Rentowność brutto w Portugalii to około 4–5% w dużych miastach i 5–8% w głębi kraju, ale po podatku, kosztach i pustostanach mieszkanie w Lizbonie daje raczej 2–3% netto. Oto rachunek.
W Portugalii rentowność z wiszących cen i rentowność, która zostaje w kieszeni, bardzo się różnią. Na październik 2026 roku rentowność brutto najmu to około 4–5% w Lizbonie, Porto i Faro oraz 5–8% w mniejszych miastach wewnętrznych. Po płaskim podatku 25% dla wynajmujących nierezydentów, podatku od nieruchomości, kosztach wspólnoty i miesiącach przestoju mieszkanie w Lizbonie kupione po dzisiejszych cenach daje zwykle około 2–3% ceny zakupu netto. Ten przewodnik pokazuje, skąd biorą się liczby i jak je czytać.
Rentowność brutto według miast, 2026
Dwa źródła podają różne poziomy, bo liczą inaczej. Idealista opiera się na cenach i czynszach z ogłoszeń i szacuje Portugalię na 6,2% brutto w II kwartale 2026, wobec 6,9% rok wcześniej i 7,2% dwa lata wcześniej. Global Property Guide stosuje ostrożniejszą metodę i podaje średnią krajową około 4,3%.
- Lizbona: od około 3,8% (Global Property Guide) do 4,3% (idealista) — najniższy wynik wśród stolic dystryktów.
- Porto: od około 4,0% do 4,8%.
- Faro i Algarve: około 4,5–4,8%; małe kawalerki mogą pokazywać więcej.
- Funchal (Madera): 5,2% (idealista); lokalna prasa opisuje zakup pod wynajem we Funchal jako mało dochodowy.
- Ponta Delgada (Azory): 5,6%.
- Miasta wewnętrzne i średnie: Castelo Branco i Vila Real 8,1%, Bragança 7,6%, Santarém 6,6%, Coimbra 6,4%, Leiria 6,0%, Évora 5,7%, Setúbal 5,4%, Braga 5,3%.
Reguła jest prosta: im droższe miasto, tym niższa rentowność. Ceny w II kwartale 2026 wzrosły o 16,5% rok do roku (indeks INE), a czynsze w ostatnich miesiącach stoją w miejscu lub spadają, więc rentowność raczej maleje niż rośnie. O cenach piszemy w artykule ceny nieruchomości w Portugalii i koszty zakupu.
Co zabiera rentowność
Rentowność brutto nie uwzględnia niczego, co dzieje się między czynszem a Twoim kontem.
- Podatek. Wynajmujący nierezydenci są co do zasady opodatkowani płaską stawką 25% od dochodu netto z najmu. Rezydenci mogą wybrać skalę progresywną. Dla umów „czynszu umiarkowanego” (lokal mieszkalny, do 2300 euro miesięcznie, co najmniej trzy lata) istnieje obniżona stawka autonomiczna 10%; czy może z niej skorzystać nierezydent, trzeba potwierdzić u księgowego.
- IMI, roczny gminny podatek od nieruchomości: około 0,3–0,45% wartości podatkowej, stawkę ustala gmina. Przy bardzo drogich nieruchomościach może dojść dodatkowy podatek AIMI.
- Opłaty wspólnoty i ubezpieczenie, które płacisz niezależnie od tego, czy lokal jest wynajęty.
- Przestoje między najemcami i opłata za zarządzanie, jeśli nie zarządzasz samodzielnie.
- Koszty zakupu rzędu 8–10% dla nierezydenta, które zwiększają rzeczywisty wkład gotówki. Zob. artykuł o kosztach powyżej.
Przykład obliczenia (ilustracja, nie dane rynkowe)
Załóżmy mieszkanie w Lizbonie za 400 000 euro z rentownością brutto 4,3%, czyli 17 200 euro czynszu rocznie. Załóżmy jeden pusty miesiąc (około 1430 euro), IMI 800 euro, opłaty wspólnoty 900 euro oraz 1000 euro na utrzymanie i ubezpieczenie. Dochód do opodatkowania to około 13 070 euro; przy 25% podatek wynosi około 3270 euro. Zostaje około 9800 euro, czyli 2,45% ceny i około 2,2% faktycznie wydanych 440 000 euro po doliczeniu kosztów zakupu. Przy innych założeniach wynik się zmieni; chodzi o różnicę między 4,3% a 2,2%.
Najem długoterminowy czy krótkoterminowy?
Najem krótkoterminowy (Alojamento Local) może podnieść przychód brutto, ale to najbardziej regulowana część rynku. Licencje opierają się na Decreto-Lei 76/2024, Lizbona wprowadziła ograniczenia w grudniu 2025 roku, gminy w 2026 roku anulowały ponad 10 000 nieużywanych lub nieubezpieczonych licencji, a Algarve i obrzeża pozostają bardziej otwarte niż duże miasta. Zawsze sprawdź, czy konkretny lokal może uzyskać i utrzymać licencję, zanim zaczniesz liczyć na dochód z wakacyjnego najmu. Szczegóły w artykule zasady najmu krótkoterminowego w Portugalii; porównanie podejść w najem krótko- czy długoterminowy.
Gdzie rentowność jest wyższa i jaki jest haczyk
Miasta wewnętrzne, takie jak Castelo Branco, Vila Real czy Bragança, pokazują 6–8% brutto, ale to płytkie rynki: mniej najemców, wolniejsza odsprzedaż i niższy wzrost cen. Lizbona i Algarve dają mniej, ale łatwiej je wynająć i sprzedać. Rentowność to tylko część wyniku; wzrost ceny, płynność i koszty wyjścia są równie ważne. Zob. podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży, najlepsze lokalizacje do zakupu i ryzyka inwestycji.
FAQ
Jaka rentowność netto w Portugalii jest realistyczna? Dla nierezydenta w Lizbonie lub Porto — mniej więcej 2–3% zapłaconej ceny po podatku i kosztach; w miastach wewnętrznych możliwe 4–5%. To wartości orientacyjne, nie prognoza.
Czy rentowność najmu w Portugalii spada? Tak. Krajowa rentowność brutto według idealista spadła z 7,2% w II kwartale 2024 do 6,2% w II kwartale 2026, bo ceny rosły szybciej niż czynsze.
Czy zakup nieruchomości daje pobyt? Nie. Ścieżka złotej wizy przez nieruchomości została zamknięta w 2023 roku; zob. złota wiza w Portugalii.
Czy mogę kupić z kredytem? Nierezydenci mogą, zwykle przy niższym wskaźniku LTV; zob. kredyt hipoteczny dla obcokrajowców w Portugalii.
Jak pomagamy
Wybieramy portugalskie nieruchomości pod Twój cel (dochód, wzrost wartości lub własne użytkowanie), liczymy dla każdej rentowność netto po podatku i kosztach oraz koordynujemy lokalnych prawników i doradców podatkowych. Rynek obejrzysz na stronie Portugalii.
Wyłącznie informacje — nie jest to porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna. Rentowności i przepisy są orientacyjne, według stanu na październik 2026, i się zmieniają; przed zakupem potwierdź je z portugalskim prawnikiem i księgowym.