Как налоговый резидент Нидерландов декларирует недвижимость за рубежом: Box 3, договорное освобождение, решение Верховного суда 2025, цифры 2026, аренда, реформа 2028.
Человек, проживающий в Нидерландах, облагается там налогом с доходов и активов со всего мира. Для частного лица с квартирой или домом за рубежом основной голландский режим это box 3, налог на сбережения и инвестиции. Эта область меняется: механизм box 3 несколько раз пересматривали, суды выносили решения об иностранной недвижимости, а с 2028 года планируется новая система на основе фактической доходности. В статье мы пишем то, что смогли подтвердить, и отмечаем неподтверждённое. Источники это сайты профессиональных организаций и налоговых консультантов, потому что официальные страницы либо не открылись, либо были краткими выжимками; перед подачей декларации проверьте Belastingdienst (belastingdienst.nl).
Как иностранная недвижимость учитывается в box 3
Иностранная квартира для отдыха или инвестиций, не используемая в бизнесе, по данным источников, относится в box 3 к прочим активам (overige bezittingen) независимо от страны. Вы указываете её рыночную стоимость на расчётную дату в декларации, а ипотеку по ней как долг. Box 3 не облагает вашу фактическую аренду или рост цены так, как обычный подоходный налог. Он облагает условную доходность активов, процент которой устанавливается каждый год.
За налоговый 2025 год по переходному закону применялись 5,88 процента для прочих активов и 2,70 процента для долгов, по рекомендациям одного банка. За 2026 год профессиональная организация сообщает окончательную условную доходность 6,00 процента для прочих активов, предварительные 1,28 процента для банковских остатков и сбережений и 2,70 процента для долгов, ставку 36 процентов и необлагаемый минимум 59 357 евро на человека (118 714 евро для фискальных партнёров). Поскольку проценты по сбережениям и долгам названы предварительными, проверьте окончательные значения на официальной странице. Цифры сообщает один сайт, на странице Belastingdienst мы их не подтвердили.
Договорное освобождение: почему box 3 на иностранную недвижимость обычно снижается
Страна нахождения объекта обычно имеет право облагать его и доход от него, а Нидерланды устраняют двойное налогообложение пропорциональным освобождением (aftrek ter voorkoming van dubbele belasting). Проще говоря, голландский налог box 3 уменьшается на долю условной доходности, приходящуюся на иностранный объект. Формула использует условную доходность иностранного объекта, делённую на вашу совокупную условную доходность, и применяется к налогу box 3. Какое облегчение вы получите, зависит от договора с соответствующей страной; об общей логике читайте в нашей статье о договорах об избежании двойного налогообложения.
Решение Верховного суда 2025 года
18 июля 2025 года Верховный суд Нидерландов (Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2025:1176), по сообщениям нескольких консультантских сайтов, постановил, что доходность иностранной недвижимости не учитывается, когда вы доказываете, что фактическая доходность ниже условной, в русле своих решений 2024 года. Приводимое обоснование: поскольку box 3 использует фиксированную ставку, договоры должны фактически приводить к освобождению. Сообщается, что для объекта, которым вы пользуетесь сами, это оставляет его в такой ситуации фактически вне box 3. Текст решения мы открыть не смогли, поэтому читайте его вместе с консультантом. Сообщается также, что суды выявили открытые вопросы о построении доказательств и о сдаваемой в аренду иностранной недвижимости.
Аренда за рубежом
Арендный доход от иностранной недвижимости облагается в стране нахождения по её правилам и ставкам. Как арендный доход от иностранной недвижимости учитывается в голландской декларации на практике при действующей системе, подтвердить мы не смогли, а в одном комментарии консультанта сказано, что порядок договорного освобождения для сдаваемого объекта неясен. Не считайте, что иностранная аренда в Нидерландах просто игнорируется: храните иностранное решение налоговой, договоры и подтверждения платежей и спросите консультанта, как её указывать.
Продажа
Прибыль от продажи иностранной недвижимости облагается страной нахождения по её правилам, а позиция Нидерландов зависит от договора. При фиксированной системе box 3 голландский налог основан на условной доходности, а не на прибыли, но как продажа отражается в конкретном году, мы не проверяли, поэтому перед продажей уточните это у консультанта.
Что изменится с 2028 года
Голландский законопроект (Wet werkelijk rendement box 3) предусматривает переход box 3 на систему фактической доходности с 2028 года. Итоговый статус закона мы не проверяли, а прочитанные нами источники не говорят, как в новой системе будет учитываться иностранная недвижимость. Считайте это открытым вопросом и уточните снова до 2028 года.
Сроки
За налоговый 2025 год декларацию нужно было подать до 1 мая 2026 года, а запрос об отсрочке до этой даты переносил срок на 1 сентября 2026 года, возможно с процентами, согласно найденной нами сводке Belastingdienst. Для последующих лет проверяйте актуальную дату на странице Belastingdienst.
FAQ
Облагается ли моя иностранная квартира в box 3? По данным источников, она относится к прочим активам box 3 и указывается по рыночной стоимости, но договорное освобождение уменьшает голландский налог на неё. Размер уменьшения зависит от договора и ваших совокупных активов.
Указывать ли иностранную недвижимость, если я считаю её освобождённой? Да, вы указываете её, а облегчение рассчитывается в декларации. Не пропускайте её.
Значит ли решение Верховного суда 2025 года, что я ничего не должен? Не автоматически. Оно касается пути доказательства (фактическая доходность ниже условной) и того, как в нём учитывается иностранная недвижимость. Оно не решает всю вашу ситуацию, особенно для сдаваемых объектов.
Окончательны ли проценты на 2026 год? Один источник называет 6,00 процента окончательным, а проценты по сбережениям и долгам предварительными. Проверьте страницу Belastingdienst.
Изменится ли box 3? Переход на фактическую доходность запланирован на 2028 год; как в этой системе будет учитываться иностранная недвижимость, неясно.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов, в том числе голландского консультанта по вашей декларации. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Голландский box 3 меняется, поэтому актуальные правила проверяйте в Belastingdienst или у консультанта. См. наши страницы стран, калькуляторы и, о переездах между странами, налоговое резидентство при переезде.