Недвижимость в США: покупка и сопровождение
Федеральных ограничений для иностранцев нет, но всё существенное — налоги, процедура, а теперь и ограничения — решается на уровне штата.
Почему Соединённые Штаты Америки (США)
Нет федеральных ограничений
Федеральных ограничений на владение недвижимостью иностранцами нет.
Самый глубокий рынок в мире
Самый глубокий и ликвидный рынок недвижимости в мире с прозрачной статистикой сделок.
Развитая инфраструктура сопровождения
Титульное страхование, эскроу и независимые инспекции — стандартная часть любой сделки.
Честно: всё решает штат
Налоги на владение, порядок сделки и в последние годы даже ограничения для иностранных покупателей определяются на уровне штата, а не федерации — считать нужно по конкретному адресу.
Честно про FIRPTA
При продаже нерезидентом применяется удержание налога FIRPTA — часть суммы сделки удерживается и перечисляется в налоговую службу до окончательного расчёта. Это стоит закладывать в сценарий выхода заранее.
Бюджет меньше — подберём под запрос
Скажите сумму и цель — вернёмся с вариантами от застройщиков и партнёров, которых нет в каталоге.
Оставить запросКак проходит покупка
- 1
Разбираем запрос
Цель, бюджет и штат — выбор штата определяет и налоговый режим, и порядок сделки.
- 2
Предложение и договор
Подписываем договор купли-продажи.
- 3
Открываем эскроу-счёт
Через эскроу-счёт проходят все расчёты по сделке.
- 4
Проверка титула и страхование
Проверяем титул и оформляем титульное страхование.
- 5
Независимая инспекция
Заказываем независимую инспекцию объекта.
- 6
Закрытие и регистрация
Закрываем сделку и регистрируем право в округе.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в США?+
На федеральном уровне ограничений на владение недвижимостью иностранцами нет. При этом отдельные штаты в последние годы принимали собственные законы, ограничивающие владение иностранными лицами и компаниями, поэтому действующие правила проверяются по конкретному штату.
Даёт ли покупка недвижимости визу или ВНЖ?+
Нет. Покупка недвижимости в США не даёт визы, вида на жительство или права на длительное пребывание. Владение объектом не влияет на визовый статус и не является основанием для его получения.
Что такое FIRPTA и почему это важно?+
Это механизм удержания налога при продаже недвижимости нерезидентом: покупатель удерживает часть суммы сделки и перечисляет её в налоговую службу, а окончательный расчёт происходит при подаче декларации. Удержание влияет на денежный поток при выходе и закладывается в план заранее.
Почему нельзя ориентироваться на средние показатели по США?+
Потому что налог на недвижимость, порядок сделки и даже роль участников определяются штатом и округом, и разброс огромен. Выбор штата — это по сути выбор налогового режима, а не только локации, поэтому расчёт делается по конкретному адресу.
Кто ведёт сделку?+
Зависит от штата: в одних сделку сопровождает эскроу-компания, в других — адвокат. Общие элементы — расчёты через эскроу-счёт, проверка титула, титульное страхование и независимая инспекция объекта.
Зачем нужно титульное страхование?+
Оно защищает покупателя от претензий по правам на объект, которые не были выявлены при проверке титула. В США это стандартный элемент сделки, а не дополнительная опция, и его стоимость закладывается в расходы на закрытие.
Дадут ли ипотеку иностранцу?+
Кредитование иностранных покупателей возможно через специализированные программы, но с более высоким первоначальным взносом и ставкой, чем для резидентов. Требуется подтверждение дохода и источника средств.
Есть ли у вас объекты в США?+
Да, в каталоге есть предложения. Подберём под бюджет и цель и рассчитаем расходы по конкретному штату и округу — усреднённые цифры по стране для этого рынка бесполезны.
Разобраться глубже
Самая дорогая и самая необычная недвижимость США: пентхаус за 238 миллионов, объект за 400 миллионов, маяки и целые города на продажу
Рекордная продажа, самый дорогой объект на рынке страны, маяки на госаукционе, города и острова с ценником, а также правила штатов и налог, с которыми сталкивается иностранец.
США: продажи вторичного жилья в августе 2026 года упали на 2,0%, запас предложения на десятилетнем максимуме
По данным Национальной ассоциации риелторов, продано 3,98 млн объектов, а запас предложения в 4,9 месяца самый высокий более чем за десять лет.
Обзор
США не ограничивают покупку недвижимости иностранцами на федеральном уровне. При этом почти всё, что имеет значение для расчёта — налоги на владение, порядок сделки, удержание налога при продаже — определяется штатом, а в последние годы отдельные штаты вводят собственные ограничения для иностранных покупателей.
Почему покупать здесь
Отсутствие федеральных ограничений на владение недвижимостью иностранцами. Самый глубокий и ликвидный рынок недвижимости в мире с прозрачной статистикой сделок. Развитая инфраструктура сопровождения: титульное страхование, эскроу, независимые инспекции.
Налоги, расходы и доходность
Ориентиры по налогам, расходам на покупку и содержание и доходности аренды. Точные цифры зависят от объекта и вашей ситуации.
Ежегодный налог на недвижимость устанавливается штатом и округом и существенно различается. При продаже нерезидентом применяется удержание по правилам FIRPTA.
Ежегодный налог на недвижимость устанавливается на уровне штата и округа и существенно различается — это основная статья расходов владельца, и её нужно считать по конкретному адресу. При сделке: услуги эскроу, титульное страхование, инспекции, регистрационные сборы, комиссии. При продаже нерезидентом применяется механизм удержания налога FIRPTA: покупатель удерживает часть суммы сделки и перечисляет её в налоговую службу, а окончательный расчёт производится при подаче декларации. Ставки и суммы подтверждаются налоговым консультантом по конкретному штату и вашей налоговой ситуации.
1. Предложение и подписание договора купли-продажи. 2. Открытие эскроу-счёта, через который проходят расчёты. 3. Проверка титула и оформление титульного страхования. 4. Независимая инспекция объекта. 5. Закрытие сделки и регистрация в округе. Процедура и сроки различаются между штатами, как и роль участников: в одних штатах сделку ведёт эскроу-компания, в других — адвокат.
Кредитование иностранных покупателей возможно через специализированные программы, но с более высоким первоначальным взносом и ставкой.
Покупка недвижимости в США не даёт вида на жительство, визы и права на длительное пребывание. Владение объектом не влияет на визовый статус и не является основанием для его получения.
Разброс между штатами по налогу на недвижимость и порядку сделки настолько велик, что средние показатели «по США» бесполезны для расчёта. Выбор штата — это выбор налогового режима, а не только локации. Механизм FIRPTA нужно закладывать в сценарий выхода заранее: он влияет на денежный поток при продаже, даже если итоговый налог окажется меньше удержанной суммы.
Что учитывать: — отдельные штаты в последние годы принимали законы, ограничивающие владение недвижимостью иностранными лицами и компаниями, в том числе по признаку страны происхождения; действующие ограничения проверяются по конкретному штату до сделки; — удержание по FIRPTA при продаже нерезидентом влияет на денежный поток; — налог на недвижимость в отдельных округах существенно выше, чем ожидают покупатели из Европы; — страхование от природных рисков в ряде штатов дорого и в отдельных зонах труднодоступно. Данные проверены в сентябре 2026 года. Пороги, ставки и условия программ меняются — перед сделкой уточняйте актуальные требования у юриста в стране покупки.
Запросить подбор: Соединённые Штаты Америки (США)
Бесплатный гайд · PDF, 19 стр.
Зарубежная недвижимость: с чего начать
Как выбрать страну под ваш бюджет, цель и стратегию — до выбора конкретного объекта.
Цифры ориентировочные, меняются со временем и зависят от конкретного объекта и вашей ситуации. Получите независимую юридическую, налоговую и финансовую консультацию перед покупкой.
Получите персональную подборку недвижимости
Расскажите о цели и бюджете — пришлём подборку от проверенных локальных партнёров, без обязательств.