Налог на доход от аренды недвижимости за границей для налоговых резидентов Польши (2026)

Если вы налоговый резидент Польши и сдаёте квартиру на Кипре, в Испании или в Таиланде, у Польши остаётся право на этот доход. Насколько оно велико, зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения между Польшей и страной, где находится объект. Эта статья объясняет правила на 2026 год, какой метод соглашения действует для стран, о которых нас чаще всего спрашивают, как это декларировать и что происходит при продаже. Она носит информационный характер и не является налоговой консультацией; свой случай проверьте у лицензированного польского налогового консультанта, потому что одно неверное допущение о методе соглашения меняет результат.

Исходная точка: доходы со всего мира

Человек, живущий в Польше, облагается налогом в Польше с доходов из любой точки мира. Страна, где находится объект, как правило, тоже вправе облагать арендный доход, потому что доход от недвижимости обычно облагается там, где она расположена. Соглашение решает, как Польша избегает повторного налогообложения того же дохода. Если вы переносите налоговое резидентство за границу, картина полностью меняется; см. налоговое резидентство при переезде.

Ставки в Польше: только ryczałt, без выбора

Многие статьи до сих пор пишут о выборе между единой ставкой и налоговой шкалой. Это было верно до конца 2022 года. С 1 января 2023 года доход от аренды физического лица, не ведущего предпринимательскую деятельность, облагается только ryczałt с учтённой выручки: 8,5% с выручки до 100 000 злотых в год и 12,5% с превышения. Необлагаемого минимума нет, расходы, ремонт и амортизацию вычесть нельзя: налог считается с выручки, а не с прибыли. Авансовые платежи ежемесячные, годовая декларация — PIT-28, срок подачи — 30 апреля следующего года. Один портал указывает, что лимит в 100 000 злотых считается по польской и зарубежной аренде вместе; помните об этом, если вы сдаёте и квартиру в Польше.

Законопроект на 2027 год предлагает облагать выручку свыше 100 000 злотых по ставке 15%, если арендатор — связанное лицо, например ваша собственная компания. Это проект, и он не касается обычного частного арендатора.

Два метода по соглашениям

Налоговые соглашения Польши используют два метода избежания двойного налогообложения.

Освобождение с прогрессией. Зарубежная аренда освобождена от налога в Польше, но учитывается для определения ставки, по которой облагаются ваши остальные польские доходы. Если ваш единственный доход — зарубежная аренда, в Польше вы обычно ничего не должны и декларацию по ней не подаёте; такова была позиция налогового органа в индивидуальном разъяснении 2026 года по квартире на Кипре (0115-KDIT1.4011.14.2026.1.MK от 12 марта 2026 года) в изложении польского юридического портала.

Пропорциональный зачёт. Зарубежная аренда облагается в Польше как польский доход, а налог, уплаченный за границей, вычитается из польского налога в пределах части польского налога, приходящейся на этот доход. Вы платите большую из двух сумм, а не сумму обоих налогов. Если иностранный налог ниже польского, разницу вы платите в Польше; если выше — в Польше больше не платите, но излишек не возвращается.

Разница велика. При освобождении вы можете не доплачивать ничего. При зачёте вы в сумме платите не меньше польской ставки ryczałt с аренды.

Иллюстрация на условных цифрах, не рыночных данных. Аренда 40 000 злотых в год. Польский ryczałt 8,5% — это 3 400 злотых. Если в другой стране вы заплатили налог 2 000 злотых, по методу зачёта в Польше останется доплатить около 1 400 злотых. Если за границей вы заплатили 3 600 злотых, в Польше больше ничего не причитается, а 200 злотых сверх польского налога пропадают. По методу освобождения польский налог с этой аренды был бы нулевым.

Какой метод для какой страны

Метод записан в каждом соглашении, а Многосторонняя конвенция (MLI) изменила его в ряде из них. В списке ниже — то, что мы смогли подтвердить; где не смогли, так и говорим.

• Кипр: освобождение с прогрессией — согласно разъяснению 2026 года, указанному выше, и соглашению 1992 года с изменениями.
• Объединённые Арабские Эмираты: пропорциональный зачёт. Протокол, подписанный в декабре 2013 года, заменил освобождение методом зачёта.
• Таиланд: пропорциональный зачёт. Министерство финансов включает Таиланд в перечень соглашений, где MLI заменила освобождение зачётом с 1 января 2023 года.
• Испания: тот же перечень, с 1 января 2023 года.
• Греция: тот же перечень, с 1 января 2022 года.
• Португалия: тот же перечень, с 1 января 2021 года.
• Италия: освобождение с прогрессией по вторичным источникам, включая один по аренде квартиры в Италии. Текст соглашения мы не читали.
• Турция: единственный найденный источник говорит, что Польша освобождает доход, облагаемый в Турции, то есть применяет метод освобождения. Текст соглашения прочитать не удалось.
• Грузия: соглашение 1999 года предусматривает метод зачёта (статья 24). В июле 2021 года подписано новое соглашение; подтвердить, что оно вступило в силу и какой метод в нём, мы не смогли.
• Черногория: метод подтвердить не удалось. Действует соглашение, заключённое ещё с Югославией. Уточните у консультанта.

Две оговорки. Первая: в перечне Министерства сказано, что MLI изменила метод в этих соглашениях; мы не проверяли по статьям, распространяется ли изменение на доход от недвижимости в каждом случае. Вторая: соглашения и их толкование меняются. Перед сделкой подтвердите актуальный метод для вашей страны на страницах Министерства финансов о соглашениях.

Что подавать

• PIT-28 для ryczałt — до 30 апреля. Если действует метод зачёта, зарубежная аренда и иностранный налог указываются в части формы о зарубежных доходах.
• Приложение PIT/ZG по каждой стране, откуда был доход, с доходом в злотых и налогом, уплаченным за границей. Суммы пересчитываются в злотые по правилу для зарубежных доходов (средний курс Национального банка Польши на последний рабочий день перед датой получения дохода; точное правило уточните у консультанта).
• При освобождении с прогрессией, если у вас есть другие доходы, облагаемые по шкале, зарубежный доход указывается в PIT-36 с приложением PIT/ZG, чтобы можно было рассчитать ставку. Если это ваш единственный доход, декларация не нужна.

Льгота, известная как ulga abolicyjna, которая компенсирует переход от освобождения к зачёту, по источникам охватывает доходы от трудовой деятельности, самозанятости, бизнеса и авторских прав. Не считайте, что она распространяется на аренду.

Продажа объекта

Аренда — одно налоговое событие, продажа — другое.

• Если вы продаёте до конца пятого календарного года, считая с конца года покупки, доход облагается в Польше по ставке 19% и указывается в PIT-39 до 30 апреля следующего года.
• После этого срока продажа освобождена от налога, декларация не нужна.
• Если вы направите выручку на собственные жилищные нужды в течение трёх лет с конца года продажи, соответствующая часть дохода может быть освобождена.
• Налог, уплаченный за границей при продаже, указывается в PIT-39. Как и с арендой, соглашение определяет, облагает ли Польша доход вообще или только засчитывает налог; иностранное государство обычно облагает продажу собственной недвижимости.

Считайте доход в правильных валютах: цена покупки и цена продажи пересчитываются в злотые по курсам на даты сделок, поэтому курс может создать доход или скрыть убыток, не связанные с самим объектом.

Практические советы

• Сохраняйте зарубежную налоговую декларацию и подтверждение уплаты. Без них зачёта нет.
• Сохраняйте договор покупки, подтверждения цены и расходов, а также записи об улучшениях — они понадобятся при продаже.
• Сравнивайте чистый результат по странам до покупки, а не после. Наш обзор доходность аренды по странам разделяет валовую и чистую доходность, но не включает польский налог; добавьте его. Калькуляторы позволяют смоделировать свои цифры.
• Если вам ещё нужно отправить деньги за границу или отчитаться перед Национальным банком Польши, см. как отправить деньги за границу для покупки недвижимости.

FAQ

Платится ли налог дважды, в Польше и за границей? Нет: соглашение это исключает через освобождение или зачёт. Но при зачёте в сумме вы платите не меньше польской ставки. Можно ли выбрать налоговую шкалу вместо ryczałt? Для частной аренды с 2023 года нет. Нужно ли что-то подавать, если аренда в Польше освобождена? Нет, если это ваш единственный доход. Если у вас есть и польские доходы, облагаемые по шкале, укажите зарубежный доход, чтобы определить ставку. В какой стране самый низкий иностранный налог на аренду? Это зависит от местных правил, которые здесь не рассматриваются; польский результат при этом зависит от метода соглашения. Действует ли правило 5 лет для недвижимости за границей? Польское правило применяется к продаже польского резидента; иностранное государство всё равно может обложить доход. Когда срок PIT-28? До 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.

Как мы помогаем

Мы моделируем чистую доходность после местного и польского налога и координируем местных юристов и налоговых консультантов. Страница носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Ставки, пороги и методы по соглашениям меняются; подтвердите их у лицензированного польского налогового консультанта, прежде чем принимать решение.