Как налоговый резидент Германии декларирует аренду и продажу недвижимости за рубежом: Anlage V и AUS, освобождение с прогрессией, зачёт налога, 10 лет и сроки.
Лицо, проживающее в Германии, как правило, облагается налогом на доходы со всего мира. Если вы владеете квартирой за рубежом и сдаёте её либо продаёте, это обычно нужно учесть в немецкой декларации о подоходном налоге (Einkommensteuererklärung), даже если налог платится и в стране нахождения объекта. Что и в какой форме указывать, зависит от договора об избежании двойного налогообложения (DBA) между Германией и этой страной. В статье описана типичная структура; ваш случай решают положения конкретного договора.
Какая форма: Anlage V, Anlage AUS или никакая
Для иностранного дохода в Германии есть две базовые ситуации.
- Освобождение по договору. Если по DBA право облагать арендный доход от недвижимости принадлежит стране нахождения объекта, Германия обычно освобождает этот доход, но сохраняет право учитывать его при определении ставки налога на ваши остальные доходы (Progressionsvorbehalt, § 32b закона о подоходном налоге, EStG). Это указывается в приложении Anlage AUS (иностранные доходы и налоги). Доход определяется по немецким правилам, поэтому расчёт доходов и расходов нужно вести в немецком формате.
- Зачёт. Если договор предусматривает метод зачёта либо договора нет, доход облагается в Германии, а иностранный налог засчитывается по § 34c EStG, как правило, в пределах немецкого налога, приходящегося на этот доход. Аренда обычно указывается в Anlage V (доходы от аренды), а зачёт в Anlage AUS. При отсутствии договора § 34c позволяет также вычесть иностранный налог из дохода вместо зачёта.
Какая ситуация у вас, зависит от договора. В одном из проверенных нами источников сказано, что договоры с Испанией и Швейцарией применяют зачёт для аренды, но по самим договорам подтвердить это мы не смогли. Проверьте статью о недвижимом имуществе и статью о методе в договоре с вашей страной по списку Федерального министерства финансов (bundesfinanzministerium.de). Тексты норм: § 34c EStG и § 32b EStG.
Арендный доход за рубежом
При освобождении с прогрессией иностранная аренда не увеличивает вашу базу, но повышает ставку налога на остальные доходы. На практике эффект зависит от ваших прочих доходов. Некоторые консультанты сообщают, что убытки от освобождённой иностранной аренды нельзя зачесть против немецких доходов; уточните, касается ли это вас.
Храните договор аренды, иностранную декларацию или решение налоговой, подтверждение платежа и расчёт расходов. Валюту пересчитывайте в евро по немецким правилам, которые уточнит ваш консультант или инструкция к форме.
Об общей логике договоров читайте в нашем обзоре договоров об избежании двойного налогообложения.
Как засчитывается или освобождается иностранный налог
При зачёте иностранный налог должен соответствовать немецкому подоходному налогу, а зачёт ограничен суммой немецкого налога на этот доход. Часть иностранного налога сверх лимита для зачёта, как правило, пропадает. При освобождении зачёт не заявляется, поскольку доход просто исключается из немецкой базы. В обоих случаях Finanzamt может запросить доказательство фактической уплаты иностранного налога.
Замечание для русскоязычных читателей: немецкое письмо о статусе договоров на 2026 год, по пересказу налоговых консультантов, упоминает приостановление договоров с Россией и Беларусью. Если ваш объект находится в государстве с приостановленным договором, не считайте автоматически, что освобождение действует. Проверьте официальную страницу и спросите консультанта.
Продажа в течение десяти лет
Для физических лиц § 23 EStG (текст) считает продажу недвижимости облагаемой, если между покупкой и продажей прошло не более десяти лет. Прибыль указывается в Anlage SO. Есть освобождение для объекта, который вы использовали исключительно для собственного проживания с момента покупки до продажи либо в год продажи и два предыдущих года.
Облагается ли прибыль от иностранной недвижимости в Германии вообще, зависит от договора: многие договоры отдают право облагать прибыль от недвижимости стране её нахождения. Позицию по конкретным странам мы не проверяли, а вопрос о том, исключается ли такая прибыль из немецкой базы, но учитывается при прогрессии, нужно задать вашему консультанту.
Отчётность и сроки
Помимо декларации стоит проверить правила уведомлений. Параграф 138 налогового кодекса (AO) требует уведомлять о некоторых иностранных деловых связях; относится ли к нему частная сдача недвижимости за рубежом в аренду, мы выяснить не смогли, это вопрос к консультанту. Трансграничные платежи могут подлежать уведомлению Бундесбанка по правилам внешней торговли: по сообщениям, порог составляет 50 000 евро на платёж, а физические лица не обязаны подавать отчёт о зарубежных активах. Эти пункты следует проверить до покупки.
За налоговый год 2025 декларацию нужно было подать до 31 июля 2026 года при самостоятельной подготовке и до 1 марта 2027 года при подготовке налоговым консультантом, согласно нескольким порталам. За просрочку возможна надбавка. Для последующих лет проверяйте актуальный срок на elster.de или у консультанта.
FAQ
Нужно ли декларировать в Германии иностранную аренду, если она освобождена по договору? Обычно да, поскольку освобождённый доход может влиять на ставку (Progressionsvorbehalt) и указывается в Anlage AUS. Об исключениях спросите консультанта.
Можно ли одновременно засчитать иностранный налог и заявить освобождение? Нет. Для одного и того же дохода действует либо освобождение (без зачёта), либо зачёт, в зависимости от договора.
Сколько ждать, чтобы продать без немецкого налога на спекулятивные сделки? Общий срок для недвижимости составляет десять лет с момента покупки с учётом освобождения для собственного проживания и положений договора для иностранной недвижимости.
Нужны ли заверенные переводы иностранных документов? Finanzamt может запросить переводы. Спросите заранее, чтобы успеть.
Что если с этой страной нет договора? Тогда доход, как правило, облагается в Германии, а иностранный налог засчитывается или вычитается по § 34c EStG с ограничениями.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов, в том числе консультантов по декларации в стране вашего резидентства. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и сроки меняются, поэтому актуальную позицию проверяйте в своём Finanzamt или у консультанта. Наши страницы стран и калькуляторы помогут спланировать покупку.