Зоны freehold, разрешения DLD/RERA, эскроу, налоги, резидентские визы и доходность в Дубае.
Дубай и ОАЭ в целом — один из самых активных рынков новостроек в мире: нет ежегодного налога на недвижимость, есть зоны freehold для иностранцев и понятные планы рассрочки от застройщиков. Гайд объясняет, как иностранцу купить безопасно, сколько это стоит и как работают резидентство и доходность.
Обзор рынка и кому подходит
ОАЭ подходят инвесторам, которым нужна арендная доходность и рост капитала, и тем, кто хочет базу с низкими налогами. Иностранцы покупают freehold в специальных зонах; доступны и новостройки от застройщика, и готовая вторичка. Валовая доходность часто выше, чем в столицах Европы, но сроки сдачи off-plan и циклы перепредложения — реальные факторы.
Пошаговый процесс покупки
- Выберите готовый объект или off-plan; бронирование по форме с депозитом.
- Подпишите договор купли-продажи (SPA); платежи по off-plan идут на защищённый эскроу-счёт.
- На вторичке продавец получает у застройщика справку об отсутствии возражений (NOC).
- Переоформление в Земельном департаменте Дубая (DLD); титул регистрируется на вас.
Документы для сделки
- Загранпаспорт (и виза/Emirates ID, если резидент).
- Форма бронирования, SPA и подтверждение платежей.
- NOC от застройщика для сделок на вторичке.
Налоги и расходы при покупке
- Сбор DLD за переоформление — около 4% цены.
- Регистрационные и административные сборы плюс комиссия агентства (обычно ~2%).
- Нет ежегодного налога на недвижимость и налога на доход физлиц.
Содержание и ежегодные расходы
Сервисные сборы (за кв. фут, устанавливает здание), коммуналка и комиссия за управление, если сдаёте. Регулярного налога на недвижимость нет, что поддерживает чистую доходность.
Ипотека и финансирование
Ипотека доступна резидентам и нерезидентам, обычно с большим первым взносом для нерезидентов. Off-plan чаще берут в рассрочку от застройщика, а не в банке.
ВНЖ и резидентство
Покупка выше установленных порогов может давать продлеваемую резидентскую визу, включая долгосрочную Golden Visa для крупных сумм, по действующим правилам. Резидентство выдают органы власти, оно не возникает автоматически с любой покупкой.
Аренда и доходность
Работают и посуточная (курортная), и долгосрочная аренда; посуточная может поднять валовую доходность, но требует лицензирования и активного управления. Для off-plan закладывайте срок сдачи и реалистичную загрузку — заявленная доходность справочная.
Риски и проверки
- Покупайте только проекты и брокеров с действующими разрешениями регулятора (DLD/RERA; Trakheesi для рекламы).
- Проверяйте историю сдачи у застройщика и эскроу-условия для off-plan.
- Уточняйте сервисные сборы и возможное перепредложение в конкретном районе.
Частые вопросы
Могут ли иностранцы покупать в Дубае? Да, freehold в специальных зонах. Есть ли налог на недвижимость? Ежегодного налога и налога на доход нет — основной разовый расход это сбор DLD. Можно ли купить удалённо? Да, по доверенности.
Как мы помогаем
Показываем только проекты с разрешениями, честно помечаем нехватку данных и ведём для вас SPA, эскроу и переоформление в DLD. Только информация — не инвестиционная, юридическая или налоговая консультация; уточняйте актуальные пороги и правила до сделки.