Покупка недвижимости за границей вдвоём: супруги и партнёры

Когда двое покупают квартиру или дом за границей, есть решение, которое важнее выбора улицы: на кого и в какой форме оформить собственность. От этого зависит, что будет, если один из вас умрёт, если вы расстанетесь или если один захочет продать. Решение у нотариуса принимается дёшево, а исправлять его потом дорого. Статья носит общий характер: местные правила различаются, и мы отмечаем, где нужно проверять.

Четыре способа оформления

• Только на одного. Просто, но у второго партнёра может не быть никакого зарегистрированного права. Если вы в браке, имущественный режим супругов всё равно может дать право требования, см. развод и недвижимость за границей. Если брака нет, у партнёра обычно нет никаких прав.
• Совместная собственность в равных долях. У каждого определённая доля, часто половина, и её обычно можно продать или завещать. Это идея «tenancy in common» из общего права; во многих странах континентального права есть эквивалент, долевая собственность.
• Совместная собственность с правом выжившего. После смерти одного всё переходит выжившему вне завещания. Эта конструкция («joint tenancy») хорошо известна в системах английского права. Во многих континентальных странах прямого эквивалента нет или он возможен только через особую оговорку или договор, поэтому не предполагайте её наличие.
• Неравные доли. Если один партнёр платит 70 процентов, в акте можно записать 70/30. Это снимает будущие споры и в некоторых странах не даёт налоговой службе считать разницу подарком.

Супруги и партнёры без брака

У супругов на заднем плане действует имущественный режим и часто есть какая-то правовая защита семейного жилья. У партнёров без брака защиты обычно намного меньше: нет автоматического наследования, нет презумпции общей собственности, а иногда налог на наследство для не родственников выше. Для пар без брака единственная защита — акт, письменное соглашение и завещание, поэтому они важны ещё больше.

Супруги из ЕС могут подпадать под Регламент 2016/1103, определяющий право, применимое к имуществу, а для наследования под Регламент 650/2012, который обычно указывает на право последнего места обычного проживания, если завещанием не выбрано право гражданства. Обе темы стоит коротко обсудить с юристом до покупки.

Что будет, если один совладелец умрёт

Это важнейший практический вопрос, и ответ зависит от формы собственности и страны.

• При долевой собственности доля умершего переходит по завещанию или по правилам наследования по закону применимого права наследования. Наследники, среди которых могут быть дети от прежних отношений, становятся совладельцами вместе с пережившим.
• При праве выжившего, где оно есть, выживший получает всё.
• Наследникам иностранной недвижимости обычно нужны местные шаги: свидетельство о наследстве или нотариальный акт, декларация и регистрация, а в некоторых странах и уплата налога до смены записи в реестре. Более широкую налоговую картину см. в статье о налоговом резидентстве при переезде.

Завещание, действительное в стране проживания, автоматически не всегда достаточно для реестра за границей. Многие владельцы составляют краткое местное завещание на объект; спросите местного юриста, подходит ли это вам.

Кто должен согласовать продажу или залог

• Совладелец доли обычно может продать свою долю, но для продажи всего объекта нужны все. В некоторых странах другие совладельцы имеют преимущественное право покупки.
• Женатому собственнику для продажи или залога семейного жилья может потребоваться согласие супруга, даже если объект записан на одного. Страны различаются.
• Если вы покупаете из-за границы по доверенности, проверьте, кто за кого подписывает, см. покупка недвижимости за границей дистанционно.

Налоговые последствия

Налоги могут зависеть от формы собственности. Что проверить у налогового консультанта в обеих странах.

• Доход от аренды и прирост капитала могут делиться между совладельцами по долям, и каждый облагается в стране своего резидентства.
• Равные доли для партнёра, который не платил, могут считаться подарком, с налогом на дарение или обязанностью отчитаться в стране партнёра. Правила и льготы зависят от родства и страны.
• Налоги на сделку и услуги нотариуса обычно считаются от всей цены, а не от числа покупателей.
• Налог на наследство может зависеть от степени родства; ставки для супругов и для не родственников часто различаются.

Цифр мы здесь не приводим, потому что они меняются; проверьте актуальные перед подписанием. Расходную часть поможет оценить калькулятор.

Ипотека на двоих

Если вы берёте кредит вместе, банки обычно делают обоих заёмщиков ответственными за весь долг, а не только за половину. Если один перестаёт платить, с другого могут потребовать всё. Уточните, что происходит при разводе или смерти: банк не связан вашим частным соглашением. Банки, кредитующие нерезидентов, нередко просят доходы и документы обоих. См. ипотека для нерезидентов.

Примеры стран с оговорками

• Испания. Местные юридические фирмы сообщают, что нотариус спрашивает об имущественном режиме и может применить испанский режим по умолчанию, если вы не подтвердите свой; для испанских пар по умолчанию часто действует режим общности приобретённого, но это зависит от региона. Проверяйте.
• Кипр, Греция, Болгария. Долевая собственность в этих системах, насколько нам известно, обычная форма. Правила права выжившего, совместные структуры и требования о согласии по каждой стране мы не подтверждали, поэтому спросите местного юриста.
• ОАЭ. Права собственности (freehold) в обозначенных зонах регистрируются на названных владельцев с долями; наследование для иностранцев зависит от завещания, зарегистрированного на месте, или от применимого семейного права. Подтвердить детали для этой статьи мы не смогли; проверьте у юриста в ОАЭ.

FAQ

Стоит ли паре без брака оформлять равные доли? Зависит от того, кто платит, и от правил о подарках и наследстве. Часто доли делают неравными по вложениям. Получите местный совет и зафиксируйте договорённость письменно.

Можно ли завещать свою долю не партнёру? При долевой собственности обычно да, в пределах правил об обязательной доле наследников применимого права. При праве выжившего всё обычно переходит выжившему.

Проверяет ли нотариус, женаты ли мы? Часто да. Возьмите свидетельство о браке и брачный договор, при необходимости с апостилем или переводом.

Дешевле ли оформить на одного? Налоги на покупку обычно считаются от цены, поэтому разница невелика. Риск лежит в семейной плоскости, а не в сборах.

Можно ли потом изменить форму собственности? Обычно да, новым актом, но это может повлечь сборы и налог. Решайте до подписания.

Как мы помогаем

D.H. Realting — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты за рубежом и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, которые подскажут форму собственности, подходящую вашей семье. См. также полную стоимость владения. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Проверяйте актуальные правила у квалифицированного специалиста в соответствующей стране.