Portugalia czy Grecja: gdzie kupić pod pobyt, emeryturę i najem

Portugalia i Grecja to dwa południowe rynki UE, które zagraniczni kupujący porównują najczęściej: obie należą do strefy euro i Schengen, mają długą linię brzegową i silny popyt na najem, a w 2026 roku obie zaostrzyły przepisy. Zasady istotne dla kupującego bardzo jednak się rozeszły. Poniższe liczby to stan na jesień 2026 roku, oparty na naszych przewodnikach po krajach i nowych weryfikacjach; przed decyzją potwierdź każdą z nich.

Ceny i rentowność najmu

• Portugalia: średnie ze środka 2026 roku to w Lizbonie około 6100 €/m², w Porto około 4050 €, w Faro (Algarve) około 3770 €; Azory są blisko 2250 €/m². Średnia rentowność brutto najmu w kraju to około 4,3%, a w miastach od około 4% do 4,8% zależnie od źródła.
• Grecja: w centrum Aten ceny ofertowe wynoszą średnio około 2440 €/m² (dane z III kw. 2025), w najdroższych dzielnicach Salonik 2800–3100 €, na Krecie średnio około 2105 €, a na Peloponezie około 1410 €. Średnia rentowność brutto w kraju to około 4,4%, w Atenach około 5,4%, w Salonikach około 4,2%.

Ceny wejścia w Grecji są zwykle niższe, a nominalna rentowność nieco wyższa, ale średnie ukrywają ogromne rozpiętości: od mieszkań na Peloponezie po wille na Cykladach po 5000–15 000 €/m². Źródła liczą różnymi metodami, więc traktuj te liczby orientacyjnie, a nie jako wycenę konkretnej ulicy.

Pobyt dla inwestorów

• Portugalia: zakup nieruchomości nie daje już złotej wizy (zamknięta w październiku 2023). Otwarte ścieżki, według doradców, to fundusze, badania, kultura, spółka i tworzenie miejsc pracy; ścieżka funduszowa od 500 000 €. Wymogi pobytowe są niewielkie, ale wydanie pierwszej karty trwa według doniesień 18–36 miesięcy. Obywatelstwo wymaga teraz dziesięciu lat według ustawy obowiązującej od 19 maja 2026 (siedem dla obywateli krajów CPLP).
• Grecja: nieruchomość nadal daje prawo pobytu. Minimum to 800 000 € w Attyce, Salonikach, na Mykonos, Santorini i dużych wyspach, 400 000 € gdzie indziej i 250 000 € tylko za przebudowę na mieszkalną lub renowację kwalifikujących się budynków. Musi to być jedna nieruchomość o powierzchni co najmniej 120 m², zezwolenie jest na pięć lat bez minimalnego pobytu, a najem krótkoterminowy takiej nieruchomości jest zabroniony. Samo w sobie nie prowadzi do paszportu.

Pracownicy zdalni i emeryci

• Portugalia: wiza D8 dla pracy zdalnej wymaga dochodu około czterokrotności płacy minimalnej, czyli ok. 3280 € miesięcznie (potwierdź aktualną kwotę). Wiza D7 dla dochodu pasywnego w 2026 roku zaczyna się od 920 € miesięcznie. Dawny reżim NHR zamknięto dla nowych osób po 31 marca 2025, więc emerytury są opodatkowane według zwykłej progresywnej skali IRS.
• Grecja: wiza cyfrowego nomada wymaga 3500 € netto miesięcznie, plus 20% na małżonka i 15% na dziecko, a wnioski składa się wyłącznie w konsulacie według ustawy 5275/2026. Wiza dla osoby niezależnej finansowo wymaga 3500 € miesięcznie lub około 126 000 € oszczędności. Zryczałtowany podatek 7% od zagranicznych emerytur do 15 lat jest dostępny przy spełnieniu ścisłych warunków, a nowi rezydenci podatkowi mogą liczyć na 50% obniżki podatku dochodowego przez siedem lat.

Koszty zakupu i podatki

• Portugalia: od 25 maja 2026 kupujący, który nie jest rezydentem podatkowym, płaci jednolity IMT 7,5% przy mieszkaniach, z wyjątkami dla osób, które już są rezydentami, staną się nimi w ciągu dwóch lat albo zobowiążą się do najmu po umiarkowanym czynszu, plus opłata skarbowa 0,8%. Złota wiza nie czyni rezydentem podatkowym. Roczny IMI dla nieruchomości miejskich to zwykle 0,3–0,45%, stawkę ustala gmina.
• Grecja: nowe budynki podlegają VAT 24%, z opcjonalnym zawieszeniem dla deweloperów przedłużonym do 31 grudnia 2026 (zamiast niego stosuje się podatek od przeniesienia około 3,09%); przy rynku wtórnym płaci się podatek od przeniesienia. Roczny ENFIA według doniesień to 2–16,20 € za m² zależnie od strefy, z dodatkiem przy wartości powyżej 200 000 €. Licz około 10% łącznych kosztów zakupu i potwierdź dokładną kwotę.
• Sprzedaż: grecki podatek od zysków kapitałowych 15% dla osób fizycznych jest zawieszony do 31 grudnia 2026, a co dalej, nie wiadomo. Portugalia opodatkowuje 50% zysku netto nierezydenta według progresywnych stawek IRS.

Wynajem

Obie są w UE, więc platformy rezerwacyjne przekazują dane o ogłoszeniach według rozporządzenia UE 2024/1028 od maja 2026. W Portugalii każdy najem krótkoterminowy wymaga rejestracji RNAL, a Lizbona, Porto i część Algarve mogą zamrażać nowe rejestracje w strefach ograniczeń. W Grecji każde ogłoszenie potrzebuje numeru AMA, a nieruchomość musi spełniać wymogi fizyczne; o ograniczeniach nowych rejestracji w Atenach piszemy w naszym przewodniku po Grecji. Nieruchomość ze złotą wizą w Grecji w ogóle nie może być wynajmowana krótkoterminowo, więc plan na Airbnb i ta wiza nie idą w parze.

Gdzie jest trudniej

• Portugalia: wyższe ceny wejścia i niższa rentowność, zaległości w urzędzie imigracyjnym oraz IMT 7,5% dla nierezydentów, który najmocniej uderza w kupujących drugie domy.
• Grecja: wymogi strefy i powierzchni dla złotej wizy, wnioski wizowe wyłącznie w konsulacie, brak podanego stanowiska w sprawie podatku od zysków po 2026 roku oraz dodatkowa zgoda dla kupujących spoza UE na terenach przygranicznych, np. części Rodos i Kos.

Co pod jaki cel

• Migracja inwestycyjna: żadne z krajów nie daje obywatelstwa za nieruchomość, ale tylko w Grecji zakup domu nadal daje prawo pobytu.
• Najniższa cena wejścia i wyższa rentowność brutto: częściej Grecja, poza luksusowymi wyspami.
• Głęboki, ugruntowany międzynarodowy rynek miejski i życie na stałe: częściej Portugalia, przy wyższej cenie za m².
• Emeryci: grecki podatek 7% od emerytur to wyraźniejsza zachęta przy spełnieniu warunków; atutem Portugalii jest ustabilizowana infrastruktura dla ekspatów i niski próg dochodu dla D7.
• Pracownicy zdalni: próg wizowy w Portugalii jest niższy od greckiego według podanej kwoty, a Grecja oferuje 50% obniżki podatku przy przeniesieniu rezydencji podatkowej.

FAQ

Gdzie taniej kupić? Zwykle w Grecji cena wejścia za m² bywa niższa, ale Cyklady i centrum Aten nie są tanie, a wnętrze kraju i Azory w Portugalii są. Gdzie pobyt za zakup domu? Tylko w Grecji, od 250 000 do 800 000 € zależnie od strefy; portugalska ścieżka nie przyjmuje już nieruchomości. Gdzie lepsza rentowność najmu? Podawane średnie są zbliżone, około 4,3–4,4%, a Ateny i kontynentalna Grecja z wyspami bywają wyższe niż Lizbona. Czy mogę zastosować ten sam plan w obu? Nie: złota wiza, najem krótkoterminowy i podatki różnią się, więc policz każdy kraj osobno.

Jak pomagamy

Dobieramy na obu rynkach pod Twój cel, modelujemy koszty netto i koordynujemy lokalnych prawników i doradców podatkowych. Tekst informacyjny — nie porada inwestycyjna, prawna ani podatkowa; zasady i liczby się zmieniają, a źródła się różnią.