Рекордная продажа, самый дорогой объект на рынке страны, маяки на госаукционе, города и острова с ценником, а также правила штатов и налог, с которыми сталкивается иностранец.
Недвижимость США даёт крайности на любом масштабе: пентхаус с девятизначной ценой, особняк за 400 миллионов долларов в объявлении, маяк, купленный на государственном аукционе, целый город с ценником. Читать об этом интересно, но это ещё и показывает, где границы рынка и какие правила начинают действовать на этих границах. Всё ниже - пересказ опубликованного, с источником; ни один из этих объектов не предлагается через нас, а цены быстро меняются.
Рекорд: пентхаус за 238 миллионов долларов
По данным National Mortgage Professional, самая высокая цена, когда-либо уплаченная за жилой дом в США, - 238 миллионов долларов за пентхаус с видом на Центральный парк в Нью-Йорке, купленный в 2019 году основателем хедж-фонда Citadel. Сообщений о продаже 2026 года, которая бы его превзошла, мы не нашли, но наши поиски не охватывали все сделки после середины 2026 года, поэтому читайте это как «не нашли», а не «такого нет».
Самый дорогой объект на рынке: 400 миллионов долларов
Самый дорогой дом, который сейчас продаётся в стране, по данным KTLA и Spear's за 2026 год, - комплекс по адресу 11201 Chalon Road в Бел-Эйр, Лос-Анджелес, выставленный за 400 миллионов долларов. В публикациях того же периода упоминались также особняк в Аспене за 300 миллионов и дом на берегу в Ки-Бискейн, Флорида, за 237 миллионов. Это запрашиваемые цены. Объявление - не сделка, и разрыв между ними бывает большим: прибрежное поместье в Неаполе, Флорида, о котором писали как о крупнейшей продаже 2025 года, ушло за 225 миллионов долларов при первоначальной цене 295 миллионов.
Что реально продали в 2026 году
Данные Redfin, опубликованные через пресс-релиз Business Wire от 23 марта 2026 года, показывают самые дорогие продажи февраля: поместье у океана в Маналаспане, Флорида, за 68,3 миллиона долларов, пентхаус на Вестри-стрит в Нью-Йорке за 57 миллионов и дом на Восточной 62-й улице в Нью-Йорке за 55 миллионов. Объект в Неаполе за 55 миллионов закрыт в январе. Эти цифры доходят только до февраля.
На Манхэттене Wall Street Journal в феврале 2026 года писал, что пентхаус на Верхнем Ист-Сайде по адресу 1122 Madison Avenue должен продаться за 89,5 миллиона долларов, а Commercial Observer в июне назвал это крупнейшей сделкой года. Подтверждённого закрытия мы не нашли, поэтому называем это сообщённым. То же издание в июне сообщило, что дуплекс-пентхаус на Кларксон-стрит, 80, в Вест-Виллидж находится в контракте за 80 миллионов, и это ещё не закрытая сделка.
Маяки на госаукционе
Правительство США уже много лет передаёт маяки новым владельцам: часть - государственным организациям бесплатно, часть продают на аукционах через Управление общих служб (GSA). По данным NPR за 2023 год, цены на аукционах колебались от 10 000 до 933 888 долларов. В более старых публикациях маяк Superior Harbor Entry Light в Висконсине ушёл за 159 000 долларов покупателю из Калифорнии после торгов девяти участников, а маяк Fairport Harbor West Breakwall на озере Эри в 2011 году - за 71 010 долларов. Покупатель обязан содержать башню по стандартам охраны памятников, а береговая охрана может сохранять сервитут для обслуживания навигационного огня. Результатов 2026 года мы не нашли; смотреть нужно на официальном сайте аукционов GSA. Маяк - это памятник со счётом на содержание, а не дешёвый дом.
Город целиком на продажу
Целые города время от времени появляются на рынке. В найденных нами публикациях, ни одна из которых не датирована, сообщалось об Уотер-Вэлли в Теннесси (около 7 акров с несколькими коммерческими зданиями) за 725 000 долларов и Тумсборо в Джорджии (40 акров, в том числе оперный театр, гостиница и вокзал) за 1,7 миллиона. Они могли уже продаться или подешеветь. Вы покупаете землю и здания, часто в плохом состоянии, а не муниципалитет: управление городом, дороги и коммуникации - отдельный вопрос.
Острова с ценником
Частные острова на продажу в США редки и дороги. Scripps News сообщал о Пампкин-Ки, острове в 26 акров во Флорида-Кис с главным домом, жильём для персонала и пристанью на 23 места, за 75 миллионов долларов после того, как в 2020 году он не продался за 95 миллионов. В одном путеводителе упомянут также остров Хоуп около Портленда, Мэн, 86 акров, с особняком, гостевыми домами и часовней, но цену и статус мы подтвердить не смогли. Правила для островов - отдельная тема, см. острова и дома на островах за рубежом и недвижимость на островах.
Что нужно знать иностранному покупателю
Общего федерального запрета на покупку жилья иностранцами в США нет. Ограничения в основном на уровне штатов и касаются земли. По данным Mintz на январь 2026 года, к концу 2025 года около 36 штатов приняли законы, ограничивающие или запрещающие владение недвижимостью иностранцами, с упором на сельскохозяйственную землю, природные ресурсы, критическую инфраструктуру и близость к военным объектам. Закон Техаса 2025 года запрещает покупателям, связанным с определёнными странами, любой интерес в недвижимости, а закон Флориды о 10-мильной зоне вокруг военных объектов и критической инфраструктуры в ноябре 2025 года устоял в Апелляционном суде 11-го округа. Несколько споров ещё идёт. Правила зависят от штата и от покупателя, поэтому проверьте их до торгов за ферму, крупный участок или что-либо рядом с базой.
Что рекорды значат для обычного покупателя
- Рекорд не ориентир по цене. Девятизначные сделки - единицы в год, они почти ничего не говорят об обычном доме или квартире.
- При последующей продаже иностранный продавец, как правило, подпадает под удержание по FIRPTA. По данным титульных компаний, это 15 процентов от суммы сделки, 10 процентов, если покупатель будет жить в объекте и цена от 300 001 до 1 000 000 долларов, и ноль при цене до 300 000 для жилья. Сниженное удержание можно запросить по форме 8288-B. Проверьте страницы налоговой службы, потому что ставки и условия меняются.
- Расходы на закрытие сделки, налог на имущество и страховка сильно зависят от штата и округа, поэтому считайте их по месту, см. полная стоимость владения за рубежом.
- У ипотеки для нерезидентов свои условия, см. ипотека для нерезидентов.
- Сделайте обычные проверки титула, продавца и договора до оплаты, см. чек-лист перед покупкой за рубежом.
Если вы рассматриваете необычный объект, независимый консультант на стороне покупателя поможет сравнить варианты и привлечь местного юриста; D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант, поэтому спросите, как нам платят, как спросили бы любого.