Średnia rentowność brutto najmu w Hiszpanii to około 6,5%, ale w Madrycie ok. 4,7%, a w Alicante ok. 7,8%. Po podatkach, opłatach i przestojach realne netto to 2–4% nakładów.
Rentowność najmu w Hiszpanii to średnio około 6,5% brutto, ale ta krajowa liczba ukrywa duży rozrzut i niewiele mówi o tym, ile zostaje właścicielowi. Według danych Idealista za drugi kwartał 2026 roku (najnowsze, jakie sprawdziliśmy, stan na październik 2026) duże miasta wypadają niżej: Madryt około 4,7%, Barcelona około 5,2%, Malaga około 5,5%, Walencja około 6,3%, a mniejsze stolice prowincji, takie jak Murcja i Lleida, przekraczają 7%. Po podatkach, opłatach wspólnoty, przestojach i zarządzaniu realny zwrot netto dla większości zagranicznych kupujących to około 2–4% całkowitych nakładów. Poniżej wyjaśniamy, skąd bierze się ta różnica.
Rentowność brutto według miast i regionów (II kw. 2026)
Rentowność brutto to roczny czynsz ofertowy podzielony przez cenę ofertową, przed jakimikolwiek kosztami. Dane Idealista za II kw. 2026 i raporty regionalne pokazują:
- Madryt: około 4,7%. Najdroższy rynek najmu (około €23,7 za m² miesięcznie), ale ceny przekroczyły €6000 za m², więc rentowność jest niska.
- Barcelona: około 5,2%.
- Malaga i Costa del Sol: około 5,5% w mieście; w miejscowościach nadmorskich rozrzut jest duży.
- Walencja: około 6,3%.
- Alicante i Costa Blanca: raporty regionalne podają dla Alicante około 7,8%, czyli jedną z wyższych wartości dla popularnego wybrzeża.
- Baleary: raporty podają około 6,7%, ale przy bardzo wysokiej bazie cen (około €5200 za m² mieszkań z rynku wtórnego w prowincji).
- Wyspy Kanaryjskie: ceny są niższe (około €2650–2760 za m² w Las Palmas i Santa Cruz de Tenerife). Nie znaleźliśmy wiarygodnej wartości rentowności, więc każdą nieruchomość licz osobno.
To ceny i czynsze ofertowe, a nie podpisane umowy. Rentowność powoli spada, bo ceny rosną szybciej niż czynsze: indeks cen mieszkań INE w II kw. 2026 wzrósł o 12,2% rok do roku, a czynsze według Idealista o około 4,2%.
Najem długoterminowy czy turystyczny
Najem turystyczny w kurorcie może pokazać wyższą liczbę na papierze, ale dodaje regionalne licencje, wyższe koszty i ryzyko regulacyjne. W maju 2026 roku Sąd Najwyższy unieważnił część przepisów krajowych wymagającą państwowego numeru rejestracyjnego do ogłoszeń (wyrok 620/2026), ale regiony nadal mogą wymagać własnej rejestracji. Barcelona wygasza licencje turystyczne do listopada 2028 roku. Szczegóły według regionów znajdziesz w artykule zasady krótkoterminowego najmu w Hiszpanii. Przy pierwszym zakupie licz najem długoterminowy, a dochód wakacyjny traktuj jako dodatek.
Co obniża rentowność
- Podatek od nieruchomości (IBI): ustala go każda gmina w przedziale 0,4–1,1% wartości katastralnej, zwykle niższej niż rynkowa.
- Opłaty wspólnoty: najczęściej €30–150 miesięcznie, więcej przy basenie lub windzie.
- Opłata za odpady, ubezpieczenie i naprawy: około €80–150 oraz około €250 rocznie za pierwsze dwie pozycje, plus utrzymanie.
- Przestój: jeden pusty miesiąc to już 8% rocznego czynszu.
- Zarządzanie: agencje zwykle pobierają część czynszu; wymagaj kwoty na piśmie.
- Koszty zakupu: około 10–13% ponad cenę (zob. ceny nieruchomości w Hiszpanii i koszty zakupu).
Rentowność netto: przykład
Nasze własne wyliczenie, nie dane rynkowe. Weźmy mieszkanie za €300 000 z czynszem €16 500 rocznie (5,5% brutto), wynajęte 11 miesięcy, z zarządzaniem 10%. Otrzymany czynsz to około €15 125. Koszty (IBI €600, wspólnota €1200, odpady i ubezpieczenie €370, zarządzanie €1510, naprawy €600) to około €4280.
- Nierezydent spoza UE: 24% od przychodu brutto bez odliczeń, około €3630. Netto około €7200, czyli ok. 2,2% przy nakładach około €333 000 z kosztami zakupu.
- Rezydent UE lub EOG: 19% od dochodu po udokumentowanych odliczeniach, około €2060. Netto około €8800, czyli ok. 2,6% przy tych samych nakładach.
Wyższa rentowność brutto lub tańszy zakup podnoszą te liczby, ale rząd wielkości pokazuje, dlaczego „netto 2–4%” jest bezpieczniejszym punktem planowania niż nagłówkowa liczba brutto.
Podatek dla wynajmujących nierezydentów
Rezydenci UE i EOG płacą 19% od dochodu netto z najmu po odliczeniu kosztów, takich jak IBI i opłaty wspólnoty. Rezydenci krajów spoza UE, w tym Wielkiej Brytanii, płacą 24% od przychodu brutto bez odliczeń. Wyrok Audiencia Nacional z 28 lipca 2025 roku może otwierać drogę do zwrotu dla części właścicieli spoza UE; zapytaj doradcę podatkowego, czy dotyczy Ciebie. Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, nierezydenci płacą od dochodu umownego w wysokości 1,1% lub 2% wartości katastralnej, według tej samej stawki 19% lub 24%. Podatek przy późniejszej sprzedaży omawiamy w artykule podatek od zysków kapitałowych w Hiszpanii.
Co zmieniło się dla inwestorów
Złota wiza za nieruchomość zakończyła się 3 kwietnia 2025 roku; wnioski złożone wcześniej rozpatrzono (zob. złota wiza Hiszpanii). Zaproponowany w 2025 roku podatek do 100% od zakupów przez nierezydentów spoza UE, według doniesień z 2026 roku, utknął w parlamencie; to propozycja, nie prawo. Cudzoziemcy stanowili około 16% zakupów w II kw. 2026 roku (zob. cudzoziemcy kupują rekordowe 16% mieszkań w Hiszpanii).
FAQ
Gdzie w Hiszpanii rentowność najmu jest najlepsza? Według danych Idealista za II kw. 2026 prowadzą mniejsze stolice prowincji, jak Murcja i Lleida (powyżej 7%), a wśród popularnych wybrzeży wysoka jest rentowność Alicante. Duże miasta, jak Madryt, dają mniej, ale mają głębszy rynek odsprzedaży.
Czy rentowność 7% w Hiszpanii jest realna? Jako liczba brutto z czynszów ofertowych w niektórych miastach tak. Jako zwrot netto po podatkach i kosztach rzadko.
Czy właściciele spoza UE płacą więcej podatku? Tak: 24% od przychodu brutto bez odliczeń wobec 19% od dochodu netto u rezydentów UE i EOG.
Czy kupować pod najem turystyczny? Tylko z licencją regionalną potwierdzoną na piśmie i planem, który działa także przy najmie długoterminowym.
Jak pomagamy
Wybieramy miasta i nieruchomości w Hiszpanii pod Twój cel, liczymy rentowność netto po podatkach, opłatach i przestojach dla Twojego statusu rezydencji oraz koordynujemy lokalnych prawników i doradców podatkowych. Zobacz też najlepsze lokalizacje do zakupu w Hiszpanii, ryzyka inwestycyjne i stronę Hiszpanii.
Tylko informacja — nie porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna. Liczby orientacyjne na październik 2026 roku i zmieniają się; rentowność nie jest gwarantowana.