Podatki i opłaty przy zakupie mieszkania w Chinach przez cudzoziemca: podatek od aktu, VAT, podatek dochodowy i reguła sześciu lat

Chińskie podatki od nieruchomości zmieniły się dwa razy w ostatnich dwóch latach, a większość przewodników nadal podaje stare stawki. Artykuł wylicza, co płaci cudzoziemiec będący osobą fizyczną za zakup, posiadanie i sprzedaż mieszkania w Chinach kontynentalnych, z datą i źródłem każdej stawki oraz wyraźną uwagą tam, gdzie nie udało się nam jej potwierdzić. To informacja ogólna, nie porada podatkowa. Stawki się zmieniają, a część przepisów jest stosowana w miastach różnie, dlatego każdą pozycję sprawdź w lokalnym urzędzie skarbowym i u doradcy podatkowego. To, czy cudzoziemiec może w ogóle kupować i czym naprawdę dysponuje, opisują materiały kto i jak może kupić oraz prawo użytkowania gruntu. Hongkong ma własne podatki: zob. opłata stemplowa i podatki od nieruchomości w Hongkongu.

Przy zakupie

• Podatek od aktu (deed tax). Wspólne obwieszczenie Ministerstwa Finansów, Państwowej Administracji Podatkowej i ministerstwa budownictwa (obwieszczenie 2024 nr 16) obniżyło stawki od 1 grudnia 2024 roku. Dla pierwszego mieszkania rodziny stawka wynosi 1% do 140 metrów kwadratowych i 1,5% powyżej. Dla drugiego mieszkania 1% do 140 metrów kwadratowych i 2% powyżej. Według streszczeń w prasie (Xinhua, Reuters, Bloomberg Tax) te same stawki obowiązują teraz w całym kraju, także w Pekinie, Szanghaju, Kantonie i Shenzhen, gdzie drugie mieszkanie kosztowało wcześniej 3%. Opieraliśmy się na tych streszczeniach, nie na tekście obwieszczenia. Nowsze doniesienie mówi o przedłużeniu ulgi przy zakupie, ale nowej daty końcowej nie znaleźliśmy, więc przed podpisaniem sprawdź obowiązującą stawkę.
• Opłata stemplowa. Wyjaśnienia organów podatkowych cytowane w źródłach mówią, że osoba fizyczna kupująca lub sprzedająca mieszkanie jest zwolniona z opłaty stemplowej. Traktuj to jako doniesienie i potwierdź dla swojego miasta.
• Prowizja pośrednika. Nie ma jednego standardu. Według doniesień z 2023 roku duże sieci w Pekinie biorą około 2,7% ceny i do 3%, a małe firmy 1,5-2%. Doniesienie z 2018 roku o Szanghaju podawało łącznie 3%, z czego 2% płacił kupujący i 1% sprzedający, a później pisano, że niektóre pekińskie firmy obniżyły udział kupującego do około 1%. Dane są starsze, więc zapytaj pośrednika na piśmie, kto ile płaci.
• Opłaty rejestracyjne i za zaświadczenie. Istnieją, ustalane są lokalnie i są niewielkie wobec podatków. Wiarygodnych kwot nie znaleźliśmy i ich nie podajemy.

W trakcie posiadania

• Opłaty za zarządzanie budynkiem i fundusz remontowy. Ustalają je miasto i konkretny budynek. Wiarygodnych kwot za lata 2025-2026 nie znaleźliśmy i ich nie podajemy: zapytaj o aktualne opłaty w budynku przed zakupem.
• Podatek od posiadania nieruchomości. W źródłach z 2021 roku jedynym cyklicznym podatkiem od mieszkań był pilotaż w Szanghaju i Chongqingu, prowadzony od 2011 roku. W październiku 2021 roku ustawodawca upoważnił Radę Państwa do rozszerzonego pilotażu. Źródeł z 2026 roku o tym, czy ruszył i czy przepisy ogólnokrajowe posunęły się naprzód, nie znaleźliśmy, więc nie możemy powiedzieć, czy właściciel poza tymi dwoma miastami płaci taki podatek dziś. Zapytaj lokalny urząd skarbowy.
• Dochód z najmu. Według streszczeń chińskich wyjaśnień podatkowych podatek dochodowy od najmu mieszkania po cenie rynkowej wynosi 10%, a VAT dla wynajmującego będącego osobą fizyczną liczy się ze stawki 5% obniżonej do 1,5%. Lokalnych dopłat i zwolnień dla małych podatników nie sprawdzaliśmy. Zasady najmu dla cudzoziemców zależą też od Twojego zezwolenia i lokalnych zasad rejestracji umowy najmu.

Przy sprzedaży

• VAT. Od 1 stycznia 2026 roku, według obwieszczenia Ministerstwa Finansów i Państwowej Administracji Podatkowej z 30 grudnia 2025 roku (podały Xinhua i Caixin), osoba fizyczna sprzedająca mieszkanie posiadane krócej niż dwa lata płaci 3% pełnej ceny zamiast dotychczasowych 5%. Mieszkanie posiadane dwa lata lub dłużej jest zwolnione. Pekin, Szanghaj, Kanton i Shenzhen stosują teraz tę samą zasadę ogólnokrajową.
• Podatek dochodowy. Ogólna zasada ze streszczeń to 20% zysku, czyli ceny sprzedaży pomniejszonej o koszt nabycia i uzasadnione wydatki. Podatku nie ma, jeśli mieszkanie było Twoim własnym lokum co najmniej pięć lat i jest jedynym mieszkaniem rodziny. W niektórych miastach sprzedający, który nie udokumentuje kosztu, może zapłacić stały udział ceny, na przykład 1% w jednym przewodniku z Shenzhen, ale to praktyka lokalna, a nie zasada ogólnokrajowa, więc nie opieraj na niej planów.
• Podatek od przyrostu wartości gruntu. Według wyjaśnień ze źródeł osoby fizyczne sprzedające mieszkanie są zwolnione. Potwierdź.
• Dlaczego nie ma przykładu obliczeń. Koszt nabycia, lokalne metody uproszczone i warunki zwolnienia różnią się w zależności od miasta, a nie udało się nam potwierdzić ich jeden po drugim. Przykład z niepotwierdzonymi liczbami wprowadzałby w błąd.

Rezydencja podatkowa i reguła sześciu lat

To, czy Chiny opodatkują Twój dochód spoza Chin, zależy od tego, jak długo przebywasz w kraju. Według obwieszczenia 34 z 2019 roku, w ujęciu KPMG, China Briefing i innych, cudzoziemiec bez stałego miejsca zamieszkania w Chinach zostaje rezydentem podatkowym po 183 dniach w roku kalendarzowym. Dzień liczy się tylko wtedy, gdy przebywasz w Chinach kontynentalnych pełne 24 godziny. Dochód światowy podlega opodatkowaniu dopiero wtedy, gdy masz 183 dni w danym roku i w każdym z sześciu poprzednich lat, a w tych latach ani razu nie wyjechałeś na dłużej niż 30 dni jednorazowo. Jeśli w którymś roku masz mniej dni albo wyjedziesz na ponad 30 dni, odliczanie sześciu lat zaczyna się od nowa. Okres wsteczny liczy się od 2019 roku, więc najwcześniej reguła mogła zadziałać w 2025 roku. Dochód spoza Chin wypłacany przez zagranicznego pracodawcę lub podmiot nie podlega chińskiemu podatkowi, dopóki te warunki nie są spełnione, a dochód za pracę wykonywaną w Chinach jest opodatkowany zawsze. To reguła sześciu lat, nie pięciu. Podatki może pobierać też Twój kraj: zob. rezydencja podatkowa przy przeprowadzce.

Spadki, darowizny i umowy podatkowe

Podatku od spadków ani darowizn wśród sprawdzonych przez nas podatków od nieruchomości nie znaleźliśmy, ale tej kwestii osobno nie weryfikowaliśmy. Zapytaj doradcę, jak opodatkowane jest przeniesienie własności w drodze spadku lub darowizny, a ogólny obraz znajdziesz w materiale podatek od spadków i darowizn przy nieruchomości za granicą.

Chiny i Polska podpisały umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania w Pekinie 7 czerwca 1988 roku, weszła w życie 7 stycznia 1989 roku według listy OECD i polskiego Dziennika Ustaw, a instrument wielostronny stosuje się do niej od 2022-2023 roku. Interpretacja polskiego Ministerstwa Finansów z 2008 roku mówi, że umowa nie ma zastosowania do Hongkongu. Sprawdź tekst na liście umów Państwowej Administracji Podatkowej i na polskiej liście umów. Polskiego opodatkowania tu nie omawiamy: zob. podatek od dochodów z najmu za granicą dla polskich rezydentów podatkowych.

Pytania i odpowiedzi

Czy cudzoziemcy płacą wyższe stawki niż obywatele Chin? W streszczeniach, które widzieliśmy, podatek od aktu, VAT i podatek dochodowy przy sprzedaży nie zależą od obywatelstwa. Zmienia się rezydencja podatkowa, od której zależy, czy Twój dochód spoza Chin jest opodatkowany. Potwierdź u doradcy.

Czy jest roczny podatek od nieruchomości? Tylko w pilotażach Szanghaju i Chongqingu w znalezionych źródłach, a stanu na 2026 rok nie udało się potwierdzić. Zapytaj lokalny urząd skarbowy.

Czy mogę skorzystać z pięcioletniego zwolnienia z podatku dochodowego? Tylko jeśli mieszkanie było Twoim własnym lokum co najmniej pięć lat i jest jedynym mieszkaniem rodziny, według streszczeń. Sprawdź, jak Twoje miasto stosuje ten warunek wobec zagranicznego właściciela.

Co to oznacza dla zwykłego kupującego

• Stosuj stawki z 2024 i 2026 roku, nie stare: podatek od aktu od 1 grudnia 2024 roku i VAT od 1 stycznia 2026 roku.
• Proś o liczby na piśmie dla swojego miasta: przedział podatku od aktu, kto płaci pośrednikowi, opłaty w budynku i lokalną zasadę podatku dochodowego przy sprzedaży.
• Licz dni w Chinach. Reguła sześciu lat może uczynić dochód światowy opodatkowanym, a po wyjeździe na ponad 30 dni odliczanie zaczyna się od zera.
• Nie opieraj się na wyliczeniu od pośrednika. Poproś o wyliczenie samego urzędu skarbowego dla Twojej nieruchomości.
• Zasięgnij porady w obu krajach przed podpisaniem. Niezależny doradca po stronie kupującego pomoże porównać opcje i włączyć lokalnego prawnika oraz doradcę podatkowego; D.H. Realting działa z Warszawy jako niezależny konsultant, zapytaj, jak nam płacą, tak jak zapytałbyś każdego. O rynku, cenach i ryzyku deweloperów przeczytasz w przeglądzie rynku 2026, o płatnościach w materiale kredyt hipoteczny i przelewy pieniędzy, a cały cykl jest zebrany w przewodniku po Chinach i Hongkongu.