Prawo użytkowania gruntu w Chinach: co znaczy 70 lat i co naprawdę posiada zagraniczny kupujący

Kto kupował mieszkanie w Polsce lub w większości krajów Europy, spodziewa się, że posiada także grunt pod nim. W Chinach kontynentalnych tak to nie działa. Artykuł wyjaśnia, co faktycznie się kupuje, na jak długo i gdzie przepisy pozostają otwarte. To informacja ogólna, nie porada prawna, a przepisy się zmieniają. Nie mówi, kto może kupować: do tego służy nasz przewodnik dla zagranicznych kupujących.

Ziemia należy do państwa

W Chinach kontynentalnych ziemia miejska należy do państwa, a wiejska do zbiorowości wiejskich. Osoby prywatne i firmy nie posiadają ziemi. Mogą mieć prawo do korzystania z niej, nadawane przez państwo na określony czas. Kupujący mieszkanie otrzymuje je razem z częścią tego prawa, a oba wpisuje się do rejestru nieruchomości.

Terminy

Według rozporządzeń Rady Państwa z 1990 roku o nadawaniu i przenoszeniu praw do korzystania z miejskich gruntów maksymalne terminy to:

• 70 lat dla mieszkań;
• 50 lat dla przemysłu;
• 40 lat dla użytku handlowego, turystycznego i rekreacyjnego.

Inne zastosowania mają własne limity. Mieszkanie komercyjne czy biuro ma więc krótsze prawo niż dom. Termin zwykle liczy się od daty nadania gruntu deweloperowi, a nie od dnia Twojego zakupu, więc mieszkanie w budynku ukończonym kilka lat temu ma mniej niż 70 lat. Datę i koniec terminu sprawdź w dokumencie gruntowym.

Co naprawdę posiadasz

Posiadasz mieszkanie jako część budynku wraz z prawem do korzystania z gruntu pod nim przez pozostały czas. Prawo traktuje budynek i prawo do gruntu jako jeden pakiet: według opisów ustawy o zarządzaniu nieruchomościami miejskimi przy przeniesieniu domu przechodzi z nim prawo do gruntu, a hipoteka na domu obejmuje także to prawo. Nie można sprzedać mieszkania i zatrzymać prawa do gruntu ani odwrotnie.

Co się dzieje, gdy termin się kończy

To trzeba zrozumieć przed zakupem.

• Dla gruntu mieszkaniowego Kodeks cywilny (art. 359) mówi, że prawo odnawia się automatycznie po upływie terminu. Nie trzeba składać wniosku.
• Kodeks cywilny nie rozstrzyga, czy trzeba płacić. Mówi, że opłata, obniżka lub zwolnienie wynikają z ustaw i aktów administracyjnych, a krajowego aktu w tej sprawie nie znaleźliśmy.
• W grudniu 2016 roku Ministerstwo Gruntów i Zasobów, według doniesień, jako tymczasowe podejście dla domów z wygasającym terminem oświadczyło: bez wniosku, bez opłaty, transakcje przebiegają normalnie. To było rozwiązanie doraźne, a nie stała polityka krajowa.
• Chińska prasa w sierpniu 2026 roku opisuje dwa poglądy, które wciąż są w grze: bezpłatne odnowienie albo cykliczna opłata wzorowana na stawkach hongkońskich, i nie ma twardego planu. Dodaje też, że Chengdu potwierdziło, że wniosek o odnowienie nie jest potrzebny.

Uczciwe podsumowanie: odnowienie jest obiecane, cena odnowienia nie. Dla gruntów niemieszkaniowych Kodeks cywilny zostawia odnowienie innym ustawom, więc pewności jest jeszcze mniej.

Ziemia zbiorowa na wsi i mieszkania „małej własności”

Ziemią wiejską posiadają zbiorowości wiejskie, a mieszkania zbudowane na niej dla członków wsi to inna kategoria prawna niż miejskie mieszkania komercyjne. Nowelizacja ustawy o zarządzaniu gruntami z 2019 roku pozwoliła przenosić i wynajmować zbiorowe grunty budowlane wykorzystywane dla zysku, za zgodą wsi. Nie znaleźliśmy źródła mówiącego, że mieszkania na ziemi zbiorowej stały się zwykłym towarem. Mieszkania sprzedawane jako „małej własności” nie są rejestrowane tak jak miejskie mieszkania komercyjne, co może uniemożliwić kupującemu rejestrację, obciążenie lub odsprzedaż. Poproś o zaświadczenie o prawie do nieruchomości i sprawdź je w lokalnym rejestrze przed jakąkolwiek płatnością.

Hipoteka i dziedziczenie

Hipoteka na mieszkaniu w Chinach jest rejestrowana na mieszkaniu i prawie do gruntu łącznie i wchodzi w życie z rejestracją. Cudzoziemcy mają też zasady przekazywania pieniędzy: zob. kredyt i przelewy.

W sprawie dziedziczenia źródła kancelarii opisują dwie drogi dla zagranicznego spadkobiercy: notarialne poświadczenie dziedziczenia u chińskiego notariusza, jeśli spadkobiercy są zgodni, albo wyrok sądu, jeśli nie. Następnie tytuł przenosi się w lokalnym rejestrze nieruchomości. Styczniowa notatka kancelarii z 2024 roku mówi, że testament sporządzony za granicą musi potwierdzić chiński notariusz, zanim nieruchomość da się załatwić. Nieruchomości podlegają zwykle prawu miejsca położenia. Podatku od spadków w źródłach nie znaleźliśmy, ale są one starsze: zob. podatek od spadków i darowizn przy nieruchomości za granicą i zapytaj chińskiego prawnika. Nie znaleźliśmy, jak same prawa do korzystania z gruntu przechodzą na zagranicznych spadkobierców, więc zaplanuj czas i lokalną poradę.

Porównanie

• Pełna własność, jak w większości Europy: posiadasz grunt bez terminu. Chińskie prawo użytkowania jest bliższe długiej dzierżawie z obietnicą odnowienia.
• W Polsce podobny pomysł istnieje w użytkowaniu wieczystym, gdzie grunt należy do władzy publicznej, a budynek do Ciebie.
• Hongkong też opiera się na dzierżawie. Dzierżawy rządowe są tam długie, wiele wygasa w 2047 roku, a ustawa z 2024 roku przewiduje automatyczne przedłużenie o 50 lat: zob. nasz przewodnik po Hongkongu.
• Tajlandia pokazuje inną drogę dla cudzoziemców, z zarejestrowaną dzierżawą: zob. ziemia w Tajlandii dla cudzoziemców. Szerszą mapę krajów, gdzie cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi, znajdziesz w gdzie cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi i co mają zamiast tego.

Częste nieporozumienia

• „Po 70 latach stracę mieszkanie.” Nie tak, jak prawo jest napisane dla domów: odnowienie jest automatyczne, otwartym pytaniem jest koszt.
• „Kupiłem w 2026, więc mam 70 lat.” Zwykle nie: termin liczy się od nadania gruntu deweloperowi.
• „Posiadam grunt.” Nie: masz prawo do korzystania z niego.
• „Cała nieruchomość w chińskim mieście jest taka sama.” Nie: miejskie mieszkania komercyjne, mieszkania na ziemi zbiorowej oraz lokale komercyjne lub przemysłowe różnią się terminem i obrotowością.
• „Termin jest w broszurze dewelopera.” Często nie: tylko w dokumencie gruntowym.

FAQ

Czy państwo może odebrać grunt? Prawo do korzystania z gruntu można odebrać dla celów publicznych za odszkodowaniem, jak w wielu krajach. Zasad odszkodowań nie badaliśmy, więc jeśli to dla Ciebie ważne, zapytaj chińskiego prawnika.

Czy prawo na 70 lat jest warte mniej niż pełna własność? W zasadzie krótszy pozostały termin obniża wartość i wpływa na warunki kredytu, a kupujący i banki patrzą na pozostały termin.

Czy muszę coś zrobić, gdy termin się kończy? Dla gruntu mieszkaniowego Kodeks cywilny mówi, że odnowienie jest automatyczne. Śledź lokalne komunikaty i ewentualną krajową zasadę o opłacie za odnowienie.

Co to oznacza dla zwykłego kupującego

• Kupujesz mieszkanie i prawo do korzystania z gruntu państwowego, a nie grunt.
• Przeczytaj dokument gruntowy: datę nadania, datę końca i przeznaczenie.
• Odnowienie dla mieszkań jest obiecane, jego cena nie. Nie przepłacaj za „70 lat”, nie sprawdziwszy pozostałego terminu.
• Unikaj mieszkań na wiejskiej ziemi zbiorowej, dopóki chiński prawnik nie potwierdzi, że można je zarejestrować, obciążyć i odsprzedać.
• Pomyśl o spadkobiercach: testament poświadczony notarialnie i potwierdzony w Chinach, lokalna porada i czas. Przeczytaj o weryfikacji i oszustwach i o reszcie w przewodniku po Chinach i Hongkongu.

Jeśli chcesz niezależnego spojrzenia po stronie kupującego przed decyzją, D.H. Realting działa z Warszawy jako niezależny konsultant i może włączyć lokalnego prawnika; zapytaj, jak nam płacą, tak jak zapytałbyś każdego.