Рынок, процесс покупки, налоги, ВНЖ и аренда — всё, что нужно иностранному покупателю в Испании.
Испания — один из самых зрелых рынков для иностранных покупателей: качество жизни, ликвидный вторичный рынок и стабильный спрос на аренду. Этот гайд проводит нерезидента по всему пути — от номера NIE до ключей — с расходами, налогами и проверками, которые действительно важны.
Обзор рынка и кому подходит
Испания закрывает сразу несколько целей: дом для отдыха на побережье и островах, постоянное проживание в Мадриде, Барселоне или Валенсии, либо арендная инвестиция в университетском или курортном городе. Цены сильно различаются по регионам — внутренние и вторичные города остаются доступными, а премиальные локации Балеар и Коста-дель-Соль стоят дороже. Рынок зрелый, с прозрачными нотариальными процедурами.
Пошаговый процесс покупки
- Получите NIE (налоговый номер иностранца) — он нужен для покупки, налогов и коммунальных услуг.
- Откройте счёт в испанском банке и наймите независимого юриста (не со стороны продавца).
- Забронируйте объект и подпишите договор резервирования, чтобы снять его с продажи.
- Подпишите частный договор (contrato de arras) с задатком, обычно около 10%.
- Завершите сделку у нотариуса публичным актом (escritura); юрист регистрирует право и платит налоги.
Документы для сделки
- Действующий загранпаспорт и NIE.
- Подтверждение средств и источника происхождения денег (банки проводят проверку по AML).
- Частный договор и нотариальный акт.
- Для ипотеки: подтверждение дохода, налоговые декларации и оценка банка.
Налоги и расходы при покупке
Закладывайте примерно 10–13% сверх цены:
- Вторичка: налог на переход права (ITP), обычно 6–10% в зависимости от региона.
- Новостройка: НДС (IVA) 10% плюс гербовый сбор (AJD) ~0,5–1,5%.
- Нотариус, реестр и юрист — суммарно обычно 1–2,5%.
Содержание и ежегодные расходы
Ежегодный налог на недвижимость (IBI), взносы кондоминиума, вывоз мусора и коммуналка, а также налог нерезидента на вменённый или фактический арендный доход. Заложите комиссию за управление, если сдаёте удалённо.
Ипотека и финансирование для нерезидентов
Испанские банки кредитуют нерезидентов, обычно до 60–70% стоимости, исходя из дохода и оценки объекта. Ставки и условия зависят от профиля и резидентства; получите предварительное решение банка до сделки.
ВНЖ и резидентство
Инвесторская «золотая виза» Испании закрыта в 2025 году. Для проживания актуальны виза Non-Lucrative (пассивный доход, без работы) и Digital Nomad при соблюдении требований. Сама по себе покупка не даёт ВНЖ — статус решают органы власти.
Аренда и доходность
Долгосрочная аренда в крупных городах стабильнее; курортная посуточная — сезонная и обычно требует региональную туристическую лицензию (и всё чаще упирается в местные ограничения). Считайте загрузку консервативно, после комиссий и налогов — заявленная доходность справочная, а не гарантия.
Риски и проверки
- Подтвердите чистоту титула, отсутствие долгов и обременений, легальность и регистрацию постройки.
- Проверьте правила туристической лицензии, прежде чем рассчитывать на посуточный доход.
- Изучите взносы и резервы кондоминиума и состояние старых домов.
Частые вопросы
Могут ли иностранцы покупать в Испании? Да, ограничений для нерезидентов нет. Сколько времени занимает сделка? Обычно 6–10 недель от оферты до акта. Нужно ли быть в Испании? Нет — сделку можно провести удалённо по доверенности.
Как мы помогаем
Подбираем объекты под вашу цель и бюджет, привлекаем независимых местных юристов для проверки и ведём от резервирования до регистрации — на вашем языке. Материал информационный и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; уточняйте актуальные правила до сделки.