Podatki i opłata stemplowa w Hongkongu dla nierezydentów: co płacisz przy zakupie, wynajmie i sprzedaży

Hongkong to jedno z niewielu miejsc, gdzie zakup kosztuje dużo na starcie, a potem podatki prawie nie przeszkadzają: nie ma podatku od zysków kapitałowych, nie ma podatku od spadków, a podatek od nieruchomości dotyczy tylko dochodu z najmu. Obraz jest prosty, ale szczegóły się zmieniają. W 2024 roku zniesiono dodatkowe opłaty stemplowe dla cudzoziemców, a w 2026 roku podniesiono najwyższą stawkę. Ten artykuł wymienia koszty w kolejności, w jakiej je napotykasz, i wprost mówi, gdzie nie udało się potwierdzić liczby. To informacja ogólna, nie porada podatkowa. Stawki się zmieniają, dlatego każdy punkt sprawdź w hongkońskim urzędzie skarbowym (IRD), u hongkońskiego prawnika (solicitor) i u własnego doradcy podatkowego. Proces zakupu opisuje nasz przewodnik po zakupie w Hongkongu.

Przy zakupie: opłata stemplowa ad valorem

Do lutego 2024 roku cudzoziemiec mógł płacić dodatkowo Buyer's Stamp Duty i prawie każdy kupujący płacił jakąś dodatkową opłatę stemplową. To się skończyło. Według IRD i zestawień Deloitte, DLA Piper i Alvarez & Marsal opłaty Special, Buyer's i New Residential Stamp Duty nie obowiązują już przy umowach podpisanych 28 lutego 2024 roku lub później. Każdy kupujący mieszkanie płaci tylko opłatę stemplową ad valorem (AVD) według stawek Scale 2, niezależnie od tego, czy jest stałym mieszkańcem i czy ma już inną nieruchomość.

• Skala jest progresywna. Najniższy przedział to stałe 100 HK$, środkowe rosną stopniowo, a najwyższe sięgają 4,25%.
• Dokładne granice przedziałów zależą od źródła. Zestawienia przepisów z 2024 roku podają, że stałe 100 HK$ obowiązuje do 3 mln HK$, a zestawienie tabel budżetu 2026–27 podaje do 4 mln HK$. Tabeli IRD nie udało się nam otworzyć, więc przedziałów nie drukujemy. Dla swojej ceny użyj kalkulatora opłaty stemplowej na stronie IRD.
• Dla najdroższych domów stawka się zmieniła. Propozycja rządu w budżecie 2026–27 podniosła stawkę dla nieruchomości mieszkalnych powyżej 100 mln HK$ z 4,25% do 6,5%, ze skutkiem od 26 lutego 2026 roku. The Standard podaje, że Rada Legislacyjna uchwaliła ustawę. Według rządu dotyczy to tylko około 0,3% najdroższych transakcji mieszkaniowych, więc większość kupujących tego nie odczuje.
• Opłata stemplowa to obowiązek prawny związany z umową kupna-sprzedaży. Zwykle zajmuje się tym Twój prawnik i podaje kwotę przed podpisaniem.

Pozostałe koszty przy zakupie

• Prowizja agenta. Prawo nie ustala stawki. Agencje najczęściej podają 1% ceny. Przy zakupie z rynku wtórnego, według jednego przewodnika, sprzedający płaci tyle samo, 1%. Przy nowym mieszkaniu od dewelopera prowizję zwykle płaci deweloper.
• Koszty prawnika. Źródła bardzo się różnią. Jeden przewodnik podaje zakres od około 0,075% do 0,125% ceny, inny około 0,1%, a starsza tabela 1%. Poproś prawnika o stałą wycenę na piśmie.
• Kredyt i rejestracja. Nie znaleźliśmy wiarygodnej kwoty opłaty rejestracyjnej w Land Registry, więc jej nie podajemy. Limity LTV i zasady kredytowania nierezydentów opisuje nasz przewodnik po kredycie hipotecznym dla nierezydentów.

Gdy posiadasz: rates, czynsz rządowy i podatek od nieruchomości

Trzy różne opłaty mogą co roku obciążać właściciela i często się je myli.

• Rates. To opłata lokalna liczona od wartości szacunkowej (rateable value) mieszkania, a nie od ceny zakupu. Na 2026–27 rząd zachował procenty: 5% rateable value dla mieszkania z rateable value do 550 000 HK$, 8% od następnych 250 000 HK$ i 12% od części powyżej 800 000 HK$. Dla dwóch pierwszych kwartałów 2026–27 zaproponowano zniżkę na rates, nie więcej niż 500 HK$ na kwartał na obiekt. To, kto płaci rates, właściciel czy najemca, zależy od sytuacji, więc przeczytaj nakaz zapłaty i umowę najmu.
• Czynsz rządowy (government rent). Tam, gdzie obowiązuje, wynosi 3% rateable value. Jest związany z gruntem posiadanym na podstawie rządowej dzierżawy, a niektóre umowy ustalają stałą kwotę. Wezwania do zapłaty przychodzą na początku kwietnia.
• Podatek od nieruchomości od najmu (property tax). Jeśli wynajmujesz mieszkanie, podatek wynosi 15% czystej wartości podlegającej opodatkowaniu. IRD ustala stawkę standardową 15% na lata 2020/21–2026/27. Czysta wartość podlegająca opodatkowaniu to dochód z najmu po odjęciu niezapłaconego czynszu i rates zapłaconych przez właściciela, pomniejszona o automatyczne 20% na naprawy i wydatki. Faktyczne koszty zarządzania i remontu nie są odliczane osobno. Podatek od nieruchomości pobiera się niezależnie od tego, czy jesteś rezydentem Hongkongu, i nie znaleźliśmy osobnej stawki dla nierezydentów.

Ilustracja na zmyślonych okrągłych liczbach: gdyby roczny czynsz wyniósł 300 000 HK$ bez niezapłaconego czynszu i bez rates zapłaconych przez właściciela, czysta wartość po odliczeniu 20% byłaby 240 000 HK$, a podatek 15% wyniósłby 36 000 HK$. Zasady (15% i 20%) pochodzą z IRD, kwota czynszu to tylko przykład. Jeśli kupujesz i sprzedajesz nieruchomości jako działalność, a nie do mieszkania czy wynajmu, zysk może podlegać innemu podatkowi, więc przed planem szybkiej odsprzedaży zapytaj doradcę.

Przy sprzedaży i dziedziczeniu

W Hongkongu nie ma podatku od zysków kapitałowych. Według dokumentów budżetowych rządu nie ma też podatku od spadków (estate duty) dla zgonów od 2006 roku, a przewodnik z 2026 roku dodaje, że nie ma podatku od spadków i darowizn. To znaczy, że zysk z odsprzedaży nie jest w Hongkongu opodatkowany jako zysk kapitałowy, a przekazanie mieszkania spadkobiercom nie wywołuje hongkońskiego podatku od przeniesienia. Opłatę stemplową płaci kupujący, a nie Ty jako sprzedający, a opłata stemplowa dla sprzedających za krótki okres posiadania nie obowiązuje już od 2024 roku. Twój kraj może nadal opodatkować zysk lub spadek: zob. podatek od spadków i darowizn przy nieruchomości za granicą.

Hongkong a podatki Twojego kraju

Hongkong opodatkowuje nieruchomości na zasadzie terytorialnej: czynsz z mieszkania w Hongkongu jest opodatkowany w Hongkongu. To, czy Twój kraj opodatkuje ten sam czynsz ponownie, zależy od umowy między dwiema jurysdykcjami. IRD publikuje tabelę zawartych umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Gdy ją otworzyliśmy, zawierała 59 jurysdykcji i nie było w niej Polski. Strona nie podawała daty, więc sprawdź aktualną tabelę. Bez umowy zaliczenie podatku zapłaconego w Hongkongu zależy od przepisów kraju, w którym jesteś rezydentem podatkowym. Polski rezydent podatkowy nie powinien zakładać, że umowa obowiązuje: przeczytaj podatek od zagranicznego dochodu z najmu dla polskich rezydentów podatkowych i zapytaj polskiego doradcę podatkowego. Dla porównania z Chinami kontynentalnymi zob. przewodnik po podatkach od nieruchomości w Chinach, a pełny zestaw materiałów jest w hubie o Chinach i Hongkongu.

Błędy, których warto unikać

• Opieranie się na przewodnikach sprzed 2024 roku. Wiele z nich nadal opisuje 15% Buyer's Stamp Duty dla cudzoziemców. Już nie obowiązuje.
• Mylenie rates, czynszu rządowego i podatku od nieruchomości. To trzy osobne opłaty.
• Zakładanie, że umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania istnieje. Sprawdź tabelę IRD i przepisy swojego kraju, zanim zaplanujesz zaliczenie podatku.
• Traktowanie podanej przez agenta ceny usług prawnika jako ostatecznej. Żądaj wyceny na piśmie.

Pytania i odpowiedzi

Czy cudzoziemcy płacą teraz więcej opłaty stemplowej w Hongkongu? Nie. Od 28 lutego 2024 roku dodatkowe opłaty stemplowe zniesiono i wszyscy płacą jedną skalę ad valorem, według IRD i opracowań zawodowych. Aktualną skalę potwierdź u prawnika.

Czy płaci się podatek przy sprzedaży z zyskiem? Nie jako podatek od zysków kapitałowych w Hongkongu. Jeśli działalność przypomina obrót, zysk może być opodatkowany inaczej, więc zapytaj doradcę. Twój kraj może opodatkować zysk.

Czy płacę podatek od nieruchomości, jeśli mieszkam za granicą? Tak, jeśli otrzymujesz czynsz z nieruchomości w Hongkongu, niezależnie od tego, czy jesteś rezydentem. Puste mieszkanie nie daje czynszu, który można opodatkować.

Co to oznacza dla zwykłego kupującego

• Zaplanuj opłatę stemplową według stawek Scale 2 i dokładną kwotę weź z kalkulatora IRD.
• Zaplanuj co roku rates i, gdzie obowiązuje, czynsz rządowy, a przy wynajmie podatek od nieruchomości 15% od czystego czynszu.
• Nie licz na polską umowę podatkową: na liście IRD, którą widzieliśmy, Polski nie ma.
• Uzyskaj wycenę prawnika na piśmie i ustal, kto płaci agentowi.
• Zasięgnij porady w obu krajach, zanim podpiszesz.

Jeśli chcesz porównać Hongkong z innymi rynkami, niezależny doradca po stronie kupującego pomoże i włączy lokalnego prawnika. D.H. Realting działa z Warszawy jako niezależny konsultant; zapytaj, jak nam płacą, tak jak zapytałbyś każdego.