Недвижимость за рубежом или депозит в своей валюте

Тем, кто живёт в Польше, Чехии и других странах ЕС вне еврозоны, обычно зарабатывают и тратят в одной валюте. Депозит в этой валюте прост: сумма зафиксирована, а покупательная способность дома это то, что остаётся после инфляции. Недвижимость за рубежом добавляет вторую валюту. Поможет это или навредит, зависит от курса, который никто не может предсказать. В статье разобраны механика, риск в обе стороны и условный пример. Это не прогноз.

Две валюты, два вопроса

Любое трансграничное решение по недвижимости содержит две отдельные ставки. Одна на сам объект, его цену и аренду. Вторая на курс между валютой, в которой вы зарабатываете и тратите, и валютой, в которой оценён объект. Хороший объект может принести вам убыток, если валюта упадёт к вашей, а средний объект может выглядеть удачным, если валюта вырастет. Держите эти два вопроса раздельно.

Где важна валюта депозита

• Депозит в злотых или кронах защищает от колебаний курса, если все ваши будущие расходы в этой валюте. От внутренней инфляции он не защищает.
• Депозит в евро у человека, который тратит в злотых, это уже валютная позиция. Если злотый укрепится, евро на счёте будут покупать дома меньше.
• Депозит в валюте будущих расходов это форма хеджа. Например, если вы планируете платить за объект в евро, накопления в евро убирают шаг конвертации. Механику платежа объясняет статья валюта и оплата для покупателей недвижимости за рубежом, а практику хранения и конвертации руководство по мультивалютным счетам и курсам для платежей за недвижимость.

Риск в обе стороны

Валютный риск это не только риск потерь. Это риск отклонения.

• Если ваша домашняя валюта слабеет к валюте объекта, объект стоит больше в пересчёте на домашнюю валюту, а получаемая аренда конвертируется в большую сумму. Это работает в вашу пользу как незапланированный выигрыш.
• Если ваша валюта укрепляется, тот же объект при обратной конвертации стоит меньше, и аренда тоже. Это работает против вас, даже если цена в местной валюте не изменилась.
• Если объект в валюте, которая волатильна или со временем теряет стоимость к вашей, местная доходность может выглядеть высокой, а реальная в вашей валюте низкой или отрицательной. Наш материал по Турции хороший пример: номинальный рост в лирах и убыток после инфляции.

Две особенности делают риск больше, чем кажется. Курс важен дважды: при покупке и при продаже. А цена покупки и выход это крупные разовые суммы, так что небольшое процентное движение даёт большую сумму.

Аренда в местной валюте

Аренда обычно платится в валюте страны, где находится объект. У этого две стороны. Она естественно соответствует местным расходам на объект: коммунальным платежам, местным налогам, ремонту и управлению, которые тоже в этой валюте. Так часть валютного риска гасится внутри самого объекта. Остаток, который вы переводите домой, конвертируется по действующему курсу, а банк или карта добавляют спред. На некоторых рынках аренда номинирована в более сильной валюте, например в долларах или евро, но платится в местной, более слабой, что добавляет ещё один слой. Проверьте, как составлен договор.

Условный пример из Польши

Это иллюстрация с круглыми числами, а не прогноз и не рыночные данные. Житель Польши располагает 425 000 PLN. Допустим, EUR/PLN равен 4,25. Деньги покупают объект на 100 000 EUR без учёта расходов. Допустим, чистая аренда составляет 4 000 EUR в год, а цена в евро остаётся 100 000 EUR.

• Если EUR/PLN остаётся 4,25, объект стоит 425 000 PLN, аренда 17 000 PLN.
• Если злотый укрепился и EUR/PLN упал до 4,00, объект стоит 400 000 PLN (примерно на 5,9% меньше), аренда 16 000 PLN. В евро ничего не изменилось, но владелец в злотых потерял 25 000 PLN.
• Если злотый ослаб и EUR/PLN вырос до 4,50, объект стоит 450 000 PLN (примерно на 5,9% больше), аренда 18 000 PLN.

Те же 425 000 PLN на депозите в злотых остаются 425 000 PLN плюс проценты во всех трёх случаях. Если владелец будет тратить деньги в злотых, у депозита нет курсовых колебаний. Если он планирует жить в еврозоне и тратить в евро, то курсовые колебания несёт как раз депозит в злотых. Колебание определяется тем, где вы будете тратить, а не самим активом.

Движение на 6% может быть больше или меньше годовой арендной платы. В этом примере доходность 4%, поэтому движение курса на 6% может стереть больше, чем годовой доход. Реальные курсы в отдельные годы двигались больше, в другие меньше. Прошлые движения мало говорят о будущих.

Хеджирование в общих чертах

• Совмещайте валюты. Если объект приносит доход и несёт расходы в евро, часть накоплений в евро на резерв и ремонт сокращает число конвертаций.
• Занимайте в валюте дохода. Ипотека в той же валюте, что и аренда, уменьшает несовпадение, но кредит в иностранной валюте у человека, зарабатывающего в злотых, добавляет собственный риск. См. ипотека для нерезидентов.
• Конвертируйте частями, а не разом: это распределяет риск момента, но не убирает его.
• Финансовые хеджи, например форварды, существуют, но для частных инвесторов они дороги, короче срока владения недвижимостью и доступны не для каждой валюты. Мы не рекомендуем никаких инструментов. Обсудите это с банком или независимым консультантом.
• Принимайте риск осознанно и ограничивайте его размер. Не вкладывайте в один иностранный актив больше, чем можете позволить себе увидеть на 10-20% ниже в своей валюте.

Что на самом деле означает диверсификация

Хранение активов в нескольких валютах снижает зависимость от одной экономики и одного центробанка. Для человека, у которого доход, пенсия и накопления все в злотых, объект в евро это диверсификатор. Для того, у кого уже большие накопления в евро и расходы в евро, объект в евро ничего не добавляет по валюте и лишь концентрирует риск в одном активе. Сравните и общую картину в доходности аренды по странам, потому что предлагаемая доходность часто отражает оценку рынком собственной валюты. Свои расчёты можно сделать в калькуляторах.

Когда депозит в своей валюте лучше

Депозит в домашней валюте лучше, если деньги понадобятся в течение нескольких лет и именно в ней, если вы не готовы к курсовым колебаниям, если иностранная доходность высока только из-за слабой валюты или если расходы на конвертацию туда и обратно съедят значительную часть выгоды. Он также подходит для резерва на непредвиденное, который не должен зависеть от курса на конкретный день.

FAQ

Защищает ли покупка недвижимости за рубежом от слабого злотого? Частично. Если злотый слабеет к валюте объекта, объект выигрывает в злотых. Если злотый крепнет, вы теряете в злотых. Это диверсификатор, а не гарантия.

Является ли депозит в евро в Польше хеджем? Да, если ваши будущие расходы в евро. Если вы тратите в злотых, это валютная позиция, которая выигрывает при падении злотого и проигрывает при его росте.

Стоит ли хеджировать форвардом? Форварды существуют, но для частных покупателей с долгосрочным владением редко практичны. Спросите банк или независимого консультанта о стоимости и условиях.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит информационный характер, не является инвестиционной, юридической или налоговой консультацией, а цифры условные. Прошлые результаты не гарантируют будущих. Перед решением уточните курсовые условия и правила у своего банка и консультанта.