Как налоговый резидент Ирландии отражает аренду и продажу недвижимости за границей в Form 11, как засчитывается иностранный налог, CGT 31% с 7 октября 2026 и сроки.
Ирландия облагает своих резидентов по доходам и прибыли из-за границы, с важным исключением для тех, кто живёт в Ирландии, но не имеет там домицилия. Если вы налоговый резидент Ирландии и владеете квартирой в Испании, Болгарии или Грузии, арендный доход и прибыль от продажи нужно показать Revenue, налоговой службе Ирландии, как правило в форме Form 11, а иностранный налог учитывается зачётом или вычетом. В статье правила, формы и сроки. Материал информационный. В этом месяце изменилась ставка налога на прирост капитала, поэтому проверьте актуальные цифры, прежде чем действовать.
Какое правило применяется: резидент или нерезидент
По Revenue вы налоговый резидент Ирландии, если находитесь в стране 183 дня и более за налоговый год или 280 дней и более за текущий и предыдущий налоговые годы вместе (не менее 30 дней в каждом; 30 дней и меньше за год резидентом не делают). Revenue использует ещё два статуса: ordinarily resident и домицилий.
- Резидент с домицилием в Ирландии: облагается по доходам со всего мира, с учётом освобождений по соглашениям об избежании двойного налогообложения.
- Резидент без домицилия: Revenue описывает remittance basis, при которой иностранные доходы и иностранная прибыль облагаются только когда их ввозят в Ирландию, а ирландские доходы облагаются по мере возникновения. Домицилий — юридическое понятие, обычно связанное со страной происхождения, а не с местом проживания, и правила технические. Если вы русскоязычный новичок, получите консультацию, прежде чем считать, что у вас есть или нет ирландского домицилия.
- Нерезидент: облагается в Ирландии только с ирландских источников, поэтому квартира за границей не предмет ирландского налога.
Далее мы исходим из того, что вы налоговый резидент Ирландии и облагаетесь по принципу возникновения дохода. Если вы на remittance basis, проверьте, что считается ввезённым.
Аренда иностранной недвижимости
Revenue указывает, что облагаемый иностранный арендный доход — это ожидаемая арендная плата за вычетом допустимых расходов. Его показывают в Form 11 (самооценка) или Form 12 (наёмные работники и пенсионеры). Убытки по иностранной сдаваемой недвижимости можно зачесть против прибыли по другой иностранной сдаваемой недвижимости, но не против ирландской аренды. В зависимости от дохода к аренде могут применяться USC и PRSI; ставки мы видели только во вторичных источниках, и они меняются, поэтому проверьте на страницах Revenue.
Иностранный налог с аренды
В пояснениях Revenue два случая. Если у Ирландии есть соглашение об избежании двойного налогообложения со страной объекта, вы можете вычесть часть или весь иностранный налог из ирландского налога на этот доход: считают ирландский налог с иностранной аренды, и против него засчитывают уплаченный иностранный налог. Пример Revenue: 4000 евро ирландского налога на 10 000 евро иностранного дохода, минус 3500 евро иностранного налога, остаётся 500 евро к уплате в Ирландии. Если соглашения нет, иностранный налог вычитают из арендного дохода до расчёта ирландского налога. Некоторые страны облагают условный арендный доход; по Revenue, такой налог в счёт ирландского не засчитывается.
Продажа недвижимости
Ирландский резидент, продающий иностранную недвижимость, платит ирландский налог на прирост капитала (CGT). На странице Revenue сказано, что резидент без домицилия платит ирландский CGT только с сумм, ввезённых в Ирландию. Прибыль равна цене продажи минус цена покупки и допустимые расходы (юрист, агент и подобные сборы, расходы, увеличивающие стоимость). Первые 1270 евро прибыли в год не облагаются.
Ставка только что изменилась. На странице расчёта Revenue теперь указано 31% для большинства видов прибыли, а консультанты, комментирующие бюджет 2027 года, сообщают, что снижение с 33% относится к продажам с 7 октября 2026 года. Продажа раньше в 2026 году облагалась по 33%. CGT уплачивают 15 декабря за продажи с 1 января по 30 ноября и 31 января следующего года за продажи в декабре. Декларация CGT подаётся до 31 октября года, следующего за продажей, даже если налога нет. Используют форму CG1 либо отражают в Form 11 или Form 12, если вы их подаёте.
Иностранный CGT: если вы платили CGT и за границей, Revenue допускает зачёт против ирландского CGT при наличии соглашения с этой страной и вычет при расчёте прибыли, если соглашения нет. Зачёт не может превышать ирландский CGT, избыток иностранного налога не возвращается. Заявление подают в Form 11 с подтверждением иностранного налога.
Основные сроки
Срок Pay and File по Form 11 за 2025 год по Revenue — 31 октября 2026 года. При подаче и оплате через Revenue Online Service (ROS) срок — 18 ноября 2026 года. Для следующих лет схема та же: конец октября, а для ROS более поздняя дата.
Отчётность по самому имуществу
Отдельного ирландского реестра или формы для владения иностранной недвижимостью или иностранным счётом, кроме отражения дохода и прибыли, мы не нашли. Исключить другие обязанности мы не можем, например в вашей ситуации как наёмного работника или директора компании, поэтому спросите Revenue или консультанта. Иностранные банки и налоговые службы обмениваются данными о счетах по международным правилам, так что держите декларацию согласованной со счетами.
Что подготовить русскоязычному резиденту
- Договор покупки, перечень расходов на покупку и улучшения и договор продажи, с заверенными переводами, если они не на английском.
- Договоры аренды или выписки платформ, а также иностранную налоговую декларацию, решение или справку об удержании для зачёта.
- Банковские выписки по аренде и поступлениям от продажи на то же имя и в том же написании латиницей, что и в записях PPS и Revenue.
- Журнал использованных курсов, так как Revenue считает в евро.
- Доступ к Revenue myAccount или ROS. Материалы Revenue на английском, что удобно; уточните, нужна ли иностранной налоговой службе справка об ирландском налоговом резидентстве для применения соглашения.
FAQ
Платить ли ирландский налог с аренды квартиры в другой стране ЕС? Если вы резидент и облагаетесь по принципу возникновения дохода, да, с зачётом уплаченного иностранного налога.
Может ли иностранный налог превысить сумму налога в Ирландии? Да, и тогда зачёт ограничивается ирландским налогом. Избыток в Ирландии не возвращается.
Какая ставка CGT при продаже за границей? На странице расчёта Revenue 31% для большинства видов прибыли; по данным консультантов, изменение действует с 7 октября 2026 года, ранее в 2026 году было 33%.
Относится ли ко мне remittance basis? Только если вы резидент без ирландского домицилия. До опоры на неё получите консультацию по домицилию.
1270 евро — это на объект? Revenue описывает это как ежегодное личное освобождение, а не на объект.
Как мы помогаем
D.H. Realting: трёхъязычная платформа (русский, английский, польский), которая подбирает недвижимость за рубежом и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, в том числе знающих правила резидентства и домицилия Ирландии. Наши калькуляторы и чек-лист полной стоимости владения показывают все расходы до покупки. Официальные источники: Revenue, иностранный арендный доход и Revenue, зачёт иностранного CGT. Текст информационный и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; проверяйте актуальные правила в Revenue или у консультанта.