Двойное налогообложение и недвижимость за рубежом

Если вы живёте в одной из стран ЕС и владеете квартирой в Турции, ОАЭ, Грузии или другой стране за пределами вашего государства, одним и тем же доходом от аренды или прибылью от продажи могут заинтересоваться две налоговые службы. Договор об избежании двойного налогообложения определяет, кто что облагает и как вторая страна снимает двойную нагрузку. В статье мы объясняем логику в общих чертах. Договоры различаются от пары к паре, поэтому воспринимайте текст как карту, а не как готовый ответ для вашей ситуации.

На какие два вопроса отвечает договор

Первый вопрос: где вы являетесь резидентом для целей договора. Большинство договоров следуют Модельной конвенции ОЭСР, которую мы описываем по вторичным источникам (сам текст ОЭСР нам открыть не удалось). Второй вопрос: какое государство вправе облагать каждый вид дохода и как другое государство избегает повторного налога.

Государство вашего резидентства обычно облагает ваш доход со всего мира. Страна, где находится недвижимость, как правило, тоже облагает доход от неё, потому что это источник дохода. Договор распределяет права между ними.

Сначала резидентство: критерии при двойном резидентстве

Договор работает, только если понятно, какое из двух государств является вашим государством резидентства. Если на вас претендуют оба, Модельная конвенция применяет последовательные критерии: постоянное жильё, которое вам доступно; если оно есть в обоих государствах, то государство, с которым личные и экономические связи теснее (центр жизненных интересов); затем место обычного проживания; затем гражданство; а если и это не помогло, налоговые органы договариваются между собой.

Сама по себе недвижимость за рубежом резидентство там не создаёт, но жильё, которое постоянно находится в вашем распоряжении, может иметь значение в споре. Если вы переезжаете между странами, прочитайте нашу заметку о налоговом резидентстве при переезде.

Источник и резидентство: что договор говорит о недвижимости

По Модельной конвенции доход от недвижимого имущества, например арендная плата, может облагаться в стране, где находится имущество. Прибыль от продажи недвижимости обычно тоже облагается там. Это право на налогообложение, а не обязанность применять конкретную ставку: ставку и форму декларации определяет законодательство этой страны.

Государство вашего резидентства, как правило, тоже сохраняет право на налог, и именно для этого в договоре есть статья о методах устранения двойного налогообложения.

Зачёт или освобождение

Модель предлагает два основных способа, которыми государство резидентства даёт облегчение.

• Освобождение с прогрессией: иностранный доход не включается в налоговую базу дома, но учитывается при определении ставки для остальных ваших доходов.
• Зачёт: иностранный доход остаётся в налоговой базе дома, а уплаченный за рубежом налог вычитается из налога дома, обычно в пределах части домашнего налога, приходящейся на этот доход.

Какой метод применяется, зависит от конкретного договора и даже для одной и той же страны может различаться по видам дохода. Некоторые государства меняли методы в своих договорах. Например, Польша через многосторонний инструмент (MLI) перевела ряд договоров с освобождения на зачёт; об этом мы писали в статье о налоге на арендный доход из-за рубежа для жителей Польши.

Гипотетическая иллюстрация с круглыми числами, не прогноз: резидент получил 10 000 арендного дохода за рубежом и заплатил там 1 000 налога. При зачёте, если налог дома на эту аренду составил бы 1 900, дома доплачивается около 900. Если бы налог за рубежом был 3 000, зачёт обычно ограничивается 1 900, а остаток пропадает. При освобождении с прогрессией эти 10 000 дома не облагаются, но могут повысить ставку на остальные доходы.

Как найти договор

Пользуйтесь официальным перечнем вашего министерства финансов или налоговой службы: в Германии статус договоров публикует Федеральное министерство финансов (bundesfinanzministerium.de), в Чехии это Министерство финансов (mfcr.cz). Проверьте четыре вещи: действует ли договор, статью о доходах от недвижимого имущества, статью о доходах от отчуждения имущества и статью о методе. Проверьте также последующие протоколы и, для некоторых государств, не приостановлен ли договор: в немецком письме о статусе договоров на 2026 год, по сообщениям налоговых консультантов, упомянуто приостановление договоров с Россией и Беларусью. Прежде чем на это опираться, проверьте официальную страницу.

Если договора нет, действует внутреннее законодательство вашего государства, и оно нередко всё равно допускает зачёт иностранного налога в пределах лимита.

Документы, подтверждающие уплаченный за рубежом налог

Облегчение дома обычно зависит от доказательств. Чаще всего запрашивают:

• иностранную налоговую декларацию или решение налоговой службы, при необходимости с переводом;
• платёжный документ или банковскую выписку об уплате с датой;
• договоры аренды и расчёт доходов и расходов;
• договоры покупки и продажи с датами и расходами;
• справку о налоговом резидентстве: иностранная налоговая может потребовать её, прежде чем применит договорную ставку.

Храните оригиналы и переводы в течение срока давности вашей налоговой службы и пересчитывайте суммы по курсу, который установлен вашей налоговой службой.

FAQ

Плачу ли я налог дважды, если у меня квартира за рубежом? Не обязательно. Обе страны могут иметь право на налог, но договор или внутреннее право должны дать облегчение дома. Часто оно частичное и зависит от ставки за рубежом.

Какой договор применяется: со страной, где находится недвижимость, или со страной моего гражданства? Договор между государством вашего резидентства и государством, где находится недвижимость. Гражданство играет роль лишь как поздний критерий при двойном резидентстве.

Отменяет ли договор иностранный налог? Нет. Он ограничивает его и даёт облегчение дома. Подавать декларацию и платить в стране нахождения недвижимости всё равно нужно.

Что если я резидент двух стран? Применяются критерии договора между этими двумя государствами: они определяют, какое из них считается вашим резидентством для целей договора. Перед подачей деклараций получите консультацию.

Можно ли вернуть налог, уплаченный за рубежом? Только по механизмам возврата той страны, обычно в установленный срок. Спросите местного консультанта.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов, чтобы налоговые вопросы задавались до покупки. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; договоры и внутренние правила меняются, поэтому актуальные нормы проверяйте в своей налоговой или у консультанта. См. также страны, которые мы охватываем и калькуляторы.