Франция — один из самых глубоких и стабильных рынков недвижимости Европы, но энергетические нормы, расходы на сделку и налоги при продаже могут заметно снизить доходность, если их не учесть заранее.
Франция — один из крупнейших и самых ликвидных рынков недвижимости Европы: устойчивый спрос со стороны и местных, и иностранных покупателей, сильная юридическая защита и процесс сделки, в котором трудно ошибиться, если вы работаете через нотариуса. Тем не менее несколько особенностей французской системы меняют реальную экономику владения недвижимостью здесь, и их стоит понимать до того, как вы примете решение.
1. Запрет на сдачу в аренду по DPE выводит жильё с рынка найма
Энергетический сертификат DPE во Франции теперь определяет не только привлекательность жилья для арендаторов, но и саму законность сдачи его в аренду. С 1 января 2025 года жильё с самым низким классом DPE — G — больше нельзя сдавать в аренду. Класс F последует с 1 января 2028 года, класс E — с 1 января 2034 года. Если вы покупаете старую недвижимость для сдачи в аренду, её класс DPE (или стоимость модернизации до того, как этот класс закроет вам возможность сдачи) сегодня — ключевая часть инвестиционного расчёта, а не сноска.
Как снизить риск. Получите сертификат DPE до подписания, а не после. Для всего, что имеет класс E или хуже, закладывайте стоимость и неудобства энергетической модернизации и уточняйте, не запланированы ли уже работы по дому совладельцами.
2. Расходы на сделку на вторичке выше, чем кажется
Покупка существующей («ancien») недвижимости во Франции обходится примерно в 8% от цены в виде нотариальных и регистрационных расходов — после повышения регионального налога на передачу прав, вступившего в силу в январе 2026 года; покупка новостройки («neuf»/VEFA) облагается совсем иначе и обычно стоит лишь 2–3%. Эти расходы прибавляются к цене и не подлежат обсуждению — они заметно меняют точку безубыточности при коротком владении.
Как снизить риск. Закладывайте полную стоимость — цену плюс примерно 8% — в любой расчёт доходности или перепродажи вторичного жилья, и учитывайте, что при быстрой повторной продаже эти расходы не вернутся.
3. Квартиры несут общие обязательства совладения (copropriété)
Большинство французских квартир находятся в составе copropriété — юридической структуры, где собственники совместно финансируют содержание здания через взносы и могут быть обязаны большинством голосов оплатить капитальные работы (новую крышу, лифт или энергетическую модернизацию по DPE), которые они сами не выбирали. Внешне безупречная квартира может нести дорогое обязательство, проголосованное домом ещё до вашей покупки.
Как снизить риск. Перед подписанием запросите протоколы общих собраний за последние три года, текущие взносы, журнал технического обслуживания (carnet d'entretien) и любые проголосованные, но не оплаченные работы. Квартира в доме с отложенным обслуживанием — не такая выгодная сделка, как кажется.
4. Крупные активы могут подпадать под налог на недвижимое состояние (IFI)
Франция взимает ежегодный налог на состояние именно с недвижимости — IFI — как только чистые французские объекты домохозяйства превышают 1,3 млн евро, при этом сам расчёт налога ведётся от базы в 800 000 евро. Он применяется независимо от статуса резидентства — где бы ни жил владелец, если объект находится во Франции. Для одной квартиры это редко актуально, но для покупателей, собирающих более крупный портфель французской недвижимости, это реальная, регулярная статья расходов, которую нужно учитывать в расчётах.
Как снизить риск. Если вы покупаете более одного объекта или дорогой объект, сделайте расчёт порога ещё на этапе принятия решения о покупке, а не постфактум.
5. Продажа нерезидентом стоит дороже, чем кажется по заявленной ставке налога на прирост капитала
Нерезиденты при продаже французской недвижимости платят налог на прирост капитала по ставке 19%, плюс социальные отчисления, которые сейчас составляют около 17,2% сверху (эта ставка может быть снижена для продавцов, охваченных системой соцстрахования ЕС/ЕЭЗ, Швейцарии или Великобритании) — совокупная нагрузка заметно выше, чем многие покупатели ожидают изначально. Длительное владение снижает облагаемую прибыль за счёт постепенной льготы, но при раннем выходе налог взимается почти по полной ставке.
Как снизить риск. Просчитайте вероятный срок владения и налог при выходе ещё на этапе покупки, а не продажи, и попросите местного бухгалтера подтвердить вашу реальную ставку до выставления объекта — ваш конкретный статус резидентства и применимое соглашение могут существенно изменить цифры.
Частые вопросы
Остаётся ли французская недвижимость надёжной инвестицией? Да — перечисленные риски касаются правильного расчёта и структурирования покупки, а не причин избегать этого рынка. Распространяется ли правило DPE на жильё, в котором я живу сам? Нет, запрет на сдачу касается только арендного жилья, хотя он всё же может влиять на стоимость при перепродаже. Плачу ли я IFI за одну квартиру? Только если чистые французские объекты вашего домохозяйства превышают 1,3 млн евро. Можно ли снизить нотариальные расходы? Они установлены регламентом и практически не обсуждаются, но покупка новостройки облагается по значительно более низкой ставке, чем вторичка. Какова реальная стоимость продажи для нерезидента? Закладывайте около 19% налога на прирост капитала плюс социальные отчисления, которые снижаются по мере увеличения срока владения.
Как мы помогаем
Мы просчитываем реальную стоимость покупки во Франции — расходы на сделку, влияние DPE, взносы совладения и налог при выходе — ещё до принятия решения, и подключаем нотариуса и местного бухгалтера для всего, что требует локальной экспертизы. Только информация, не юридическая или налоговая консультация — французские правила меняются, а точные цифры зависят от вашей ситуации.