Ипотека во Франции для иностранцев: правило 35%, LTV, расходы и подводные камни

Франция кредитует иностранных покупателей, но правила устанавливаются на национальном уровне и применяются жёстко, поэтому результат зависит скорее от вашего дохода и документов, чем от паспорта. Наш общий гайд по ипотеке для нерезидентов описывает основы по разным странам, а этот разбирает именно Францию. Цифры ориентировочные, из источников банков и консультантов за 2026 год, и они меняются.

Правила, которые обязан соблюдать любой французский банк

Совет по финансовой стабильности Франции (HCSF) устанавливает ограничения для всех заёмщиков независимо от резидентства:

• Все платежи по долгам, включая страховку, не должны превышать 35% дохода. Считаются ваши долговые платежи по всему миру, а не только новый французский кредит. Уточните у банка, как именно он определяет базу дохода.
• Максимальный срок — 25 лет, а для покупки на этапе строительства и договоров на строительство дома — 27.
• У банков есть ограниченная гибкость: до 20% выдаваемых ими кредитов, и она в основном предназначена для основного жилья. Не рассчитывайте на неё для второго дома или инвестиционного объекта. Совет подтвердил, что в 2026 году смягчения этих правил нет.

Сколько французские банки дают нерезидентам

• Резиденты ЕС и ЕЭЗ обычно видят LTV примерно 65–80%, для сильных заявок упоминается до 85%. Покупателям вне ЕС стоит ожидать примерно 50–70%, то есть взнос 30–50% плюс сборы.
• Многие банки хотят, чтобы у вас оставался запас сбережений, по сообщениям — от шести до 24 месяцев платежей.
• При покупке под аренду банки обычно учитывают в расчёте платёжеспособности лишь часть ожидаемой арендной платы, сообщается о 70%.
• Если доход не в евро, часть банков применяет дисконт при расчёте коэффициента 35% из-за валютного риска.
• У граждан США бывают сложности с отчётностью по FATCA, и некоторые банки им отказывают. Несколько банков принимают, обычно при более крупном взносе.

Ставки в 2026 году

Французская ипотека почти всегда с фиксированной ставкой. Сообщаемые средние значения 2026 года: от около 3,05% по 10-летним кредитам до около 3,4% по 25-летним для сильных заявок, а нерезиденты, по сообщениям, платят ещё на 0,2–0,5 пункта больше. Ориентировочные диапазоны для нерезидентов, которые называют консультанты, — примерно 3,5–4,6% по кредитам на 20–25 лет. Считайте это ориентиром и запрашивайте актуальные предложения.

Документы

• Паспорт и подтверждение адреса
• Последние три расчётных листка, налоговые декларации за два-три года
• Выписки примерно за три месяца по каждому счёту
• Графики платежей по действующим долгам
• Заверенные переводы, когда банк их запрашивает, в каждом случае отдельно
• Самозанятым нужна отчётность за два-три года, и совсем недавний бизнес часто получает отказ

Французский банковский счёт — условие кредита. Сообщаемые сроки — 8–12 недель от начала до конца, включая обязательные 10 дней на размышление после получения предложения по кредиту.

Что платится сверх первоначального взноса

• Нотариальные сборы при покупке вторичного жилья — примерно 7–8% цены. Большая часть — пошлина за передачу права, идущая государству и местным властям; сейчас около 6,32% во многих департаментах, повысивших ставку, и около 5,81% в немногих, не повысивших. По новостройке нотариальные сборы всего около 2–3%.
• Гарантия кредитора (caution), по сообщениям около 1–1,5% кредита, частично возвращается по окончании кредита.
• Обязательное страхование заёмщика, по сообщениям около 0,2–0,4% суммы кредита в год. Перейти к внешнему страховщику можно по закону Лемуана (2022).
• Комиссия банка за оформление, по сообщениям примерно 500–1 500 евро.
• Комиссия за досрочное погашение ограничена законом шестью месяцами процентов и не более чем 3% остатка основного долга.

Подводные камни

• Недооценить потолок 35%: в него входят все ваши долги, в том числе за границей.
• Рассчитывать на LTV как для ЕС, будучи покупателем вне ЕС.
• Строить план на арендном доходе, который банк учтёт лишь частично.
• Доход в иностранной валюте и связанный с ним курсовой риск.
• Подписать compromis de vente без условия о получении кредита (condition suspensive d'obtention de prêt). Проверьте, что оно есть в договоре, с реалистичным сроком.
• Рассчитывать на финансирование нотариальных сборов. Нерезидентам это редко удаётся.

FAQ

Может ли нерезидент получить ипотеку во Франции? Да, при наличии французского счёта и документированного дохода. Какой максимальный срок? 25 лет, а в отдельных случаях покупки на этапе строительства — 27. Какой нужен взнос? Планируйте 20–50% в зависимости от гражданства и заявки, плюс нотариальные сборы. Касается ли меня правило 35%? Да, оно касается каждого заёмщика и учитывает долги по всему миру. Можно ли погасить досрочно? Да, с законным ограничением комиссии, описанным выше.

How we help

Мы связываем покупателей с брокерами и банками, кредитующими нерезидентов во Франции, и выстраиваем покупку вокруг реалистичного финансирования. Это общая информация, а не финансовая, налоговая или юридическая консультация: правила HCSF, ставки и сборы меняются, и каждый банк применяет их по-своему, поэтому перед обязательствами уточните актуальные условия у лицензированного брокера и французского нотариуса.