Hiszpania czy Cypr: gdzie kupić nieruchomość

Hiszpania i Cypr to dwa ciepłe rynki UE z euro, oba popularne wśród kupujących mówiących po rosyjsku, polsku i angielsku. Hiszpania to duży rynek zróżnicowany regionalnie, z podatkami regionalnymi. Cypr to mały rynek wyspiarski z inną strukturą podatków i anglojęzycznym systemem prawnym. To porównanie idzie kryterium po kryterium, korzysta z liczb z naszych datowanych poradników (październik 2026) i nie wskazuje ogólnego zwycięzcy. Szczegóły: ceny w Hiszpanii i koszty zakupu oraz ceny na Cyprze i koszty zakupu.

Cena wejścia i cena za m²

W Hiszpanii średnia cena ofertowa używanych mieszkań w czerwcu 2026 wynosiła około 2 823 euro za m² (Idealista), wzrost o 15,8% rok do roku, ale rozstrzał jest ogromny: Madryt przekroczył 6 000 euro, Baleary to około 5 228 euro, Malaga około 3 784 euro, Alicante około 2 909 euro, a stolice Wysp Kanaryjskich około 2 650–2 760 euro. Oficjalny indeks INE w drugim kwartale 2026 wzrósł o 12,2% rok do roku.

Na Cyprze ceny ofertowe mieszkań w 2026 roku to z grubsza od 4 000 do ponad 8 000 euro za m² w Limassol, 2 800–4 500 euro w Pafos, 2 000–3 900 euro w Larnace i 1 700–2 700 euro w Nikozji. Ogólny indeks Banku Centralnego Cypru w drugim kwartale 2026 wzrósł o 8,5%. Porównując podobne z podobnym, Alicante lub Wyspy Kanaryjskie kosztują za m² mniej niż Limassol czy Pafos, a Madryt i Baleary więcej niż większość Cypru.

Koszty i podatki przy zakupie

W Hiszpanii na rynku wtórnym w większości regionów dochodzi około 10–13%, a w regionach o najwyższych podatkach do około 15%. Główna pozycja to regionalny podatek od przeniesienia (ITP): 6% w Madrycie, 7% w Andaluzji, 6,5% na Kanarach, 10% we Wspólnocie Walenckiej (podano obniżkę od czerwca 2026, więc potwierdź) i 10–13% w Katalonii. Nowe mieszkanie płaci VAT 10% plus opłatę skarbową około 1–1,5%. Notariusz, rejestr i prawnik są dodatkowo.

Cypr jest lżejszy na rynku wtórnym. Opłaty transferowe to 3%, 5% i 8% w kolejnych przedziałach, na rynku wtórnym zmniejszone o połowę, a nowe budownictwo płaci zamiast tego VAT 19% (obniżona stawka 5% obowiązuje tylko przy ścisłych warunkach). W naszym przykładzie mieszkania z rynku wtórnego za 300 000 euro opłaty i prawnik to około 4% ceny, bez prowizji agenta. Opłata skarbowa została według doniesień zniesiona od 1 stycznia 2026.

Roczne koszty też się różnią. W Hiszpanii płaci się IBI w wysokości 0,4–1,1% wartości katastralnej, podatek śmieciowy i opłaty wspólnoty. Na Cyprze od 2017 roku nie ma rocznego podatku od nieruchomości, tylko opłaty gminne, zwykle 90–300 euro.

Rentowność najmu i sezonowość

Dane Idealista za drugi kwartał 2026 pokazują hiszpańską rentowność brutto według cen ofertowych około 4,7% w Madrycie, 5,2% w Barcelonie, 5,5% w Maladze, 6,3% w Walencji i około 7,8% w Alicante, a w kraju około 6,5%. Po podatku, opłatach wspólnoty, pustostanach i zarządzaniu realistyczny zwrot netto to około 2–4% łącznych nakładów. Na Cyprze według Global Property Guide średnia rentowność brutto wynosiła około 4,9% w pierwszym kwartale 2026, a netto jest zwykle o 1,5–2 punkty niższa.

To liczby brutto według cen ofertowych, więc nie porównuj hiszpańskiego miasta z cypryjskim tylko po nagłówku. Hiszpańskie miasta mają przez cały rok popyt studentów i pracowników oraz duży rynek najmu długoterminowego. Cypr ma mniejszy rynek: Limassol opisuje się jako najsilniejszy rynek całoroczny, a Pafos jako turystyczny.

Podatek od najmu dla nierezydentów: w Hiszpanii rezydenci UE i EOG płacą 19% od dochodu netto po odliczeniach, rezydenci innych krajów 24% od czynszu brutto bez odliczeń. Na Cyprze według doniesień stosuje się skalę podatku dochodowego z odliczeniem 20% czynszu brutto. Zob. rentowność najmu w Hiszpanii i na Cyprze.

Najem krótkoterminowy

Hiszpania reguluje wynajem wakacyjny regionalnie. W maju 2026 roku Sąd Najwyższy unieważnił krajowy wymóg rejestracji, ale regiony mogą wymagać własnej, a Barcelona wycofuje licencje turystyczne do listopada 2028. Na Cyprze wynajem wakacyjny wymaga licencji, a zasady różnią się zależnie od obszaru. W obu przypadkach najpierw licz najem długoterminowy, a dochód z wakacyjnego traktuj jako bonus. Zob. zasady najmu krótkoterminowego w Hiszpanii i na Cyprze.

Zasady własności dla cudzoziemców

W Hiszpanii cudzoziemcy kupują swobodnie, a przed podpisaniem potrzebny jest numer NIE i hiszpańskie konto bankowe. Na Cyprze obywatele UE kupują swobodnie, natomiast według zestawienia kancelarii (aktualizacja z września 2025) obywatele spoza UE potrzebują zezwolenia i są ograniczeni do jednej działki mieszkaniowej do 4 000 m² i dwóch obiektów, przy czym surowsza ustawa była w fazie projektu. Nie udało nam się potwierdzić, czy została od tego czasu przyjęta, więc zapytaj cypryjskiego prawnika. Propozycja bardzo wysokiego podatku od zakupów nierezydentów spoza UE w Hiszpanii utknęła według doniesień w parlamencie w 2026 roku; to propozycja, nie przepis.

Pobyt i wizy

Obywatel UE ma prawo mieszkać w obu krajach na zasadach unijnych bez kupowania nieruchomości. Dla obywateli spoza UE złota wiza Hiszpanii za nieruchomość zakończyła się 3 kwietnia 2025, zob. złota wiza Hiszpanii i wiza dla cyfrowych nomadów w Hiszpanii. Cypr ma ścieżkę stałego pobytu powiązaną z zakupem, ale nasze wiadomości donoszą, że Cypr planuje zaostrzyć zasady złotej wizy, więc sprawdzaj przepisy w dniu składania wniosku: złota wiza Cypru. Hiszpania jest w Schengen, Cypr jeszcze nie.

Kredyt hipoteczny

Banki w obu krajach kredytują nierezydentów na gorszych warunkach niż rezydentów. Według zestawień portali i brokerów podaje się do około 70% wartości w Hiszpanii i około 60% na Cyprze dla nierezydentów; to nie są oferty banków. Przeczytaj kredyty dla cudzoziemców w Hiszpanii i na Cyprze.

Klimat, styl życia i loty

Hiszpania daje szeroki wybór: Costa del Sol i Costa Blanca dla słońca, Wyspy Kanaryjskie dla łagodnych zim, Barcelona i Madryt dla życia w mieście oraz dużą społeczność ekspatów z usługami w wielu językach. Cypr to długie gorące lato i łagodna zima, powszechnie używany angielski i ruch lewostronny, ale mniejszy wybór miejsc. Do obu krajów jest wiele bezpośrednich lotów, ale z Europy kontynentalnej do Hiszpanii tras jest znacznie więcej. Sprawdź rozkład z własnego miasta.

Ryzyka

Hiszpania: różnice podatkowe między regionami, zasady licencji turystycznych, ceny rosnące szybciej niż czynsze i opodatkowanie właścicieli spoza UE; zob. ryzyka inwestycji w Hiszpanii. Cypr: szybki wzrost cen, mały rynek, zasady dla nabywców spoza UE i weryfikacja prawa własności i pozwoleń; zob. ryzyka inwestycji na Cyprze. Inne pary: Hiszpania i Portugalia, Włochy i Hiszpania oraz Cypr i Grecja.

Kto co powinien wybrać

• Jeśli chcesz dużego rynku z wieloma miastami, głębokim rynkiem wtórnym i najmem długoterminowym oraz wyboru poziomów cen, bliżej do Hiszpanii, przy czym najpierw wybierz region, bo podatki się różnią.
• Jeśli cenisz niższe koszty na rynku wtórnym, brak rocznego podatku od nieruchomości i środowisko anglojęzyczne, bliżej do Cypru, przy wyższej cenie za m² w najlepszych lokalizacjach.
• Jeśli jesteś obywatelem spoza UE, porównaj zasady zezwolenia na Cyprze i podatek od najmu 24% w Hiszpanii, zanim zakochasz się w nieruchomości.
• Jeśli planujesz wynajem, sprawdź lokalne zasady najmu wakacyjnego w obu krajach i policz zwrot netto.

FAQ

Co jest tańsze, Hiszpania czy Cypr? To zależy od miejsca. Alicante czy Wyspy Kanaryjskie kosztują za m² mniej niż Limassol, a Madryt i Baleary więcej niż większość Cypru.

Gdzie koszty zakupu są niższe? Na rynku wtórnym Cypr jest lżejszy, około 4% w naszym przykładzie, wobec mniej więcej 10–13% w Hiszpanii, choć regiony się różnią.

Gdzie jest wyższa rentowność najmu? Hiszpania w niektórych miastach pokazuje wyższą rentowność brutto według cen ofertowych, ale netto to około 2–4% po kosztach. Cypr średnio około 4,9% brutto.

Czy obywatel spoza UE może kupić w obu krajach? Tak. Na Cyprze potrzebne jest zezwolenie, według doniesień, a Hiszpania opodatkowuje czynsz rezydentów spoza UE stawką 24% od dochodu brutto.

Czy płaci się coroczny podatek od nieruchomości? W Hiszpanii tak (IBI i podatek śmieciowy), na Cyprze nie ma rocznego podatku od nieruchomości, tylko opłaty gminne.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą: wyszukujemy nieruchomości w obu krajach i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Możemy przygotować krótką listę pod budżet i region i policzyć zwrot netto z uwzględnieniem twojego statusu rezydencji. Więcej rynków znajdziesz na stronach krajów i w kalkulatorach. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; przepisy i ceny się zmieniają, dlatego przed zakupem zweryfikuj aktualne zasady. Oficjalne źródła: Krajowy Instytut Statystyczny Hiszpanii i Bank Centralny Cypru.