Процесс, налог на переход IMT, варианты резидентства после изменения золотой визы, аренда в Лиссабоне и Порту.
Португалия сочетает высокое качество жизни с прозрачным процессом покупки для иностранцев и сильным спросом в Лиссабоне и Порту. Гайд охватывает путь от NIF до акта, налоги, финансирование и пути к резидентству после изменения «золотой визы».
Обзор рынка и кому подходит
Португалия подходит для постоянного проживания, релокации ради образа жизни и городской аренды. Лиссабон и Порту держат международный спрос; Алгарве и Серебряный берег привлекают покупателей образа жизни. Рынок зрелый, дружелюбный к иностранцам, с понятными процедурами.
Пошаговый процесс покупки
- Получите налоговый номер (NIF) и откройте счёт в банке.
- Подпишите предварительный договор (CPCV) с задатком.
- Проведите независимую юридическую проверку титула, разрешений и долгов.
- Завершите финальным актом (escritura) и зарегистрируйте переход.
Документы для сделки
- Загранпаспорт и NIF.
- Подтверждение средств (проверки AML).
- CPCV и нотариальный акт.
Налоги и расходы при покупке
- Налог на переход недвижимости (IMT) по прогрессивной шкале от цены и назначения.
- Гербовый сбор и регистрация.
- Юридические услуги; в сумме закладывайте примерно 7–10% сверх цены.
Содержание и ежегодные расходы
Ежегодный муниципальный налог (IMI), взносы кондоминиума, коммуналка и страховка. Добавьте расходы на управление при сдаче, особенно краткосрочной.
Ипотека и финансирование
Португальские банки кредитуют нерезидентов, часто до ~60–70% стоимости, исходя из дохода и оценки. Получите предварительное решение до подписания CPCV.
ВНЖ и резидентство
«Золотая виза» больше не принимает жилую недвижимость (с 2023 года). Для проживания практичны маршруты D7 (пассивный доход) и для цифровых кочевников при соблюдении требований. Статус решают органы.
Аренда и доходность
Лиссабон и Порту дают стабильную городскую аренду. Краткосрочная аренда (Alojamento Local) ограничена лицензированием в ряде зон — уточняйте, прежде чем рассчитывать на курортный доход.
Риски и проверки
- Проверьте лицензию AL для краткосрочной аренды и возможные ограничения зоны.
- Уточните состояние здания, долги и энергетический сертификат.
- Подтвердите чистоту титула и регистрацию.
Частые вопросы
Могут ли иностранцы покупать в Португалии? Да, без ограничений. Даёт ли покупка ВНЖ? Через «золотую визу» больше нет — используйте маршруты D7 или цифрового кочевника. Можно ли завершить удалённо? Да, по доверенности.
Как мы помогаем
Привлекаем португальских юристов, подбираем под вашу цель и ведём от CPCV до регистрации. Только информация — не юридическая или налоговая консультация; правила меняются.