Как налоговый резидент Латвии декларирует аренду и продажу недвижимости за границей, как учитывается уплаченный за рубежом налог, формы, сроки и документы.
Налоговый резидент Латвии, владеющий квартирой в Черногории, Турции или Грузии, платит налог в Латвии и с доходов из-за границы, а не только с домашних. Служба государственных доходов (VID) ждёт, что вы покажете иностранную аренду и прибыль от продажи объекта, и даёт вычет за налог, уже уплаченный в другой стране. В статье разобраны логика, формы и сроки. Материал информационный. Мы изучили разъяснения VID за 2024-2026 годы; несколько пунктов подтвердить не удалось, и они так и помечены.
Какое правило применяется: резидент или нерезидент
Налоговый резидент Латвии платит подоходный налог с доходов, полученных в Латвии и за границей. Нерезидент платит в Латвии только с доходов из латвийских источников, например с продажи недвижимости, находящейся в Латвии. Статус определяют латвийские правила о резидентстве (заявленное место жительства, постоянное жильё, дни пребывания); у VID есть страница по определению статуса. Если вы недавно переехали, прочитайте нашу заметку о налоговом резидентстве при переезде. Далее речь о налоговом резиденте Латвии.
Одно известное освобождение здесь не поможет. Доход от работы в другом государстве ЕС или ЕЭЗ может быть освобождён в Латвии, но это правило для заработной платы. Аренда и прибыль от недвижимости относятся к доходам от капитала и под него не подпадают.
Аренда иностранной недвижимости
Иностранную аренду показывают в годовой декларации о доходах, в приложении D2, которое VID описывает как приложение о доходах резидента, полученных за границей, с отдельной строкой для каждой страны и вида дохода. VID открывает приём деклараций с 1 марта следующего года. Последнюю дату обязательной подачи из текстов VID мы подтвердить не смогли, поэтому проверьте срок в системе электронных деклараций (EDS) или в VID.
Какая ставка для аренды? Для аренды недвижимости за границей мы это подтвердить не смогли. В разъяснениях VID для арендодателей в Латвии описан особый режим 10% для сдаваемого жилья; можно ли его применить к объекту за границей, нужно спросить в VID. Иначе действуют общие ставки. Не берите цифру из примера для латвийского арендодателя.
Иностранный налог засчитывается: при заполнении декларации исчисленный латвийский налог уменьшают на налог, уплаченный за границей, если документ, заверенный иностранной налоговой службой, показывает доход и уплаченный налог. Уменьшение не может превышать латвийский налог, рассчитанный с этого дохода. Суммы в иностранной валюте пересчитывают по курсу Европейского центрального банка на день, когда рассчитывается доход.
Продажа недвижимости
По разъяснению VID о продаже недвижимости к прибыли применяется ставка 25,5%. Прибыль равна цене продажи за вычетом стоимости покупки и вложений за время владения; расходы на покупку (госпошлины, комиссия, проценты по кредиту на покупку) можно включить при наличии документов. Продажа с убытком налога не создаёт.
Освобождение по латвийскому закону для недвижимости, которой владели более 60 месяцев и в которой вы были заявлены проживающим не менее 12 месяцев, построено на заявленном месте жительства. Квартира за границей этому условию обычно не отвечает, и мы не смогли подтвердить, что освобождение возможно для объекта за границей, поэтому уточните в VID, прежде чем на него рассчитывать.
Декларацию о доходах от прироста капитала (DK) подают через систему деклараций. Если прибыль за квартал выше 1000 евро, по таблице VID подавать нужно до 15-го числа месяца после квартала, а платить до 23-го; если 1000 евро или меньше, до 15 января следующего года, оплата до 23 января. В форме DK есть графа об уплаченном за границей налоге. Годовая уточняющая декларация (GD) подаётся до 1 февраля для прибыли за 2025 год.
Иностранный налог и соглашение
Описанный вычет работает и при наличии соглашения, и без него. Соглашения Латвии со страной объекта могут менять право облагать доход и метод освобождения. VID предупреждает, что автоматический расчёт в системе деклараций может быть неверным, если соглашения различаются, и просит прикладывать документы иностранной налоговой службы. Подробности соглашений есть на сайте VID; по странам мы их не проверяли.
Ещё один пункт. Резидент, получивший более 200 000 евро в год из Латвии и из-за границы вместе или только из-за границы, обязан подать годовую декларацию и заплатить дополнительные 3% подоходного налога, которые тоже можно уменьшить на уплаченный за границей налог. Для одной квартиры это редкость, но для крупных портфелей важно.
Отчётность по самому имуществу
Отдельной латвийской обязанности сообщать об иностранной недвижимости или иностранном счёте как об активе, кроме декларирования доходов и прибыли выше, мы не нашли. Исключить её существование мы не можем, поэтому уточните в VID или у консультанта. Иностранные банки и налоговые службы обмениваются данными о счетах по международным правилам, так что держите декларации согласованными со счетами.
Что подготовить русскоязычному резиденту
- Договор покупки, перечень расходов на покупку и справки о процентах по кредиту, с заверенными переводами, если оригиналы не на латышском или английском.
- Договор аренды или выписки платформ за каждый год, а также иностранное налоговое решение, декларацию или справку об удержании, заверенную иностранной налоговой службой.
- Банковские выписки с арендой на то же имя и в том же написании латиницей, что и в латвийских записях.
- Журнал использованных курсов.
- Доступ к EDS. VID публикует разъяснения и на английском; формы деклараций на латышском.
FAQ
Нужно ли подавать декларацию, если я только сдаю квартиру за границей? Иностранные доходы резидента декларируют в годовой декларации, приложение D2. Формулировка VID об обязательной подаче относится в основном к доходам от работы в других странах ЕС, а это не ваш случай.
Можно ли вычесть налог, уплаченный в стране объекта? Да, в пределах латвийского налога с этого дохода и при наличии документа, заверенного иностранной налоговой службой.
Какая ставка при продаже квартиры за границей? По разъяснению VID о продаже недвижимости 25,5% с прибыли. Проверьте, применимо ли освобождение.
А если я продал с убытком? Согласно VID, при продаже с убытком облагаемый доход не возникает и декларация DK не нужна.
Достаточно ли освобождения для доходов из ЕС? Нет, оно касается доходов от работы, а не аренды или прибыли от недвижимости.
Как мы помогаем
D.H. Realting: трёхъязычная платформа (русский, английский, польский), которая подбирает недвижимость за рубежом и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, в том числе работающих с резидентами Латвии. До покупки посмотрите чек-лист полной стоимости владения и наши калькуляторы. Официальные источники: VID, резиденты Латвии за рубежом и сайт VID. Текст информационный и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; проверяйте актуальные правила в VID или у консультанта.