Как налоговый резидент Литвы декларирует аренду и продажу недвижимости за границей, как учитывается иностранный налог, какие формы и сроки и что подготовить.
Если вы налоговый резидент Литвы и владеете квартирой в Испании, Болгарии, Грузии или ОАЭ, налоговые вопросы по ней решаются не только в стране нахождения объекта. Литва облагает своих резидентов по доходам со всего мира, поэтому арендный доход и прибыль от продажи нужно показать и налоговой инспекции Литвы (VMI). В статье разобраны логика, формы и сроки. Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию по вашей ситуации. Мы изучили доступные нам материалы VMI в октябре 2026 года; сайт VMI закрыл автоматический доступ, поэтому часть пунктов ниже отмечена как требующая уточнения в VMI.
Какое правило применяется: резидент или нерезидент
Сначала важен ваш статус, а не объект. Налоговый резидент Литвы платит налог с доходов, полученных в Литве и за границей. Нерезидент платит в Литве только с доходов из литовских источников, поэтому квартира за рубежом для него обычно не предмет литовского налога. Резидентство определяет сама VMI по своим критериям (постоянное жилье, центр интересов, дни пребывания); если вы недавно переехали или делите год между странами, сначала прочитайте нашу статью о налоговом резидентстве при переезде. Далее речь идёт о налоговом резиденте Литвы.
Доход от аренды иностранной недвижимости
Иностранная аренда входит в ваш годовой доход. Её показывают в годовой декларации GPM311, в приложении для арендных и аналогичных доходов (GPM311D2). По данным VMI, доходы, полученные за границей, декларируют после окончания налогового года, до 1 мая следующего года, и к этой же дате уплачивают налог.
Какая ставка? Для 2026 года VMI описывает шкалу для доходов, не связанных с трудом: 15% с части до 12 средних зарплат (VDU, в 2026 году 27 745,80 евро), 20% до 36 VDU, 25% от 36 до 60 VDU и 32% выше. Иностранные доходы суммируются при определении ставки. Страницу VMI с конкретной ставкой для аренды мы открыть не смогли, поэтому уточните в VMI, какая часть шкалы относится к вашей аренде и какие расходы можно вычесть.
Суммы в иностранной валюте указывают в евро. Общий подход в правилах заполнения декларации: курс Европейского центрального банка на день получения; если дату определить нельзя, курс на 31 декабря.
Продажа недвижимости
Прибыль от продажи недвижимости за границей тоже доход резидента Литвы. В материалах VMI на 2026 год сказано, что с 1 января 2026 года доход от продажи недвижимости не облагается налогом, если вы владели ею более пяти лет (до 2026 года срок был десять лет). Пятилетний срок мы нашли в сводках VMI, но не смогли подтвердить, действуют ли так же другие освобождения, например для жилья, где вы жили, в отношении объектов за границей. Если освобождение не применяется, прибыль облагается по той же шкале и декларируется в годовой декларации до 1 мая года, следующего за годом продажи. Сохраните договор покупки и документы о расходах на покупку: они уменьшают налогооблагаемую прибыль.
Иностранный налог: зачёт или освобождение
Если страна нахождения объекта облагает аренду или прибыль, Литва не должна облагать тот же доход второй раз. Какой метод действует, зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения между Литвой и этой страной. Когда соглашение отдаёт право налога стране объекта, литовская практика, как правило, зачёт иностранного налога в пределах литовского налога на этот доход; по некоторым соглашениям доход освобождается в Литве. По каждому соглашению метод мы не проверяли. VMI просит документы иностранной налоговой службы, где указаны доход и уплаченный налог. Если соглашения нет, иностранный налог можно зачесть по тому же принципу при наличии таких документов. Тексты соглашений и их перечень есть на сайте VMI.
Декларирование самого имущества
В Литве есть отдельная ежегодная декларация имущества (FR0001). По данным VMI, в ней указывают имущество в Литве и за границей, включая недвижимость за рубежом, а также средства свыше 1500 евро в иностранных банках и аналогичных учреждениях. Срок: 1 мая следующего года (в 2026 году 4 мая из-за календаря). Проверьте на сайте VMI, касается ли обязанность вас; мы понимаем её так, что она относится к совершеннолетнему резиденту, владеющему недвижимостью за границей или счетами выше порога.
Что подготовить русскоязычному резиденту
- Договор покупки и перечень расходов на покупку (налоги, нотариус, агент), с заверенными переводами, если оригиналы не на литовском или английском.
- Договор аренды или выписки платформ (Airbnb, Booking) за каждый год, а также иностранную налоговую декларацию и справку о начисленном или удержанном налоге из страны объекта.
- Банковские выписки, показывающие, куда поступала аренда, на то же имя, что и в литовских записях. Проверьте, что написание имени латиницей одинаково во всех документах.
- Записи о курсах, по которым вы пересчитывали суммы, чтобы цифры в евро можно было воспроизвести.
- Доступ к электронной системе деклараций VMI (EDS) и литовский банк или электронная подпись для входа. Часть материалов VMI доступна на других языках, но формы на литовском.
FAQ
Платят ли дважды налог с аренды квартиры за границей? Нет, если иностранный налог учтён по методу соглашения или зачётом, но декларацию в Литве всё равно подают. Льготу заявляют в декларации, и нужны подтверждения иностранного налога.
Нужно ли сообщать об иностранной квартире, если аренды нет? В декларацию имущества (FR0001) входит недвижимость за рубежом, поэтому уточните в VMI, обязаны ли вы её подавать, даже без дохода.
Что, если иностранный налог выше литовского? Зачёт обычно ограничен литовским налогом на этот доход, поэтому разницу Литва не возвращает.
Когда подавать? Годовая декларация и оплата: до 1 мая следующего года.
Отменяет ли пятилетнее правило налог с продажи в другой стране? Нет. Оно касается только Литвы. Страна объекта может облагать продажу по своим законам; см. наши страновые материалы, например о налоге на прирост капитала при продаже.
Как мы помогаем
D.H. Realting: трёхъязычная платформа (русский, английский, польский), которая подбирает недвижимость за рубежом и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, в том числе знающих правила резидентства Литвы. Мы используем калькуляторы и чек-лист полной стоимости владения, чтобы показать все расходы до покупки. Официальные источники: сайт VMI и страница VMI о декларации имущества. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому проверяйте их в VMI или у консультанта до принятия решений.