Mieszkania z rynku wtórnego kosztują średnio około €2823 za m² (+15,8% w rok), Madryt przekroczył €6000, a koszty zakupu dodają około 10–13%. Ceny i koszty według miast i regionów.
Nieruchomości w Hiszpanii kosztują średnio około €2823 za m² w przypadku rynku wtórnego (Idealista, czerwiec 2026, wzrost o 15,8% w rok), ale rozrzut jest ogromny: Madryt przekroczył €6000 za m², a stolice Wysp Kanaryjskich utrzymują się około €2650–2760. Do ceny dolicz mniej więcej 10–13% na podatki i opłaty, w regionach o wysokich podatkach więcej. Artykuł podaje ceny według miast, oficjalny trend i prawdziwy koszt zakupu, stan na październik 2026 roku.
Cena za m² według miast i regionów (czerwiec 2026)
Poniżej indeksy cen ofertowych Idealista dla rynku wtórnego, najświeższe, jakie znaleźliśmy; ceny ofertowe są zwykle wyższe od cen transakcyjnych.
- Madryt: po raz pierwszy powyżej €6000 za m², wzrost o ok. 6,6% w rok.
- Barcelona: około €4090 za m² w I kw. 2026 (wartość czerwcowa niepotwierdzona), wzrost o ok. 7,1% w rok.
- Malaga: około €3784 za m², wzrost o 9,4% w rok.
- Alicante: około €2909 za m².
- Walencja: wzrost o ok. 9,9% w rok; nie udało się potwierdzić wiarygodnej wartości za m².
- Baleary: około €5228 za m² średnio w prowincji, najdrożej w Hiszpanii.
- Wyspy Kanaryjskie: około €2645–2760 za m² w Las Palmas i około €2668 w Santa Cruz de Tenerife.
- San Sebastián: około €6415 za m², najdroższa stolica prowincji.
Która z tych lokalizacji pasuje do Twojego celu, omawiamy w artykule najlepsze lokalizacje do zakupu w Hiszpanii.
Oficjalny trend: INE
Indeks cen mieszkań INE wzrósł w II kw. 2026 roku o 12,2% rok do roku, nieco wolniej niż w poprzednim kwartale, i o 3,4% kwartał do kwartału. Rynek wtórny podrożał o 12,9%, nowe mieszkania o 7,4%. Cudzoziemcy stanowili około 16% zakupów w II kw. 2026 roku (zob. cudzoziemcy kupują rekordowe 16% mieszkań w Hiszpanii). Ceny rosną szybciej niż czynsze, co ściska rentowność; zob. rentowność najmu w Hiszpanii.
Podatek od zakupu na rynku wtórnym (ITP) według regionów
Mieszkanie z rynku wtórnego podlega podatkowi ITP, który ustala każda wspólnota autonomiczna, od wyższej z dwóch wartości: ceny lub wartości referencyjnej:
- Madryt: 6%.
- Andaluzja (Costa del Sol): 7%.
- Wyspy Kanaryjskie: 6,5%.
- Wspólnota Walencka (Alicante, Walencja): 10% (od czerwca 2026 doniesiono o obniżce; potwierdź aktualną stawkę).
- Katalonia: 10% do €1 mln, 11% do €2 mln, 13% powyżej.
- Baleary: 8% do €400 000, 9% do €600 000, 10% do €1 mln, 12% do €2 mln, 13% powyżej.
Obniżone stawki dla pierwszego mieszkania, młodych kupujących lub dużych rodzin zwykle nie są dostępne dla nierezydentów kupujących drugą nieruchomość, więc sprawdź uprawnienia przed zaplanowaniem.
Nowe mieszkania: VAT i opłata skarbowa
Nowe mieszkanie od dewelopera podlega VAT 10% oraz opłacie skarbowej (AJD), zwykle około 1–1,5% zależnie od regionu, zamiast ITP. Sprawdź, czy cena jest podana z VAT czy bez. Porównanie znajdziesz w artykule nowe czy wtórne mieszkanie w Hiszpanii.
Pozostałe koszty przy zakupie
- Notariusz: taryfa regulowana, od kilkuset euro do około €1000 dla typowego mieszkania.
- Księga wieczysta: zależy od wartości; według zestawień agentów około 0,1–0,25% ceny.
- Prawnik: zwykle około 0,5–1% ceny.
- Numer NIE i hiszpańskie konto bankowe: potrzebne przed podpisaniem.
- Agent: zwykle płaci sprzedający; potwierdź na piśmie.
Łącznie około 10–13% przy zakupie z rynku wtórnego w większości regionów i do około 15% w regionach o najwyższych podatkach lub przy dodatkowych doradcach.
Roczne koszty posiadania
- Podatek od nieruchomości IBI: 0,4–1,1% wartości katastralnej, ustala gmina.
- Opłata za odpady: około €80–150 rocznie.
- Opłaty wspólnoty: najczęściej €30–150 miesięcznie.
- Ubezpieczenie: około €250 rocznie.
- Nierezydenci, którzy nie wynajmują: dochód umowny 1,1% lub 2% wartości katastralnej opodatkowany stawką 19% (UE, EOG) lub 24% (pozostali).
Przykłady budżetu
Nasze własne wyliczenia, tylko poglądowo.
- Mieszkanie z rynku wtórnego za €250 000, Andaluzja: ITP 7% to €17 500, plus około €3750 na notariusza, księgę wieczystą i prawnika, razem około €21 250, czyli 8,5%.
- Mieszkanie z rynku wtórnego za €400 000, Barcelona: ITP 10% to €40 000, plus około €4500, razem około €44 500, czyli 11%.
- Nowe mieszkanie za €350 000 plus VAT, Wspólnota Walencka: VAT €35 000, opłata skarbowa ok. 1,5% to €5250, plus około €4000, razem około €44 250, czyli ok. 12,6% ceny bez VAT.
Finansowanie omawiamy w artykule kredyt hipoteczny dla cudzoziemców w Hiszpanii.
FAQ
Jaka jest średnia cena nieruchomości w Hiszpanii? Około €2823 za m² na rynku wtórnym w czerwcu 2026 według Idealista, ale regiony różnią się od około €2650 do powyżej €6000.
Ile doliczyć do ceny? Około 10–13% przy zakupie z rynku wtórnego; dokładna kwota zależy od regionalnego podatku od transakcji.
Czy ceny nadal rosną? Tak: INE pokazał +12,2% rok do roku w II kw. 2026, a Madryt, Malaga i Walencja wzrosły o 6–10%.
Czy nierezydent dostanie obniżone stawki? Zwykle nie przy drugiej nieruchomości; potwierdź u prawnika.
Jak pomagamy
Wybieramy nieruchomości według budżetu i miasta, liczymy koszt całkowity z podatkiem regionalnym i koordynujemy prawników, NIE i notariusza. Zobacz też listę kontrolną zakupu z rynku wtórnego, przewodnik po nieruchomościach w Hiszpanii i stronę Hiszpanii.
Tylko informacja — nie porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna. Liczby orientacyjne na październik 2026 roku i zmieniają się.