Gdzie kupić pod wynajem: porównanie krajów

Każda strona kraju podaje jakąś rentowność, a te liczby rzadko da się porównać wprost. Ten artykuł zestawia około tuzina rynków wyłącznie pod kątem ekonomiki najmu, na podstawie liczb z naszych datowanych przewodników (październik 2026), przede wszystkim z rentowności najmu według krajów 2026. To nie jest ranking „gdzie kupić”, a żaden zwrot nie jest gwarantowany. Poniższe wartości to rentowność brutto, o ile nie zaznaczono inaczej, i pochodzą głównie z agregatorów, pośredników i portali, a nie ze statystyk urzędowych.

Jak porównywać: brutto, netto i co ukrywa liczba

• Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę. Netto to to, co zostaje po opłatach eksploatacyjnych, zarządzaniu, pustostanach, lokalnym podatku od nieruchomości, podatku dochodowym i remontach. W naszych przewodnikach netto jest zwykle o 1,5-2 punkty niższa niż brutto, a przy najmie krótkoterminowym różnica jest większa.
• Rentowność w słabej walucie to nie rentowność w euro. Najbardziej dotyczy to Turcji.
• Rentowność najmu krótkoterminowego zależy od licencji i sezonu, które mogą się zmienić. Zob. najem krótko- i długoterminowy.
• Twój kraj zamieszkania może także opodatkować czynsz: zob. podatek od najmu za granicą dla rezydentów UE według krajów.

Wyższa deklarowana rentowność: Gruzja, Turcja, Armenia

Gruzja: około 7-8% brutto w 2026 roku, ale w Batumi wynik zmierza ku 7% brutto i 2-4% netto; nagłówek napędzają popyt krótkoterminowy i oferty „gwarantowanego czynszu” (rentowność w Gruzji). Turcja: z grubsza 6-8% brutto w lirach i około 4-5% netto w lirach. W październiku 2025 euro kosztowało około 48,7 liry, w połowie lipca 2026 około 53,8, więc część rentowności zjada kurs; czynsze w długoterminowych umowach można podnosić tylko do średniorocznej inflacji z dwunastu miesięcy (rentowność w Turcji). Armenia: około 6-8% brutto, ale z szacunków agentów i kancelarii, a nie z danych urzędowych (przewodnik po Armenii).

Zatoka: Dubaj i Arabia Saudyjska

Dubaj: apartamenty premium około 5-6% brutto, średni segment 7-9%, netto mniej więcej o 2 punkty niżej. Według Cushman and Wakefield ceny w całym mieście spadły w drugim kwartale 2026 o około 4%, a podaż ma wzrosnąć; najem krótkoterminowy wymaga licencji (rentowność w Dubaju). W ZEA nie ma podatku dochodowego od osób fizycznych, ale Twój kraj zamieszkania może nadal opodatkować czynsz. Arabia Saudyjska: deklarowane 6-9% brutto, netto zwykle 3-5%, a czynsze w Rijadzie są zamrożone do 2030 roku (rentowność w Arabii Saudyjskiej). Dla Omanu nie podajemy tu liczby; zob. realistyczna rentowność w Omanie.

Południe Europy: Hiszpania, Włochy, Portugalia, Grecja, Cypr

Hiszpania: średnio około 6,5% brutto, ale Madryt około 4,7%, Alicante około 7,8%; realistyczne netto to 2-4%. W maju 2026 Sąd Najwyższy unieważnił krajowy wymóg numeru rejestracyjnego dla najmu turystycznego, jednak regiony mogą nadal wymagać własnej licencji (rentowność w Hiszpanii). Włochy: średnio około 6,6% brutto, Mediolan 3,5-5%, rozsądna wartość planistyczna netto to 3-4% (rentowność we Włoszech). Portugalia: około 4-5% brutto w dużych miastach, ale mieszkanie w Lizbonie daje bliżej 2-3% netto, a licencje na lokalne zakwaterowanie należą do najbardziej regulowanych w Europie; w Lizbonie od grudnia 2025 obowiązują zasady ograniczające (rentowność w Portugalii). Grecja: średnio około 4,4% brutto, małe mieszkania w Atenach 6-8%, wyspy wyraźnie niżej; krajowe obłożenie najmu krótkoterminowego w 2026 roku szacuje się na około 41%, a nowe rejestracje w centrum Aten są zamrożone (rentowność w Grecji). Cypr: około 4,5-5,9% brutto zależnie od miasta i metrażu, netto o 1,5-2 punkty niżej (rentowność na Cyprze).

Adriatyk i Morze Czarne: Czarnogóra i Bułgaria

Czarnogóra: około 4-5% brutto i realistyczne netto 3-4% (rentowność w Czarnogórze). Bułgaria: średnio około 4,2% brutto; Sofia około 4,2%, Burgas około 5,1-5,3%. Jeden pośrednik podaje 6,2-6,8% netto dla kurortowych mieszkań, ale zakłada to pełniejszy sezon, niż ma większość właścicieli; strefę przy gondoli w Bansko szacuje się na około 35% obłożenia. Czynsz jest opodatkowany stawką liniową 10%, u nierezydentów pobieraną u źródła (rentowność w Bułgarii).

Sezonowość i ryzyko regulacyjne obok siebie

• Mocny sezon i chude zimy: greckie wyspy, bułgarskie kurorty, wybrzeże Czarnogóry, Algarve. Policz, ile miesięcy realnie da się wynająć.
• Popyt przez cały rok: Madryt, Mediolan, Lizbona, Sofia, Stambuł, Dubaj. Rentowność bywa niższa, a pustostany bardziej przewidywalne.
• Zaostrzone zasady najmu krótkoterminowego: Lizbona, centrum Aten, część regionów Hiszpanii oraz unijne numery rejestracyjne w ogłoszeniach od 20 maja 2026. Plan działający tylko jako najem krótkoterminowy jest najbardziej kruchy.
• Ograniczenia wzrostu czynszu: Turcja (limit powiązany z inflacją) i Rijad (zamrożenie do 2030). Sprawdź limity, zanim założysz wzrost stawek.

Kto co powinien wybrać

• Jeśli chcesz dochodu w twardej walucie przy ograniczonym ryzyku regulacyjnym, patrz na rynki euro ze średniego przedziału (Włochy poza Mediolanem, nadmorskie i mniejsze miasta Hiszpanii, Sofia i Burgas) i przyjmij netto około 3-4%.
• Jeśli akceptujesz ryzyko walutowe i regulacyjne za wyższy deklarowany wynik, patrz na Gruzję lub Turcję i licz netto w euro, a nie w lirach czy lari.
• Jeśli zależy Ci na jurysdykcji o lekkim obciążeniu podatkowym i akceptujesz cykle cen, pasuje Dubaj, z uwzględnieniem spadku cen i wzrostu podaży w 2026 roku.
• Jeśli to drugi dom, z którego też korzystasz, pasują rynki sezonowe (greckie wyspy, Czarnogóra, Cypr) z niższą rentownością.
• Jeśli cała kalkulacja opiera się na najmie krótkoterminowym, najpierw sprawdź zasady licencjonowania; jeśli plan upadnie, czy najem długoterminowy nadal ma sens?

FAQ

Który kraj ma najwyższą rentowność najmu? Według deklarowanych liczb brutto Gruzja, Turcja, Arabia Saudyjska i Armenia, ale każdy z nich niesie ryzyko walutowe, regulacyjne lub ryzyko danych. Czy 3-4% netto to dobry wynik? Na stabilnych rynkach UE to normalny rezultat. Czy te liczby można porównywać wprost? Tylko z grubsza, bo źródła, daty i definicje się różnią. Czy zapłacę podatek w dwóch krajach? Możliwe; decyduje metoda z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, zapytaj doradcę.

Warto otworzyć źródła urzędowe: Dubai Land Department dla zasad w Dubaju i INE Hiszpanii dla indeksów cen.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą: wyszukujemy nieruchomości i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych. Przygotowujemy krótką listę rynków pod Twój cel i liczymy netto na Twoich założeniach. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; przed zakupem zweryfikuj aktualne przepisy i liczby.