Гипотетические расчёты для 100 000 евро: депозит, сдаваемая квартира без кредита и с ипотекой на 5, 10 и 20 лет в трёх сценариях.
Все числа в этой статье гипотетические иллюстрации с круглыми значениями. Это не прогноз, не обещание и не котировка того, что даст какой-либо банк или объект. Цель в том, чтобы показать арифметику: так видно, какие допущения важны, и можно подставить свои. Реальные ориентиры: ЕЦБ сообщал, что средняя ставка по новым депозитам домохозяйств еврозоны с оговорённым сроком в августе 2026 года составляла около 2,18% (публикация от 1 октября 2026 года, по пересказам вторичных источников; см. портал данных ЕЦБ), а польские порталы сообщали о средней ставке по вкладам около 2,94% в октябре 2026 года при референсной ставке NBP 3,75%. Это отправные точки, ставки меняются.
Исходные условия
У вкладчика 100 000 евро и три варианта.
Первый вариант: депозит. Валовая ставка 2%, 3% или 4% годовых; принимаем налог на проценты 20%, значит чистая ставка 1,6%, 2,4% или 3,2%. Проценты капитализируются раз в год.
Второй вариант: квартира без кредита. 100 000 евро покрывают квартиру за 95 000 евро и около 5 000 евро расходов на покупку. Валовая аренда в базовом случае 5 000 евро в год. Простои, управление, сервисные платежи, ремонт и страховка забирают 25% валовой аренды, налог на доход 10%, итого 35%, и чистый доход в первый год составляет 3 250 евро. Аренда, а с ней чистый доход, растёт на 2% в год. Цена квартиры растёт на 2% в год. В конце квартира продаётся с расходами на продажу 3%, налог с продажи не учитываем (он сильно зависит от страны и срока владения). Чистая аренда копится как наличные без процентов, что сознательно консервативно для недвижимости.
Третий вариант: то же с ипотекой. 100 000 евро плюс кредит 110 000 евро покупают квартиру за 200 000 евро и 10 000 евро расходов. Кредит с выплатой только процентов под фиксированные 4,5% в базовом случае, то есть 4 950 евро процентов в год. Валовая аренда 10 000 евро, расходы и налог 35%, чистая аренда до процентов 6 500 евро, а после процентов 1 550 евро в первый год. В конце кредит погашается из выручки от продажи.
Сравниваем итоговую стоимость в конце: выручка от продажи (после кредита) плюс вся накопленная чистая аренда против остатка на депозите.
Базовый случай: разбор на 10 лет
Депозит: 100 000 евро, умноженные десять раз на 1,024, дают около 126 800 евро.
Квартира без кредита: чистый доход начинается с 3 250 евро и растёт на 2% в год, за десять лет это около 35 600 евро. Цена вырастает с 95 000 до около 115 800 евро; после 3% расходов на продажу это около 112 300 евро. Итого около 147 900 евро.
Квартира с ипотекой: чистая аренда до процентов за десять лет складывается примерно в 71 200 евро; проценты 49 500 евро; чистый доход около 21 700 евро. Квартира продаётся примерно за 243 800 евро, за вычетом 3% расходов около 236 500 евро, после погашения кредита 110 000 евро остаётся около 126 500 евро. Итого около 148 200 евро.
В сегодняшних деньгах при средней инфляции 2% сумма 126 800 евро стоит около 104 000 евро, а 148 000 евро около 121 000 евро. Оба результата номинальные, инфляция их уменьшает.
Все три сценария, округлённо до тысяч
Оптимистичный для недвижимости сценарий: валовая аренда 5 500 евро (10 500 евро в варианте с кредитом), расходы и налог 35%, рост аренды 3%, рост цены 4%, ставка по кредиту 3,5%, чистая ставка депозита 1,6%. Через 5, 10 и 20 лет депозит даёт около 108 000, 117 000 и 137 000 евро. Квартира без кредита около 131 000, 177 000 и 298 000 евро. Квартира с ипотекой около 143 000, 217 000 и 421 000 евро.
Базовый сценарий: аренда как выше, рост аренды и цены 2%, ставка по кредиту 4,5%, чистая ставка депозита 2,4%. Депозит даёт около 113 000, 127 000 и 161 000 евро. Квартира без кредита около 119 000, 148 000 и 216 000 евро. Квартира с ипотекой около 113 000, 148 000 и 237 000 евро.
Пессимистичный сценарий: валовая аренда 4 000 евро (8 000 евро с кредитом), расходы и налог 45% из-за большего простоя и ремонта, рост аренды 1%, цена не растёт, ставка по кредиту 6%, чистая ставка депозита 3,2%. Депозит даёт около 117 000, 137 000 и 188 000 евро. Квартира без кредита около 103 000, 115 000 и 141 000 евро. Квартира с ипотекой около 73 000, 64 000 и 49 000 евро, потому что аренда не покрывает проценты и владелец ежегодно доплачивает разницу.
Что цифры говорят о чувствительности
Во-первых, важен горизонт. На 5 лет расходы на покупку и продажу съедают значительную часть прироста, поэтому в базовом случае три варианта близки, а в пессимистичном выигрывает депозит. Чем дольше срок, тем сильнее результат определяют допущения по недвижимости.
Во-вторых, рост цены самый сильный рычаг. На квартире за 200 000 евро 3% в год вместо 2% за десять лет меняют цену продажи примерно на 25 000 евро до расходов на продажу.
В-третьих, ипотека умножает оба исхода. В оптимистичном случае она дала самый высокий результат, а в пессимистичном самый низкий, ниже исходных сбережений. Один дополнительный процентный пункт на 110 000 евро стоит 1 100 евро в год, или 11 000 евро за десять лет.
В-четвёртых, расходы и простои определяют арендный доход. Рост расходов с 35% до 45% при аренде 5 000 евро отнимает 500 евро в год.
Когда депозит лучше
Депозит лучше, когда деньги нужны в течение нескольких лет, когда нельзя допустить результат ниже исходной суммы, когда расходы на покупку и продажу высоки относительно ожидаемого роста, когда ставки по ипотеке высоки, когда местный рынок аренды слаб или когда вы не можете позволить себе концентрированный и неликвидный актив. Депозит также проще держать и в пределах систем гарантирования вкладов он защищён до установленной суммы на один банк; уточните лимит, действующий для вашего банка.
У недвижимости есть нефинансовые плюсы, которые арифметика не учитывает, например личное использование или сэкономленная аренда, и издержки, которые она тоже не учитывает: время, управление, стресс. Проверить свои числа можно в калькуляторах, а про затраты читайте в материалах о полной стоимости владения за рубежом и об ипотеке для нерезидентов. Рыночные данные: статистика цен на жильё Евростата.
FAQ
Это прогноз? Нет. Это гипотетические сценарии с условными ставками; реальные цены, аренда, ставки и налоги будут другими.
Почему чистая аренда не реинвестируется? Чтобы арифметика была читаемой и консервативной для недвижимости. Если бы её откладывали под ставку депозита, итог по недвижимости был бы немного выше.
Почему вариант с ипотекой выглядит так экстремально? Потому что заём усиливает результат в обе стороны. Небольшое изменение аренды, цены или ставки сдвигает большую сумму относительно фиксированного кредита.
Важны ли налоги при продаже? Да. Мы приняли, что налога с продажи нет. В реальности налог на прирост капитала может применяться в зависимости от страны и срока владения и уменьшит итоги по недвижимости.
Какие допущения менять в первую очередь? Рост цены, простои и расходы, ставку по кредиту и свою ставку налога.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; прошлые результаты не гарантируют будущих. Проверяйте актуальные ставки, налоги и правила в соответствующем органе и у собственных консультантов.