Нерезидент-продавец в Испании платит 19% с прироста, а покупатель удерживает 3% от цены при сделке. Как считается прирост, что можно вычесть и что подавать после продажи.
Продажа испанской недвижимости нерезидентом запускает сразу две вещи: налог на прирост и удержание из цены при сделке. Сам налог проще, чем во многих странах, но удержание удивляет продавцов, рассчитывавших получить всю цену.
Ставка
В руководстве Налогового агентства Испании для нерезидентов указана единая ставка 19% на прирост от продажи недвижимости, без различия между резидентами ЕС/ЕЭЗ и остальными. Цифры вроде 24%, которые встречаются в интернете, относятся к другим видам доходов нерезидентов, а не к приросту по недвижимости.
Как считается прирост
Налог берётся с чистого прироста, а не с цены:
- цена продажи за вычетом собственных расходов продавца на продажу
- минус стоимость приобретения: уплаченная цена плюс налоги при покупке (налог на передачу или НДС), услуги нотариуса, реестра и агента, плюс подтверждённые улучшения
- проценты по ипотеке в стоимость приобретения не входят
- коэффициенты индексации на инфляцию отменены для продаж с 1 января 2015 года, поэтому долгий срок владения не даёт инфляционной льготы
Храните все документы о покупке и все счета за работы: именно они уменьшают прирост.
Удержание 3%
Если продавец нерезидент, покупатель обязан удержать 3% от согласованной цены и перечислить их в налоговую в течение месяца после сделки по форме Modelo 211. Копию формы покупатель отдаёт вам. Это авансовый платёж в счёт вашего налога, а не сам налог. Если реальный налог меньше 3% цены, разницу можно вернуть по процедуре, установленной приказом HAP/2474/2015; один юридический источник сообщает, что такие возвраты занимают примерно от шести до двенадцати месяцев. Если налог больше, вы доплачиваете разницу.
Что подавать
Прирост декларируется по форме Modelo 210. По данным одного юридического источника срок составляет четыре месяца после продажи, что согласуется с правилом, ставящим его через три месяца после срока покупателя на перечисление удержания; уточните точную дату у gestor, потому что просрочка влечёт штрафы и задерживает возврат.
Льготы
У нерезидентов льгот меньше, чем у резидентов:
- в руководстве Агентства указано освобождение при реинвестировании для резидентов ЕС/ЕЭЗ, вкладывающих выручку в новое основное жильё
- освобождения для лиц старше 65 лет для нерезидентов там нет, поэтому не рассчитывайте на правила для резидентов
- отдельный муниципальный налог на рост кадастровой стоимости земли (plusvalía municipal) взимает мэрия; продавцы, по сообщениям, могут выбирать между формульным методом и методом реального прироста, поэтому попросите gestor посчитать оба
Ваша страна резидентства
Налоговые соглашения Испании, как правило, позволяют Испании облагать прирост от испанской недвижимости. Ваша страна всё равно может учесть прирост в вашей декларации и зачесть уплаченный испанский налог, а детали различаются по странам, поэтому проверьте это до продажи, а не после.
Чек-лист на день сделки
- соберите договор покупки, подтверждения налогов при покупке и счета за улучшения
- договоритесь с нотариусом и покупателем, кто и когда подаёт Modelo 211
- попросите gestor оценить итоговый налог, чтобы понимать, покроют ли его 3%
- проверьте муниципальную plusvalía и то, кто платит её по договору
- запланируйте подачу Modelo 210 и храните подтверждения всех платежей
- уточните, как ваша страна резидентства облагает прирост
FAQ
Являются ли 3% моим итоговым налогом? Нет. Это аванс в счёт 19% налога на чистый прирост, поэтому вы можете доплатить или получить возврат. Отличается ли ставка для продавцов из ЕС и не из ЕС? По руководству Налогового агентства нет: 19% действует для всех нерезидентов на прирост по недвижимости. Есть ли инфляционная льгота? Нет, коэффициенты отменены для продаж с 2015 года. Можно ли применить освобождение для лиц старше 65 лет? В руководстве Агентства для нерезидентов его нет, поэтому проконсультируйтесь, прежде чем на него рассчитывать. Кто что подаёт? Покупатель подаёт Modelo 211 по 3%, а вы подаёте Modelo 210 по приросту.
Как мы помогаем
Мы сопровождаем продавцов на этапах сделки, направляем к испанскому gestor или налоговому консультанту для расчёта и подачи деклараций и честно говорим, как выглядят цифры, до подписания. Статья носит общий информационный характер и не является налоговой, юридической или инвестиционной консультацией; правила и положения соглашений меняются, поэтому подтверждайте каждую цифру у квалифицированного налогового консультанта.