarantowania depozytów. Przepisy UE ustalają minimalny poziom gwarancji na deponenta w jednym banku, który warto sprawdzić dla swojego banku i kraju. Nieruchomość nie ma odpowiednika.

FAQ

Jak długo trzymać nieruchomość, żeby wygrała z lokatą? Nie ma stałej liczby. W naszym hipotetycznym przykładzie było to ok. 14 lat przy wzroście ceny 2% i ok. 7 przy 3%. Zależy od kosztów, czynszu, wzrostu ceny i oprocentowania lokaty.

Czy koszty zakupu są główną przeszkodą? Często tak. Koszty 7-15% ceny w wielu krajach oznaczają, że nieruchomość musi zyskać tyle samo, by zrównać się z lokatą.

Ile trwa sprzedaż? Różnie. Nie znaleźliśmy wiarygodnej statystyki międzynarodowej. Zakładaj miesiące, a na wąskich rynkach dłużej.

Czy można wyciągnąć gotówkę z nieruchomości bez sprzedaży? Czasem, przez wynajem, kredyt pod zastaw lub sprzedaż udziału, każda opcja ma warunki.

Czy wyższy czynsz zmienia odpowiedź? Tak. Więcej czynszu netto skraca próg, ale sprawdź, co zostaje po przestojach, zarządzaniu, opłatach eksploatacyjnych i podatku.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą inwestycyjną, prawną ani podatkową. Wszystkie liczby w przykładzie są hipotetyczne, a wyniki z przeszłości nie gwarantują przyszłych. Przed decyzją zweryfikuj koszty i przepisy w swoim kraju.