Pobyt przez nieruchomość: w których krajach nadal jest

Wyszukiwania „złotej wizy” mieszają ścieżki otwarte, zamknięte i po prostu błędny marketing. Ten artykuł porównuje kraje, w których zakup nieruchomości daje lub wspiera pozwolenie na pobyt, te, które zamknęły program, oraz te, w których zakup nic nie daje. Progi podajemy tak, jak są w naszych przewodnikach oraz w prasie i źródłach doradców w październiku 2026. Zmieniają się często, więc potwierdź je w dniu składania wniosku. Zakup nigdy nie gwarantuje pozwolenia: decydują urzędy.

Kogo to naprawdę dotyczy

Jeśli masz paszport UE, masz już prawo mieszkać w dowolnym kraju UE na zasadach swobodnego przepływu osób, a pobyt oparty na nieruchomości niewiele tam dodaje. Pytanie jest ważne przede wszystkim dla obywateli państw spoza UE, w tym rosyjskojęzycznych osób mieszkających w UE na krajowym pozwoleniu na pobyt, oraz dla kierunków poza UE. Pozwolenie jednego kraju nie pozwala mieszkać w innym. Zob. pobyt a obywatelstwo za inwestycję i złote wizy 2026: co się zmieniło.

Ścieżki w UE, które pozostały: Grecja, Cypr, Bułgaria

Grecja: próg zależy od adresu. Według doniesień to 800 000 EUR w Attyce, Salonikach, na Mykonos, Santorini i wyspach powyżej 3100 mieszkańców, 400 000 EUR gdzie indziej oraz 250 000 EUR tylko za przekształcenie budynku niemieszkalnego lub odnowę obiektu zabytkowego. Musi to być jedna nieruchomość o powierzchni co najmniej 120 m2, najem krótkoterminowy jest zakazany, a pozwolenie wydaje się na pięć lat i odnawia, dopóki utrzymujesz inwestycję (złota wiza Grecji). Cypr: pobyt stały z przepisu 6(2) wymaga nowej nieruchomości od 300 000 EUR plus VAT kupionej od dewelopera, rocznego dochodu z zagranicy od 50 000 EUR i zablokowanego depozytu 30 000 EUR; od 2023 roku władze co roku kontrolują warunki. To pobyt, nie obywatelstwo: program obywatelstwa zamknięto w 2020 roku, a dalsze zaostrzenie jest omawiane, więc sprawdź przed decyzją (złota wiza Cypru). Bułgaria: obywatelstwo za inwestycję zniesiono w 2022 roku. Doradcy opisują ścieżkę pobytu dla nieruchomości od około 600 000 BGN (około 306 775 EUR), czego nie potwierdziliśmy na stronie urzędowej; kwotę w euro potwierdź w Dyrekcji ds. Migracji (złota wiza Bułgarii).

Zamknięte lub zmienione: Łotwa, Hiszpania, Portugalia

Łotwa: na mocy nowej ustawy imigracyjnej obowiązującej od 15 września 2026 zakup nieruchomości nie daje już podstawy do nowego wniosku o pobyt, a dawna ścieżka od 250 000 EUR jest zamknięta dla nowych wnioskodawców (wg kilku źródeł doradczych i prasowych; tekstu ustawy nie otwieraliśmy). Hiszpania: złota wiza inwestorska zamknięta w 2025 roku. Portugalia: nieruchomości mieszkalne nie kwalifikują się od 2023 roku. Jeśli agent nadal sprzedaje którąś z tych ścieżek jako otwartą, to sygnał ostrzegawczy.

Kraje spoza UE blisko Europy: Turcja, Czarnogóra, Gruzja, Armenia

W Turcji są dwie osobne ścieżki. Pozwolenie na pobyt wg doniesień od ceny w akcie 200 000 USD, obywatelstwo od 400 000 USD z trzyletnią adnotacją zakazującą sprzedaży. Dzielnice, w których cudzoziemcy stanowią już około 20% mieszkańców, mogą być zamknięte dla nowych rejestracji, więc sprawdź adres (złota wiza Turcji). Czarnogóra: po zmianach z 17 stycznia 2026 roczne tymczasowe pozwolenie oparte na nieruchomości wymaga wartości podatkowej co najmniej 150 000 EUR dla obywateli państw trzecich i co najmniej 50% udziału; obywateli UE ten test nie dotyczy, a program obywatelstwa zamknięto w 2022 roku (pobyt przez nieruchomość w Czarnogórze). Gruzja: nasz przewodnik podaje roczne odnawialne pozwolenie od 150 000 USD wartości wycenionej i pięcioletnie od 300 000 USD, przy czym decyduje niezależna wycena, a nie cena w umowie (pobyt w Gruzji). Armenia: sam zakup pozwolenia nie daje; źródła wskazują zarejestrowaną działalność jako zwykłą drogę (przewodnik po Armenii).

Zatoka: ZEA i Oman

ZEA: strona usługi Dubai Land Department opisuje Golden Visa Investor dla nieruchomości o wartości zakupu od 2 mln AED, z dopuszczeniem obiektu obciążonego kredytem za listem banku. Podaje okres 10 lat, a zestawienie portalu federalnego wskazuje 5 lat dla nieruchomości; nie udało nam się tego uzgodnić, więc poproś o okres na piśmie (złota wiza w Dubaju; oficjalna strona usługi na dubailand.gov.ae). Oman ma trzy mechanizmy: pobyt właściciela w zatwierdzonym kompleksie turystycznym, wizę i pobyt bez sponsora dla właścicieli na mocy decyzji ROP 87/2026 oraz Golden Visa przez Invest Oman, wg doniesień 250 000 OMR na pięć lat i 500 000 OMR na dziesięć (progi w Omanie; investoman.om). Nie potwierdziliśmy na stronie urzędowej, czy liczą się jednostki w budowie lub obciążone kredytem.

Azja: Tajlandia i Malediwy

W Tajlandii zakup nie daje pobytu ani wizy. Jedyna ścieżka przez nieruchomość to wiza Long-Term Resident, gdzie wg doniesień o komunikacie Rady ds. Inwestycji z lutego 2025 roku nieruchomość o wartości 500 000 USD (globalny obywatel) lub 250 000 USD (emeryt) może liczyć się jako inwestycja, obok testów dochodu lub aktywów (wizy w Tajlandii). W sprawie Malediwów nie weryfikowaliśmy żadnej ścieżki pobytu opartej na nieruchomości, więc niczego nie twierdzimy.

Kto co powinien wybrać

• Jeśli masz paszport UE i chcesz mieszkać w UE, nie przepłacaj za pozwolenie, którego nie potrzebujesz; wybieraj według stylu życia i rentowności.
• Jeśli jesteś obywatelem spoza UE i chcesz pobytu w UE oraz życia nad Morzem Śródziemnym, pasuje Grecja od 400 000 EUR przy rezygnacji z najmu krótkoterminowego; Cypr pasuje, jeśli możesz kupić nową nieruchomość od dewelopera i udokumentować dochód.
• Jeśli zależy Ci na najniższym progu i akceptujesz kraj spoza UE, pasują Czarnogóra (150 000 EUR wartości podatkowej) lub Gruzja (150 000 USD wg wyceny), z zapasem na wycenę.
• Jeśli chcesz bazy w Zatoce i dłuższego pozwolenia, porównaj ZEA i Oman i zapytaj o okres pozwolenia oraz skutki sprzedaży.
• Jeśli chcesz tylko sezonowych pobytów, pozwolenie może być zbędne; najpierw sprawdź okresy bezwizowe.

FAQ

Czy zakup nieruchomości daje pozwolenie na pobyt? Prawie nigdy automatycznie: daje podstawę do złożenia wniosku. Czy zostanę rezydentem podatkowym? Nie; rezydencja podatkowa zależy od dni pobytu i powiązań, zob. rezydencja podatkowa i reguła 183 dni. Czy przepisy mogą się zmienić po zakupie? Tak, niedawnym przykładem jest Łotwa, choć obecnych posiadaczy często traktuje się inaczej. Czy mogę dostać paszport? Obywatelstwo za nieruchomość wg doniesień oferuje tylko Turcja, przy wyższym progu.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą: wyszukujemy nieruchomości i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników oraz doradców imigracyjnych. Sprawdzamy nieruchomość względem aktualnego progu z zapasem, zanim podejmiesz decyzję. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani imigracyjną; przed zakupem zweryfikuj aktualne przepisy.