Mediana krajowa to około 2076 euro za m², w samej Lizbonie 4875, na Algarve 3139, w aglomeracji Porto 2305, a ceny nadal rosną. Nierezydenci dopłacają około 10% podatków i opłat.
Portugalia to jeden z najszybciej drożejących rynków mieszkaniowych w UE, a cena zależy w dużej mierze od miejsca zakupu. Według INE mediana krajowa dla mieszkań i domów rodzinnych w 2025 roku wyniosła około 2076 euro za m², o 16,8% więcej niż w 2024. Wielka Lizbona jest znacznie wyżej, interior znacznie niżej. Ten przewodnik pokazuje obraz regionalny na październik 2026 roku i pełny koszt zakupu dla nierezydenta.
Cena za m² według regionów i miast
To roczne mediany INE za 2025 rok (mieszkania i domy rodzinne, wszystkie transakcje). Wartości kwartalne są wyższe, bo ceny nadal rosły.
- Portugalia ogółem: około 2076 euro za m².
- Wielka Lizbona: około 3439 euro za m². Samo miasto Lizbona to około 4875, Cascais około 4550, Oeiras około 4187.
- Algarve: około 3139 euro za m². Loulé to około 3993, Lagos około 3801.
- Półwysep Setúbal: około 2596 euro za m².
- Madera: około 2500 euro za m².
- Aglomeracja Porto: około 2305 euro za m².
W lokalizacjach premium cudzoziemcy płacą więcej niż miejscowi: według INE w Lizbonie kupujący zagraniczni płacili około 6026 euro za m² wobec około 4813 u krajowych, bo koncentrują się na zasobie centralnym i premium. W 23 z 24 najludniejszych gmin mediana ceny nowych mieszkań jest wyższa niż istniejących.
Trend w 2026 roku
Indeks cen mieszkań INE wzrósł o 17,8% rok do roku w I kwartale 2026 i o 16,5% w II kwartale 2026, czyli najwolniej od początku 2025 roku. To hamowanie, nie spadek. Dane z I kwartału i spadek sprzedaży o 8,7% są w naszej notatce ceny mieszkań w Portugalii w I kw. 2026. Seria idealista oparta na cenach ofertowych pokazuje wolniejszy wzrost — około 8,9% w roku do czerwca. Oficjalne mediany opierają się na zarejestrowanych transakcjach, a ceny ofertowe na ogłoszeniach, więc się nie pokrywają.
Rosnące ceny przy stojących czynszach oznaczają spadającą rentowność; zob. rentowność nieruchomości w Portugalii.
Ile naprawdę kosztuje zakup
Dla nierezydenta główne pozycje są następujące.
- IMT, podatek od przeniesienia własności. Od 25 maja 2026 roku przy zakupie lokalu mieszkalnego przez osoby niebędące portugalskimi rezydentami podatkowymi obowiązuje płaskie 7,5% zamiast skali progresywnej. Są wyjątki: kupujący jest już rezydentem podatkowym, zostanie nim w ciągu dwóch lat albo wynajmie nieruchomość po umiarkowanym czynszu (do 2300 euro miesięcznie, w ciągu sześciu miesięcy od zakupu i przez co najmniej 36 miesięcy w pierwszych pięciu latach). Jeśli wyjątek spełnisz później, różnicę można odzyskać w ciągu sześciu miesięcy. O zastosowaniu przepisów decyduje data aktu notarialnego, więc potwierdź ją z prawnikiem.
- Opłata skarbowa: 0,8% ceny.
- Notariusz i księga wieczysta: łącznie około 1200–2000 euro, zależnie od transakcji.
- Prawnik: około 3000–4500 euro lub 1–2% plus 23% VAT. W Portugalii prowizję agenta zwykle płaci sprzedający; potwierdź to w umowie z biurem.
- Portugalski numer podatkowy (NIF), potrzebny przed podpisaniem.
Rezydenci podatkowi płacą IMT według skali progresywnej (niższej dla głównego mieszkania, wyższej dla drugiego), więc skorzystaj z oficjalnego symulatora IMT dla swojego przypadku.
Przykładowy budżet nierezydenta, mieszkanie za 300 000 euro
IMT 7,5% to 22 500 euro, opłata skarbowa 0,8% to 2400 euro, razem 24 900 euro. Dodaj notariusza i księgę wieczystą około 1200–2000 euro oraz honorarium prawnika około 3000–4500 euro. Razem około 29 100–31 400 euro, czyli około 9,7–10,5% ponad cenę, więc faktyczny wydatek to około 329 000–331 000 euro. To zakresy orientacyjne.
Co płacisz co roku
Roczne IMI ustala gmina, zwykle około 0,3–0,45% wartości podatkowej nieruchomości, która często jest niższa niż cena rynkowa. Powyżej około 600 000 euro wartości podatkowej na osobę obowiązuje dodatkowy podatek AIMI. Dolicz opłaty wspólnoty i ubezpieczenie. Przy sprzedaży zob. podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży w Portugalii. Pełny obraz posiadania za granicą w artykule całkowity koszt posiadania nieruchomości za granicą.
Nowe czy z rynku wtórnego
Nowe mieszkania są zwykle droższe za m², ale mogą mieć lepszą efektywność energetyczną i wymagać mniej remontów; wtórne są tańsze i negocjowalne, ale wymagają dokładnej weryfikacji. Zob. nowe czy wtórne w Portugalii, listę kontrolną zakupu z rynku wtórnego i gdzie kupować.
FAQ
Ile kosztuje dom w Portugalii? Mediana krajowa to około 2076 euro za m² (2025). Mieszkanie 70 m² to około 145 000 euro według mediany krajowej, około 240 000 euro według mediany Wielkiej Lizbony i około 341 000 euro według mediany miasta Lizbony. To zwykłe mnożenie, nie ceny ofertowe.
Czy Portugalia jest tańsza niż Hiszpania lub Grecja? Zależy od miasta; zob. Hiszpania czy Portugalia i Portugalia czy Grecja.
Czy ceny nadal rosną? Tak: +16,5% rok do roku w II kwartale 2026 według INE, choć wolniej niż w I kwartale.
Czy potrzebuję kredytu w Portugalii? Niekoniecznie; zob. kredyt hipoteczny dla obcokrajowców.
Jak pomagamy
Wybieramy nieruchomości pod budżet i cel, pokazujemy rzeczywisty poziom cen transakcyjnych w każdej okolicy, liczymy pełny koszt nabycia z IMT dla nierezydentów i koordynujemy lokalnych prawników. Zacznij od strony Portugalii.
Wyłącznie informacje — nie jest to porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna. Ceny i przepisy są orientacyjne, według stanu na październik 2026, i się zmieniają; przed zobowiązaniem potwierdź aktualne IMT i koszty z portugalskim prawnikiem.