Nieruchomości inwestycyjne w Grecji: realna rentowność najmu w Atenach, Salonikach i na wyspach

Nieruchomości inwestycyjne w Grecji dają średnio około 4,4% brutto rocznie i mniej więcej o 1,5–2 punkty procentowe mniej po odliczeniu kosztów i podatku. Rozrzut jest duży: małe mieszkanie w robotniczej dzielnicy Aten może dawać 6–8% brutto, a duże mieszkanie w prestiżowej okolicy czy willa na wyspie nawet 3–4%. Ceny rosną o około 5% rocznie, więc znaczna część zysku pochodzi ze wzrostu wartości, a nie z czynszu. W tym przewodniku pokazujemy liczby według miast i typów, co zjada zysk oraz jak zamrożenie najmu krótkoterminowego i skala podatkowa zmieniają obraz. Dane są orientacyjne na październik 2026 roku i nie są obietnicą dla żadnej konkretnej nieruchomości. O kosztach zakupu piszemy w materiale ceny nieruchomości w Grecji i koszty zakupu.

Rentowność brutto według miast i dzielnic

Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu, przed jakimikolwiek kosztami i podatkami. Według Global Property Guide średnia rentowność brutto w Grecji w drugim kwartale 2026 roku wyniosła około 4,4%. Jego dane miejskie z końca 2025 roku to około 5,4% dla Aten i około 4,4% dla Salonik. Wszystkie są wartościami brutto.

W dzielnicach obraz jest taki sam jak w większości miast: małe lokale w tańszych dzielnicach dają więcej niż duże w prestiżowych.

• Ateny, kawalerka w Patisii: do około 8% brutto
• Ateny, kawalerka w Kypseli: około 7,3%
• Centrum Aten: około 6%
• Ateny, trzy pokoje w Kolonaki-Likawitos: tylko około 3,8%
• Saloniki, kawalerka w rejonie Wulgari-Ntepo-Martiu: około 6%
• Saloniki, trzy pokoje w Tumbie: około 3,2%

Im większa i droższa nieruchomość, tym niższy procent. Kupujesz wtedy dla stylu życia, lokalizacji i wzrostu wartości, a nie dla czynszu.

Kreta, Korfu i Cyklady

Liczby dla wysp trudniej ustalić i zależą od najmu wakacyjnego. Jedno zestawienie rynkowe podaje rentowność długoterminową brutto około 3,4% na Cykladach i około 6,5% w Heraklionie, ale oryginalne źródło jest niejasne. Agenci podają 4–8% dla domów wakacyjnych na Krecie i Korfu, przy czym większość nieruchomości na Korfu to 5–6%. Traktuj to jako deklaracje agentów, a nie dane rynkowe.

Prasa branżowa informuje, że w 2026 roku obłożenie najmu krótkoterminowego w kraju wynosi około 41%, o 7% więcej niż rok wcześniej, a średnia stawka za noc spadła do około 104 euro ze 109. W najlepszych wyspiarskich okolicach, takich jak Mykonos Chora, Ornos, Oia i Fira, obłożenie to około 53–54%. Sezon jest krótki, więc obłożenie roczne jest znacznie niższe niż szczytowe, które zwykle pokazują ogłoszenia.

Najem krótkoterminowy: zamrożenie i licencja

W Grecji najem krótkoterminowy wymaga numeru rejestracyjnego (AMA) z urzędu skarbowego, a nieruchomość musi spełniać wymogi. Praktyczne zasady, kary i standardy znajdziesz w materiale zasady najmu krótkoterminowego w Grecji.

Dla rentowności kluczowe jest zamrożenie nowych rejestracji w centrum Aten (dzielnice miejskie 1–3: Plaka, Kolonaki, Koukaki, Syntagma, Monastiraki, Eksarchia) oraz w pierwszej dzielnicy Salonik. Miało trwać do końca 2026 roku, a 7 września 2026 roku premier zapowiedział przedłużenie do końca 2027 roku. To zapowiedź; sprawdź, co faktycznie uchwalono. Według doniesień rejestracja jest przypisana do właściciela i wygasa po sprzedaży, więc mieszkanie kupione w zamrożonej strefie może w ogóle nie nadawać się do najmu wakacyjnego. Zanim zapłacisz za mieszkanie, licząc na przychód z Airbnb, sprawdź strefę i licencję.

Podatek od dochodów z najmu

Od dochodów za rok podatkowy 2026 czynsz jest według doniesień opodatkowany czterostopniową skalą:

• 15% do 12 000 euro
• 25% od 12 000 do 24 000 euro
• 35% od 24 000 do 36 000 euro
• 45% powyżej 36 000 euro

Standardowe odliczenie 5% czynszu brutto ma według doniesień zastępować rzeczywiste koszty, a aby je zachować, czynsz musi wpływać przez rachunki bankowe. Czy odliczenie 5% działa tak samo dla przychodów z platform najmu krótkoterminowego i dla nierezydentów, nie zostało tu potwierdzone, więc zapytaj greckiego księgowego i sprawdź, jak grecki podatek współgra z przepisami w Twoim kraju. Gospodarze najmu krótkoterminowego pobierają też opłatę klimatyczną za każdą noc. Podatek przy późniejszej sprzedaży to osobny temat: podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży w Grecji.

ENFIA i inne koszty bieżące

ENFIA to roczny podatek od nieruchomości. Kwota podstawowa wynosi od około 2 euro za metr kwadratowy w najtańszych strefach do 16,20 euro za metr kwadratowy w strefach o wartości powyżej 5 000 euro za metr kwadratowy, z korektami na wiek, piętro i przeznaczenie. Dla mieszkania 70 metrów kwadratowych to około 140 euro na dole skali i około 1 130 euro na górze przed korektami, a przy większych zasobach może dojść podatek uzupełniający. Dolicz opłaty za budynek, naprawy, przestoje i, jeśli korzystasz, firmę zarządzającą.

Przykład: od brutto do netto

Weźmy kawalerkę w Atenach za 200 000 euro przy rentowności brutto 5,4%, czyli 10 800 euro czynszu rocznie. Nasze założenia: miesiąc przestoju, 600 euro opłat za budynek, 300 euro ENFIA, brak opłaty dla zarządcy, odliczenie 5% i skala powyżej.

• Faktycznie otrzymany czynsz: 9 900 euro
• Podstawa po odliczeniu 5%: około 9 400 euro, podatek 15%, czyli około 1 410 euro
• Netto po opłatach, ENFIA i podatku: około 7 590 euro, czyli około 3,8% od ceny
• Z uwzględnieniem około 8% kosztów zakupu: około 3,5% od całego nakładu

To nasz przykład na podanych założeniach, a nie dane rynkowe. Twoje liczby będą inne.

Co kupić pod jaki cel

• Najwyższa rentowność najmu: kawalerka lub dwa pokoje w średnio drogiej dzielnicy Aten lub Salonik, wynajem długoterminowy, najlepiej z wyraźnym popytem, np. uczelnie lub transport
• Dochód z najmu wakacyjnego: tylko tam, gdzie rejestracja jest dostępna, a realne obłożenie to uzasadnia, przy ostrożnej długości sezonu
• Wzrost wartości i styl życia: prestiżowe Ateny, Riwiera Ateńska i wyspy, z akceptacją niższej rentowności
• Kupujący w ramach złotej wizy: progi popychają ku większym i droższym nieruchomościom, a to zwykle niższa rentowność. Zobacz złota wiza Grecji
• Kupujący spoza UE: zapowiedziany podatek od przeniesienia własności 15% od lipca 2027 roku podniósłby koszt wejścia, zobacz przewodnik po cenach powyżej

Ryzyka wspólne dla wszystkich opcji opisujemy w materiale ryzyka inwestycji w nieruchomości w Grecji, a kontrole w liście kontrolnej rynku wtórnego w Grecji. Do porównania lokalizacji zobacz najlepsze okolice do zakupu w Grecji.

FAQ

Jaka rentowność najmu w Grecji jest realistyczna? Mniej więcej 4–5,5% brutto dla typowego mieszkania, 6–8% dla małych mieszkań w tańszych dzielnicach Aten i mniej dla dużych lub prestiżowych. Netto jest zwykle niższa o 1,5–2 punkty.

Czy mogę prowadzić Airbnb w centrum Aten? Nowe rejestracje są zamrożone w dzielnicach 1–3 Aten i w dzielnicy 1 Salonik, zapowiedziano przedłużenie do końca 2027 roku. Istniejące rejestracje są respektowane, ale mogą nie przejść na kupującego. Sprawdź przed zakupem.

Jak opodatkowany jest dochód z najmu? Według skali od 15% do 45%, z podawanym standardowym odliczeniem 5%. Jak to działa w Twoim przypadku, potwierdź z greckim księgowym.

Czy nieruchomości w ramach złotej wizy są dobre pod względem rentowności? Często nie, bo progi popychają kupujących ku droższym lokalom. Porównaj rentowność z korzyścią z pobytu.

Jak pomagamy

Dobieramy nieruchomości do Twojego celu, sprawdzamy, czy mieszkanie da się faktycznie zarejestrować pod najem krótkoterminowy, liczymy zwrot brutto i netto na Twoich liczbach oraz koordynujemy lokalnych prawników i księgowych. Zobacz też naszą stronę Grecji. Wyłącznie informacja, nie porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna; dane są orientacyjne na październik 2026 roku, a przepisy i ceny się zmieniają.