Совместное владение недвижимостью за границей с друзьями

Совместная покупка дачной квартиры или инвестиционного объекта с друзьями или родственниками привлекательна: бюджет работает лучше, расходы на содержание делятся. Но при этом несколько человек оказываются в одном правовом объекте, и реестр покажет их владельцами, ладят они или нет. Совладение между не супругами реже рушится из-за денег, чем из-за нечётких договорённостей. В статье перечислено, что нужно закрепить письменно до первого платежа. Это общая информация, она не заменяет местную юридическую консультацию.

Что такое совладение юридически

Совладельцы обычно владеют определёнными долями одного объекта, например 50/50 или 60/20/20. Детали зависят от страны, но распространённая схема такая.

• Каждый совладелец обычно может распоряжаться своей долей (продать, подарить, завещать, иногда заложить).
• Решения по всему объекту, такие как продажа, крупный ремонт или долгая аренда, требуют согласия всех или большинства совладельцев.
• Текущее управление может решаться большинством или тем совладельцем, который там живёт.
• Каждый совладелец может иметь право потребовать у суда прекратить совладение разделом или продажей, во многих странах и вопреки воле остальных.

Последний пункт — главный риск: во многих системах никого нельзя заставить оставаться в совладении навсегда. Без соглашения спор может закончиться продажей по решению суда. Можно ли и как ограничить это договором, зависит от местного права, поэтому спросите местного юриста.

Соглашение о совладении

Письменное соглашение между совладельцами, помимо акта, — самый полезный документ. Оно не заменяет акт в земельном реестре, но регулирует отношения между вами. Охватите как минимум следующее.

• Доли и вклад каждого, включая то, кто платит налоги, услуги нотариуса и комиссию агента.
• Кто пользуется объектом и когда (календарь на отпускные месяцы, правило для гостей).
• Бюджет расходов на содержание, общий резервный фонд и что происходит, если кто-то не платит свою часть.
• Правила решений: что требует единогласия, что решается большинством и кто может подписывать за группу.
• Аренда: сдавать ли объект, кто управляет, как делится доход и как решаются налоги в стране каждого владельца.
• Выход и выкуп доли, см. следующий раздел.
• Что происходит при смерти, разводе или банкротстве совладельца.
• Язык соглашения, применимое право и место разрешения споров.

Пусть его составит или проверит юрист в стране объекта, и убедитесь, что каждый совладелец понимает его на своём языке. Частное соглашение может связывать совладельцев, но не всегда третьих лиц, например банк, а иногда для исполнимости нужна нотариальная форма; проверяйте на месте.

Выход и выкуп

Планируйте выход, пока все ещё дружны. Полезные положения.

• Право первого предложения: совладелец, желающий выйти, сначала предлагает долю остальным на заявленных условиях в заявленный срок.
• Метод оценки: независимый оценщик или среднее из двух оценок, и кто платит оценщику. Избегайте формулировки «рыночная цена» без метода.
• Условия оплаты: единовременно или в рассрочку и какое обеспечение получает выходящий.
• Период блокировки, например запрет на выход в первые годы, чтобы защитить группу.
• Правило тупика: что происходит, если владельцы не могут договориться, например сначала медиация, затем продажа.
• Смерть: становятся ли наследники совладельцами или у остальных есть право выкупить долю по оценке.

Местное право в некоторых странах может давать другим совладельцам преимущественное право покупки или ограничивать то, о чём можно договориться. Не предполагайте, что оно есть или его нет. Спрашивайте.

Кто что платит

Деньги — самый частый источник конфликтов. Договоритесь заранее.

• Цена покупки и расходы на покупку по долям, типичные статьи см. в статье о полной стоимости владения.
• Ежегодные налоги и взносы сообщества или дома, страховка, коммунальные услуги, ремонт.
• Крупный ремонт или внеочередной взнос: как принимается решение и что происходит с тем, кто не может заплатить (уменьшение его доли, заём от остальных под заявленный процент или принудительная продажа).
• Кто платит вперёд и потом получает возврат, и как оформляются взносы.

Платите со своего счёта на согласованный счёт, храните подтверждения и осторожнее с наличными. Банки и нотариусы за границей спрашивают об источнике средств, причём каждого совладельца могут спросить отдельно.

Ответственность по ипотеке

Если совладельцы берут совместный кредит, банки обычно требуют, чтобы все заёмщики отвечали за весь долг, а не только за свою долю, и обеспечением служит объект. Если один совладелец перестаёт платить, банк может обратиться к остальным и в итоге обратить взыскание на объект. Частное соглашение о долях этого перед банком не меняет. Если кто-то берёт заём один под свою долю, проверьте, допускают ли это местные правила и примет ли банк долю в залог. См. ипотека для нерезидентов.

Продажа доли

Долю обычно продать можно, но продать долю труднее, чем целую квартиру. Рынок долей узкий, покупатель становится вашим совладельцем, а банк (если он есть) может потребовать согласия. Ваше соглашение должно говорить, есть ли у остальных первое право покупки, а местное преимущественное право нужно соблюсти, иначе в некоторых системах сделку можно оспорить. Налоги при продаже доли подчиняются правилам страны объекта и вашего резидентства; см. налоговое резидентство при переезде.

Практические проверки перед стартом

• Захотите ли вы того же партнёра, если его ситуация изменится: развод, потеря работы, новый партнёр?
• Есть ли выход, не требующий суда?
• Одинаковы ли у всех ожидания по использованию, аренде и срокам продажи?
• Может ли каждый позволить себе внезапный дополнительный расход?

Если на один из вопросов ответ неясен, закрепите его в соглашении или пересмотрите совладение. Иногда предлагают компанию или другую правовую структуру; у неё свои налоговые последствия и отчётность, это выходит за рамки статьи, спросите консультанта.

FAQ

Может ли один совладелец принудить к продаже? Во многих правовых системах совладелец вправе просить суд прекратить совладение, что может привести к продаже или разделу. Можно ли ограничить это соглашением, зависит от местного права.

Нужно ли письменное соглашение, если мы родственники? Да. Семейные совладения чаще рушатся из-за нечётких ожиданий, а не из-за злого умысла. Письменное соглашение помогает всем.

Если кредит совместный, может ли банк потребовать всю сумму с меня? Как правило да, солидарные заёмщики отвечают за весь долг. Проверьте кредитный договор.

Могу ли я продать долю постороннему? Часто да, но преимущественное право или соглашение могут требовать сначала предложить её остальным. Проверьте местное право и своё соглашение.

Кто платит налог с арендного дохода? Каждый совладелец обычно облагается со своей доли по местным правилам и по правилам страны своего резидентства. Спросите налогового консультанта в обеих странах.

Как мы помогаем

D.H. Realting — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты за рубежом и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, которые могут составить или проверить соглашение о совладении и объяснить местные правила. Информация о земельных реестрах и нотариусах по странам есть на Европейском портале электронного правосудия. См. также покупка недвижимости за границей дистанционно и наши калькуляторы. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила меняются, поэтому проверяйте актуальные нормы у квалифицированного специалиста.