Доходность аренды по странам в 2026 году: сводка цифр из наших гайдов

Где доходность аренды в 2026 году самая высокая и значит ли цифра то, что кажется? На этой странице собраны цифры доходности из наших страновых гайдов. Нового исследования здесь нет: каждая цифра взята из одной из статей по ссылкам, а там указано, откуда она и насколько надёжна. Всё это ориентиры, а не обещание.

Как читать этот список

Три вещи меняют смысл цифры доходности.

• Брутто или нетто. Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену покупки. Нетто — то, что остаётся после сервисных сборов, управления, простоев, налогов и ремонта. В наших гайдах нетто обычно на 1,5–2 пункта ниже брутто, а для посуточной сдачи часто больше.
• Кто опубликовал. Официальная статистика, агрегаторы вроде Global Property Guide и брошюры агентов или застройщиков — разные вещи. Где цифра — заявление агента, гайды об этом говорят.
• В какой валюте аренда. Доходность 7% в валюте, которая каждый год дешевеет, — это не 7% в евро.

Список ниже упорядочен по типичной заявленной валовой доходности. Это не рейтинг того, где покупать.

Выше заявленная доходность — выше риск

• Грузия: около 7–8% брутто в 2026 году, но Батуми сползает к 7% брутто и 2–4% нетто. Заголовок делают посуточный спрос и схемы гарантированной аренды.
• Турция: примерно 6–8% брутто в лирах, но лира дешевеет каждый год, поэтому важен результат в евро.
• Саудовская Аравия: заявленные 6–9% брутто, нетто обычно 3–5%, а аренда в Эр-Рияде заморожена до 2030 года.
• Армения: брутто около 6–8%, по оценкам агентов и юрфирм, а не по официальным данным.
• Таиланд: около 6,5% средняя брутто по стране (Global Property Guide); агентства называют 8–10% для Пхукета, это цифра для посуточной сдачи со своим лицензионным риском.
• Бали: брошюры продавцов обещают 10–15%, а данные платформ говорят примерно о 5–7,5% брутто на вилле среднего уровня и меньшем нетто.

Середина диапазона

• Дубай: премиальные квартиры около 5–6% брутто, средний сегмент 7–9%, нетто примерно на 2 пункта ниже. Во втором квартале 2026 года цены и аренда снизились.
• Испания: в среднем около 6,5% брутто, Мадрид около 4,7%, Аликанте около 7,8%; реалистичное нетто 2–4%.
• Италия: агрегаторы дают в среднем около 6,6% брутто; Милан около 3,5–5%, Палермо и Бари выше 6,5%. Реалистичный ориентир для планирования — нетто 3–4%.
• Кипр: около 4,5–5,9% брутто в зависимости от города и размера квартиры, нетто на 1,5–2 пункта ниже.
• Греция: в среднем около 4,4% брутто, небольшие квартиры в Афинах около 6–8%, крупные объекты и острова заметно ниже.
• Португалия: около 4–5% брутто в больших городах и 5–8% вглубь страны, но квартира в Лиссабоне даёт ближе к 2–3% нетто.
• Черногория: около 4–5% брутто и реалистичное нетто 3–4%.

Рынки сохранения капитала

• Австрия: опубликованная валовая доходность от примерно 3% до почти 5%, типичная квартира даёт около 2% нетто.
• Германия: брутто около 3–4%, нетто ниже. Её покупают ради стабильности, а не дохода.
• Франция: крупные города (Париж, Лион, Бордо) около 3,8–4,0% брутто; Марсель, Монпелье и Гренобль доходят примерно до 5,2–5,7%.

Почему рейтинг по брутто вводит в заблуждение

• Нетто сужает разрыв. Рынок с 7% брутто, высокими простоями, налогами и падающей валютой может оказаться рядом с рынком в 4% брутто со стабильными арендаторами.
• Средние скрывают города. Национальная цифра Испании около 6,5%, но Мадрид около 4,7%. У Италии 6,6%, но Милан 3,5–5%.
• Посуточная доходность — не долгосрочная. Цифры для посуточной сдачи зависят от лицензий, которые могут измениться; см. посуточная и долгосрочная аренда.
• У гарантированной аренды есть цена. См. схемы гарантированной аренды: подвох.
• Расходы различаются по странам. Расходы при покупке, ежегодные налоги и управление съедают каждую цифру выше; см. полная стоимость владения за рубежом.

Что делать с этим списком

Выберите два-три рынка под свою цель и прочитайте статью по каждому целиком: в них брутто отделено от нетто, названы города и перечислено то, что мы не смогли подтвердить. Для европейского контекста есть наш обзор арендной доходности в Европе, а ценовую сторону тех же рынков смотрите в ценах за м² по странам.

Частые вопросы

В какой стране самая высокая доходность аренды? По заявленным валовым цифрам лидируют Грузия, Турция, Саудовская Аравия и часть азиатских рынков, но у каждой есть валютный, регуляторный или лицензионный риск, снижающий реальный результат. В какой самая низкая? Германия, Австрия и крупные города Франции, их покупают ради стабильности. Хороши ли 3–4% нетто? На стабильных рынках ЕС это нормальный результат, на более рискованных стоит ждать больше. Можно ли сравнивать эти цифры напрямую? Только приблизительно: источники, даты и определения различаются, как объясняет каждая статья.

Как мы помогаем

Подбираем рынки под вашу цель, считаем нетто по вашим допущениям и координируем местных юристов и управляющих. Эта страница обобщает наши опубликованные статьи; она носит информационный характер, не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией, цифры ориентировочные и меняются.