Nieruchomości inwestycyjne w Bułgarii: realna rentowność najmu w miastach i kurortach, brutto i netto

Nieruchomości inwestycyjne w Bułgarii przynoszą w dużych miastach zwykle około 4–5,5% rocznie brutto, a dla apartamentów kurortowych nad Morzem Czarnym i w Bansko dane brokerów podają więcej. Po odliczeniu opłat, pustostanów i podatku liczby są niższe, a w kurortach różnica jest większa. W latach 2023–2025 ceny rosły szybciej niż czynsze, co pomogło wzrostowi kapitału, ale ścisnęło rentowność, a w 2026 roku segment wakacyjny stygnie. Ten przewodnik pokazuje liczby według miast i kurortów, co zjada zwrot i co pasuje do jakiego celu. Dane są orientacyjne, pochodzą ze źródeł rynkowych i z czasem się zmieniają.

Rentowność brutto według miast

Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu, przed jakimikolwiek kosztami i podatkami. Global Property Guide szacuje średnią rentowność brutto dla Bułgarii na około 4,2% w 2026 roku. Według miast, w danych źródeł rynkowych dla mieszkań:

• Sofia: średnio około 4,2%, z przedziałem mniej więcej 4–6% zależnie od dzielnicy. Kawalerki i mieszkania dwupokojowe mają około 4,3%, a studencka dzielnica Studentski Grad około 4,7–5,1%. Sofia to najdroższy rynek w kraju, około 2 680 euro za m² średnio w mieście, więc jej rentowność jest jedną z najniższych wśród głównych miast.
• Warna: około 4,3% średnio według jednego źródła, inne podają około 5,2% dla kawalerek i do około 5,8% dla mieszkań. Rozrzut jest duży, więc sprawdź konkretną dzielnicę.
• Burgas: około 5,1–5,3%, jedna z najwyższych wartości wśród dużych miast.
• Płowdiw: nie znaleźliśmy wiarygodnej liczby rentowności do tego przewodnika, więc jej nie podajemy.

Jeden blog brokerski dodaje, że czynsze rosną o około 5–8% rocznie, a pustostany w dużych miastach wynoszą około 4%. Traktuj to jako optymistyczny kraniec przedziału, a nie scenariusz bazowy.

Kurorty i Bansko

Apartamenty kurortowe podaje się z wyższym zwrotem. Jeden zbiór danych brokerskich daje rentowność netto około 6,8% dla dwupokojowego w Słonecznym Brzegu, Świętym Własie i Rawdzie oraz około 6,2% dla kawalerki tam i dla dwupokojowego w Bansko. Takie liczby zwykle zakładają pełniejszy sezon, niż ma większość właścicieli. Te same źródła pokazują haczyk: strefa przy gondoli w Bansko jest według doniesień zapełniona tylko w około 35% przy średniej cenie za noc około 97 dolarów, a w Słonecznym Brzegu zasób apartamentów rósł szybciej niż popyt turystów.

Nasza notatka o rynku wakacyjnym w 2026 roku podaje, że w pierwszym kwartale 2026 roku liczba transakcji była średnio o 15% niższa niż w pierwszym kwartale 2025 roku w całej Bułgarii i nawet o 30% niższa w Nesebyrze i Bałczyku, a część właścicieli sprzedaje, bo najem krótkoterminowy nie dał oczekiwanego zwrotu. Poziom cen to druga połowa ułamka: dobre apartamenty w Słonecznym Brzegu, Nesebyrze i Świętym Własie podaje się na poziomie 1 200–2 000 euro za m², Sozopol 1 500–1 600, a Bansko i Pamporowo 900–1 300. Zobacz najlepsze rejony zakupu nieruchomości w Bułgarii.

Brutto a netto: co zjada rentowność

• Opłaty eksploatacyjne. Jeden kompleks kurortowy, Sunny View Central, pobiera według doniesień 12 euro za m² rocznie w nowych apartamentach. W Bansko roczną opłatę podaje się na około 500 euro dla lokalu mieszkalnego i do 1 500 euro dla lokalu w hotelu spa. To przykłady, a nie średnie: zapytaj zarządcę o faktyczną opłatę i o fundusz remontowy.
• Pustostany poza sezonem. Wiele miejscowości kurortowych na zimę w większości się zamyka, więc miesięcy na wynajem jest mało. Nasz artykuł o ryzykach inwestowania w Bułgarii wyjaśnia, dlaczego starszy zasób kurortowy konkuruje o to samo krótkie lato.
• Prowizje zarządcy i platformy, jeśli lokal wynajmuje operator lub platforma. Nie znaleźliśmy wiarygodnej liczby, więc jej nie podajemy.
• Media, wyposażenie i remonty. Koszty utrzymania, zarządzania i remontów według doniesień rosną, a część właścicieli opuszcza przez nie rynek.
• Lokalny podatek od nieruchomości około 0,1–0,45% wartości szacunkowej plus opłata za wywóz śmieci, według doniesień dla Bułgarii.
• Podatek dochodowy od czynszu, poniżej.

Przykład obliczeń, nasza własna arytmetyka przy podanych założeniach: apartament 50 m² kupiony po 1 500 euro za m² kosztuje 75 000 euro. Przy 7% brutto przynosi 5 250 euro rocznie. Opłata eksploatacyjna 12 euro za m² to 600 euro, a 10% podatku pobranego od czynszu brutto to 525 euro. Zostaje 4 125 euro, czyli 5,5% ceny, i to przed prowizją zarządcy, mediami, remontami i pustostanami, których 7% jeszcze nie uwzględniało.

Podatek od dochodu z najmu

• Bułgarscy rezydenci podatkowi płacą 10% podatku liniowego od dochodu z najmu po automatycznym odliczeniu 10%, co daje około 9% czynszu brutto.
• Nierezydenci według doniesień płacą tę samą stawkę 10% bez odliczenia kosztów, a podatek jest pobierany u źródła przy wypłacie czynszu nierezydentowi.
• Podatek w twoim kraju to osobna kwestia. Dla polskiego rezydenta podatkowego to, jak umowa między Polską a Bułgarią znosi podwójne opodatkowanie, zależy od metody w umowie, której na potrzeby tego przewodnika nie potwierdziliśmy; przeczytaj podatek od najmu za granicą dla polskich rezydentów i zapytaj doradcę.
• Sprzedaż jest opodatkowana osobno, zobacz podatek od zysków kapitałowych w Bułgarii.

Najem długoterminowy czy krótkoterminowy

W Sofii, Warnie, Burgas i Płowdiw najem długoterminowy daje stabilniejszy dochód i mniej kosztów, bo popyt pochodzi od studentów i pracujących najemców przez cały rok. Na wybrzeżu i w Bansko pieniądze są w najmie krótkoterminowym w sezonie mniej więcej od czerwca do września nad morzem i zimą w górach. Od 20 maja 2026 roku przepisy UE wymagają numeru rejestracyjnego w każdym ogłoszeniu online, a niezarejestrowany apartament trudniej utrzymać na Airbnb czy Booking.com, zobacz zasady najmu krótkoterminowego w Bułgarii.

Euro, ceny i czynsze

Bułgaria przyjęła euro 1 stycznia 2026 roku. Transakcje na nieruchomościach i wcześniej odbywały się głównie w euro, więc sama zmiana niewiele ruszyła ceny; usunęła ryzyko walutowe i koszt wymiany dla kupujących ze strefy euro. Według danych Eurostatu podawanych za pierwszy kwartał 2026 roku Bułgaria znalazła się wśród państw UE z największym rocznym wzrostem cen, około 14,8% rok do roku i około 6,2% w kwartale. Danych za drugi kwartał nie znaleźliśmy. Jednocześnie segment wakacyjny opisuje się jako stabilizujący się, z mniejszą liczbą transakcji. Gdy ceny rosną szybciej niż czynsze, rentowność nowego zakupu jest niższa niż starego, więc licz według dzisiejszej ceny i dzisiejszego czynszu, a nie zeszłorocznego nagłówka. Polskie spojrzenie: Bułgaria w strefie euro.

Co kupić pod jaki cel

• Najwyższy dochód gotówkowy z mieszkania w mieście: kawalerka lub dwupokojowe w Burgas albo Warnie, rynek wtórny, w budynku z działającym zarządem
• Stabilny popyt przez cały rok: Sofia, z akceptacją niższej rentowności, najemcy to studenci i specjaliści
• Wypoczynek plus dochód: kawalerka w dobrze zarządzanym kompleksie w Słonecznym Brzegu, Świętym Własie lub Bansko, z niską opłatą i realistycznym założeniem obłożenia
• Sam wzrost kapitału: dane z 2026 roku pokazują stabilizację segmentu wakacyjnego, więc nie opieraj się na nim

Przed wyborem porównaj nowe i z rynku wtórnego w Bułgarii i przejdź listę kontrolną dla rynku wtórnego. Ostrożnie z obiecywanym zwrotem, zobacz gwarantowane czynsze: haczyk.

FAQ

Jaka rentowność najmu w Bułgarii jest dobra? Około 4–5% brutto jest typowe dla Sofii i 5–6% dla Warny i Burgas. Liczby powyżej 6% zwykle dotyczą apartamentów kurortowych i opierają się na pełnym sezonie, więc poproś o pokazanie obłożenia, które za nimi stoi.

Czy podatek 10% jest ostateczny? Według doniesień dla nierezydentów czynsz jest opodatkowany stawką 10% z poborem u źródła, ale podatek w twoim kraju może też mieć zastosowanie. Potwierdź swoją sytuację u bułgarskiego księgowego i u doradcy w swoim kraju.

Czy euro zmienia rentowność? Nie bezpośrednio. Usuwa ryzyko walutowe dla kupujących ze strefy euro. Rentowność wyznacza cena, którą płacisz, i czynsz, który możesz pobierać.

Czy mogę polegać na gwarantowanym czynszu od dewelopera lub operatora kurortu? Traktuj to ostrożnie. Gwarancję często wlicza się w cenę i jest tyle warta, ile firma, która za nią stoi.

Jak pomagamy

Pomagamy porównać rynki bułgarskie z twoim celem, zamodelować rentowność brutto i netto z realistycznymi pustostanami, opłatami i podatkami oraz skoordynować lokalnych prawników i księgowych. Zobacz też stronę Bułgarii i strony miast: Sofia, Warna, Burgas, Płowdiw, Bansko i Słoneczny Brzeg. Porównanie krajów znajdziesz w rentowności najmu według krajów 2026.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Liczby są orientacyjne, pochodzą ze źródeł rynkowych i z czasem się zmieniają; przed zakupem potwierdź aktualne dane.