Недвижимость за границей для ребёнка: дарение, опека

Многие родители думают купить квартиру в городе, где будет учиться ребёнок, или подарить долю семейной недвижимости за границей, чтобы у ребёнка «было что-то своё». Идея простая, но в ней сходятся три системы: право страны, где находится объект, налоговые правила родителя и налоговые правила ребёнка. В статье перечислены вопросы, которые стоит решить до подписания. Это общая информация; детали проверяйте на месте.

Три способа оформить объект с ребёнком

• Купить на имя ребёнка. Ребёнок становится собственником сразу. Если он несовершеннолетний, обычно действуют особые правила о том, кто действует от его имени.
• Купить самому и подарить позже. Сначала собственник вы, затем передаёте объект договором дарения. Это может повлечь налог на дарение и сборы за передачу в момент дарения.
• Купить самому, а ребёнок живёт. Вы остаётесь собственником, ребёнок пользуется объектом. Юридически это проще всего и часто удобнее всего для жилья студента.

Что лучше, зависит от возраста ребёнка, его места жительства, ваших планов и налоговых правил.

Налог на дарение: могут быть задействованы две страны

Дарение недвижимости может облагаться в стране нахождения объекта, в стране проживания дарителя или одаряемого или в обеих. Ставки и льготы часто зависят от родства: дарение между родителями и детьми обычно трактуется благоприятнее, чем другим родственникам или посторонним, но детали сильно различаются. В некоторых странах налога на дарение нет, в других дарение облагается по правилам налога на наследство, а где-то нужно подать декларацию даже при нулевом налоге.

Что проверить у налогового консультанта.

• Облагает ли страна нахождения объекта дарение от нерезидента нерезиденту?
• Облагает ли ваша страна проживания дарителя или одаряемого, и нужно ли сообщить о дарении (в некоторых странах ЕС близкие родственники освобождены, если сообщить в срок)?
• Считается ли оплата цены покупки за ребёнка сначала дарением денег?
• Распространяется ли на налог на дарение или наследство соглашение об избежании двойного налогообложения? Многие соглашения охватывают только подоходные налоги.

Ставок и порогов мы здесь не приводим, потому что они разные и меняются; дарение, свободное в прошлом году, в этом году может быть облагаемым. См. также полную стоимость владения.

Несовершеннолетний как собственник

В большинстве правовых систем несовершеннолетний может владеть имуществом, но не может действовать самостоятельно. Обычно так.

• За ребёнка подписывают родители или законные представители.
• Для продажи, залога или дарения имущества несовершеннолетнего часто требуется согласие суда опеки или органа опеки, защищающего ребёнка. Во многих странах это распространено, но по каждой стране мы это правило не проверяли.
• Согласие может занять недели, и суд может отказать, если сделка не выглядит выгодной ребёнку.
• Доходы от объекта, например арендные, родители могут вести в определённых пределах, а налог часто платит ребёнок или за него.

Практический вывод: объект на имя несовершеннолетнего труднее быстро продать. Если вы можете захотеть продать в ближайшие годы, подумайте дважды, прежде чем регистрировать его на несовершеннолетнего. Проверьте также, что произойдёт при достижении совершеннолетия: возраст различается по странам, а для ребёнка, живущего в другой стране, вопросы дееспособности могут подчиняться праву его обычного места жительства. Спросите местного юриста.

Узуфрукт и трасты

Часто упоминаются две конструкции. Для некоторых семей они имеют смысл, но не являются способом уйти от налога, и налоговые органы смотрят на их суть.

• Узуфрукт. Ребёнок (или другое лицо) владеет «голой» собственностью, а родитель сохраняет право проживать или сдавать объект пожизненно или на срок. Узуфрукт есть во многих странах континентального права. Он даёт родителю контроль, но имеет собственные налоговые последствия, и правила оценки различаются.
• Траст. Инструмент общего права, при котором доверительный собственник держит имущество в пользу бенефициара. Многие континентальные страны признают трасты лишь частично или облагают их неожиданным образом, а некоторые не допускают землю в трасте. Для резидента ЕС траст может повлечь и обязанности отчётности дома. Получите консультацию, прежде чем рассматривать его.

Жильё для студента за границей

Квартира для студента — очень частая причина. Что взвесить.

• Сравните с арендой. Покупка замораживает капитал на годы, а арендованная комната может быть дешевле, если учёба длится три или четыре года. Смоделировать это можно в калькуляторах.
• Проверьте местные правила о краткосрочной аренде: во многих университетских городах сдавать свободные комнаты можно только по лицензии или в рамках лимитов.
• Если ребёнку больше 18 и он арендатор или собственник, действуют местные правила об обязанностях владельца, страховке и взносах сообщества.
• Продумайте выход: после выпуска объект придётся продать или использовать иначе. Узнайте, как выглядит местный рынок перепродажи в студенческом районе. Доходности для этой статьи мы не приводим.
• Если вы не на месте, см. покупка недвижимости за границей дистанционно.

Наследование и обязательная доля

Дарение при жизни может изменить то, что другие дети получат после вашей смерти. По применимому праву наследования дары одному ребёнку могут засчитываться при разделе наследства или уменьшать обязательные доли остальных. По Регламенту ЕС 650/2012 право последнего места обычного проживания обычно регулирует всё ваше наследование, если вы не выбрали право гражданства. Расскажите юристу обо всех детях, прежде чем дарить одному. См. официальный текст на EUR-Lex.

FAQ

Может ли ребёнок до 18 лет владеть квартирой за границей? В большинстве стран да, но за него подписывает родитель или опекун, а последующая продажа может потребовать одобрения суда или органа.

Всегда ли дарение ребёнку свободно от налога? Нет. Режим зависит от стран и родства. Некоторые страны освобождают близких родственников, нередко при условии сообщения о дарении. Проверьте обе страны.

Лучше купить на ребёнка или подарить позже? Общего ответа нет. Позднее дарение может создать налог на передачу, а покупка на ребёнка может вызвать вопросы об источнике денег и о согласии опеки.

Может ли родитель сохранить контроль? Через узуфрукт или оставаясь собственником, пока в объекте живёт ребёнок. У обоих вариантов юридические и налоговые последствия зависят от страны.

Влияет ли дарение на других моих детей? Может, через правила, учитывающие прижизненные дары при наследовании. Обсудите это с юристом.

Как мы помогаем

D.H. Realting — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты за рубежом и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, которые подскажут форму собственности и налоги в обеих странах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила меняются, поэтому проверяйте актуальные нормы у квалифицированного специалиста.