Как оценить отель при покупке: RevPAR, NOI, ставка капитализации и пример расчёта

Отель оценивают по доходу, который он способен приносить после всех расходов на содержание, а не по квадратным метрам. Брокеры показывают три заголовочных показателя и цену за номер. В этом материале показано, как превратить их в единственную важную цифру, чистый операционный доход, и как проверить её до оплаты.

Три цифры, которые называет каждый продавец

• Загрузка: доля проданных номеро-ночей от доступных. У отеля на 40 номеров 14 600 номеро-ночей в год; загрузка 68% означает около 9 900 проданных ночей.
• ADR, средняя цена номера: выручка от номеров, делённая на число проданных номеров. Зависит от каналов и сезонов, поэтому просите её помесячно.
• RevPAR, выручка на доступный номер: загрузка, умноженная на ADR, или выручка от номеров, делённая на число доступных номеров. Это стандартная мера, потому что она штрафует и за пустые номера, и за глубокие скидки.

RevPAR позволяет сравнивать отели одного типа, но ничего не говорит о расходах. Два отеля с одинаковым RevPAR могут зарабатывать очень разную прибыль.

Для масштаба: отчёты на данных STR и CoStar показывают рост европейского RevPAR примерно на 3% до около 101 евро в первом полугодии 2026 года, при росте цен на номера около 2,2% и загрузки на полпункта. Прогнозы на весь год скромнее: около 1,2% роста в 2026 году и нулевая или слегка отрицательная динамика в 2027 году, так что рост должен идти от цены, а не от загрузки.

От выручки к чистому операционному доходу

Отели отчитываются по стандартному формату, единой системе счетов гостиничной отрасли (USALI), которая отделяет подразделения от накладных расходов. Путь от выручки к доходу выглядит так.

• Общая выручка: номера плюс кухня и бар, спа, парковка и прочие доходы.
• Расходы подразделений: себестоимость каждой строки выручки.
• Нераспределённые расходы: администрация, продажи и маркетинг, эксплуатация и обслуживание здания, коммунальные платежи. Отраслевые источники оценивают их примерно в 18–25% общей выручки.
• Валовая операционная прибыль, GOP: результат до вознаграждения управляющего, налога на имущество, страховки и резерва. Отраслевые источники называют типичную маржу GOP 40–50% для отелей с ограниченным сервисом, 30–40% для upscale и 20–35% для полносервисных. Это ориентиры, а не бенчмарки для вашего отеля.
• Ниже GOP: вознаграждение оператора, налог на имущество и страховка (и арендная плата за землю, если она есть), а также резерв на замену мебели и оборудования. По конвенции USALI этот резерв составляет 3–5% выручки, а у приморских объектов с повышенным износом он у верхней границы.
• Чистый операционный доход, NOI: то, что остаётся. Отраслевые источники описывают типичный диапазон 15–25% выручки.

Вознаграждение управляющего заслуживает отдельной строки, даже если вы собираетесь управлять отелем сами, потому что будущий покупатель заложит управляющего в цену. Отраслевые опросы описывают базовое вознаграждение 2–4% общей выручки (чаще всего 3%) и бонус, в среднем около 6,6% GOP в последнем опросе, в диапазоне примерно 2,5–10%. Подробнее в материале договоры управления, аренда и франшиза в отелях.

Ставка капитализации: цена дохода и то, что она скрывает

Ставка капитализации — это NOI, делённый на цену. Ставка 7% означает цену около 14,3 NOI. Меньшая ставка значит, что рынок платит больше за каждый евро дохода, потому что доход считают более надёжным или растущим.

В первом полугодии 2026 года доходности отелей в Европе были в целом стабильны. Cushman & Wakefield оценивает европейскую премиальную доходность отелей в 4,75%, тогда как брокерские исследования в том же году называли около 4,9% для премиальных офисов и около 5,2% для премиальной логистики. Премиальные — это лучшие объекты в лучших местах с сильными операторами. Небольшой отель на сезонном рынке торгуется с более широкой доходностью, но надёжной опубликованной цифры по этому сегменту мы не нашли и не приводим её. Любую ставку капитализации, названную для вашего объекта, нужно проверять по продажам похожих отелей, а не считать фактом.

Два предостережения. Ставка, посчитанная по NOI за прошлый год отеля, у которого он был удачным, выглядит ниже, чем должна. А возобновившаяся инфляция и подорожавшее финансирование, о которых говорят обзоры 2026 года, могут остановить дальнейшее снижение доходностей.

Что говорят данные сделок 2026 года

• HVS насчитала 9,4 млрд евро европейских сделок с отелями в первом полугодии 2026 года в 183 сделках: на 10% меньше, чем в первом полугодии 2025, и на 11% выше десятилетнего среднего для первого полугодия. Число проданных отелей упало на 19%, номеров на 23%.
• Средняя цена за номер выросла на 18% до около 268 тыс. евро. HVS говорит, что это отражает продажу более качественных объектов, а не общий рост стоимости. Cushman & Wakefield по своей выборке называет около 228 тыс. евро за номер, плюс 9%.
• Цена за номер — это перекрёстная проверка, а не оценка. Курорт на 40 номеров и городской отель на 40 номеров могут отличаться в цене в разы.

Расчёт на примере (наша арифметика, а не рыночные данные)

Возьмём отель на 40 номеров со средней ценой номера 140 евро и загрузкой 68%.

• RevPAR — 140, умноженное на 0,68, около 95 евро. Выручка от номеров — 40 номеров на 365 ночей на 95,2 евро, около 1,39 млн евро.
• Мы предполагаем, что прочая выручка (кухня, бар, допуслуги) добавляет 20% к выручке от номеров, поэтому общая выручка около 1,67 млн евро.
• Мы предполагаем маржу GOP 32%, поэтому GOP около 534 тыс. евро.
• Базовое вознаграждение оператора 3% выручки — около 50 тыс. евро; резерв на замену мебели и оборудования 4% — около 67 тыс. евро; налог на имущество и страховка 3% — около 50 тыс. евро.
• NOI около 367 тыс. евро, то есть 22% выручки.
• При ставках капитализации 6, 7 и 8% подразумеваемая стоимость составляет около 6,1, 5,2 и 4,6 млн евро, или примерно 153 тыс., 131 тыс. и 115 тыс. евро за номер.

Тот же отель и тот же NOI, а разница между самой низкой и самой высокой ценой около 1,5 млн евро. Вот насколько весома принимаемая вами ставка капитализации.

Почему NOI двигается быстрее выручки

Многие расходы отеля не снижаются при падении загрузки: минимальный штат, коммунальные платежи, страховка, налог на имущество и базовое обслуживание. Предположим, как наше допущение, что половина операционных расходов постоянная. Если загрузка падает на пять пунктов до 63%, выручка снижается примерно на 7% до 1,55 млн евро, GOP падает до около 453 тыс. евро (маржа 29%), а NOI до около 295 тыс. евро, то есть примерно на 20%. При ставке 7% это стоимость около 4,2 млн евро против 5,2 млн. Это операционный рычаг, и это главная причина, по которой отель более волатилен, чем сданная квартира.

Проверки, прежде чем верить цифрам

• Запросите три полных года отчётности в формате USALI или приводимой к нему, с выручкой, проданными номерами и ADR по месяцам, и сверьте с банковскими выписками и налоговыми декларациями.
• Ищите скрытые расходы и выгоды владельца: труд семьи вне ведомости, личные расходы, наличные продажи, сборы, от которых оператор отказался.
• Изучите состояние капитальных вложений. Отелям нужны циклы ремонта; отложенный ремонт — это скидка, которую вам ещё не дали. Бренд может потребовать план улучшения продукта при приёмке.
• Разделите недвижимость и бизнес: кто владеет землёй и зданием, лицензии, разрешение на использование как отель и продаётся ли отель как компания или как активы.
• Проверьте сезонность. При шестимесячном сезоне один плохой месяц значит очень много.
• Проверьте структуру каналов и комиссии платформ бронирования, а также местные правила краткосрочного проживания и лицензий.
• Прогоните худший сценарий: загрузка ниже на пять–десять пунктов и более высокие расходы, и посмотрите, будет ли покрыт долг. Банки часто хотят покрытие обслуживания долга около 1,3–1,4 раза, а рыночные обзоры называют кредиты на качественные европейские отели примерно 55–65% стоимости в первом квартале 2026 года, ниже на городских рынках Южной Европы; это ориентиры, их нужно подтвердить у местного банка. См. финансирование покупки отеля иностранцем.

Как читать брокерский тизер

Тизер продажи пишут, чтобы продать. Прежде чем опираться на его цифры, отделите то, что было, от того, что обещано.

• Факт или прогноз: NOI взят за последние двенадцать месяцев или из бюджета, либо из стабилизированного года, которого ещё не было? Попросите оба столбца.
• До или после: NOI указан до или после вознаграждения оператора и резерва на мебель и оборудование? Тизер, который пропускает и то и другое, завышает доходность на несколько пунктов.
• Что входит в цену: мебель и оборудование, договор с брендом или франшизой, договоры с поставщиками, лицензии, обязательства перед персоналом, а также арендная плата за землю или договор аренды. Цена, в которую не входит нужное вам, несопоставима.
• Что меняется при передаче: новый владелец может потерять выгодное налоговое положение, управляющего из семьи или действующий договор управления, а собственные расходы покупателя начинаются с первого дня.

Кому это подходит

Материал для тех, кто собирается сравнить два отеля или отель и квартиру и хочет получить цифры на одной основе. Это не заменяет профессиональную оценку: для серьёзных денег закажите независимого оценщика или отельного консультанта. См. также отельная недвижимость для частного инвестора и отель, квартира или коммерческая недвижимость.

Вопросы и ответы

Какой RevPAR хороший? Тот, который лучше, чем у сопоставимых отелей на том же рынке; абсолютные уровни сильно различаются между городами. Надёжна ли цена за номер? Только как перекрёстная проверка. Почему брокеры называют валовые цифры? Потому что они выше, поэтому просите NOI. Меняет ли гарантия оператора стоимость? Только в той мере, в какой гарант надёжен, а срок длинный; гарантия — обещание компании, а не свойство здания.

Как мы помогаем

Мы помогаем проверить, сравнить и провести переговоры: пересобираем цифры продавца на стандартной основе, проверяем их на устойчивость и сравниваем результат с похожими продажами. Мы не обещаем доходность.

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, взяты из рыночных и отраслевых источников и со временем меняются; расчёт на примере — наша арифметика при заявленных допущениях.