В Черногории новостройка от застройщика-плательщика НДС и вторичная квартира облагаются по-разному, а закон о легализации 2025 года сделал правовой статус здания решающим фактором.
В Черногории налоговый путь зависит от того, кто продаёт, а юридический — от того, надлежащим ли образом зарегистрировано здание. И то и другое недавно менялось, поэтому старые руководства устарели. Пункты ниже собраны по материалам агентств, юрфирм и прессы на 2026 год, и их нужно подтвердить у черногорского юриста.
Налоги: два разных пути
При покупке новой недвижимости напрямую у застройщика — плательщика НДС, по сообщениям, в цену включён НДС 21%, а покупатель не платит налог на передачу недвижимости. Подтвердите режим НДС в договоре, потому что в 2024 году Черногория изменила некоторые ставки НДС. На вторичном рынке налог на передачу с 1 января 2024 года прогрессивный, поэтому старая единая ставка 3% устарела: 3% до 150 000 €, затем 4 500 € плюс 5% с суммы свыше 150 000 € до 500 000 €, затем 22 000 € плюс 6% с суммы свыше 500 000 €. Например, вторичная квартира за 200 000 € обойдётся в 7 000 € налога на передачу. Услуги нотариуса оплачиваются по государственному тарифу, по сообщениям обновлённому в апреле 2026 года, и обычно составляют менее 1% цены, а комиссия агента обычно около 5% и часто оплачивается продавцом. По оценкам агентств, общие расходы покупателя при сделке на вторичном рынке составляют примерно 4–8%; считайте это ориентиром.
Закон о легализации меняет риск
Закон о легализации самовольных построек вступил в силу 14 августа 2025 года. Самовольной считается постройка, возведённая или расширенная без разрешения либо с нарушением его условий. Официальное толкование, о котором пишет пресса: ни одну самовольную постройку нельзя передавать, и многие нотариусы стали осторожны со сделками, где в кадастре есть пометка о легализации. Закон дал владельцам шесть месяцев на начало кадастровой регистрации. В январе 2026 года правительство внесло срочные поправки: продлить этот срок до двенадцати месяцев, разрешить некоторые действия, например аренду и ипотеку, несмотря на пометку, и открыть путь для зданий с действующим разрешением на строительство, но без итогового разрешения на использование. Подтвердить, приняты ли они, мы не смогли, поэтому проверьте актуальный текст у юриста.
Новостройка: что проверить
- Что у застройщика есть действующее разрешение на строительство и что здание зарегистрировано или будет зарегистрировано в кадастре с каждой квартирой как отдельным объектом.
- Что разрешение на использование существует для завершённого здания: разрыв между построенным зданием и разрешением на использование — это как раз то место, где работает новый закон.
- Дату сдачи, неустойки и условия гарантии в договоре. Единого законодательного режима гарантии мы не нашли, поэтому полагайтесь на то, что написано в договоре, и спросите юриста.
- При покупке на этапе строительства: платежи по этапам, привязанные к ходу работ, и банковскую гарантию или эскроу, где это возможно, так как обязательной схемы защиты платежей покупателя мы не нашли.
Вторичка: что проверить
- Актуальную выписку из кадастра с данными о собственнике, обременениях и пометках о легализации.
- Покрыта ли разрешением каждая часть здания, включая пристройки и террасы.
- Состояние здания и расходы на ремонт, которые слишком различаются, чтобы называть цифры ответственно.
Как выбрать
- Выбирайте новое, если нужна чистая история документов, и вы сможете проверить разрешения, разрешение на использование и кадастровую регистрацию квартиры.
- Выбирайте вторичку, если важнее локация или старый каменный дом, но только после того, как юрист подтвердит правовой статус и передача не заблокирована пометкой.
- Если у строения есть любая неформальная пристройка, воспринимайте это как вопрос цены и права, а не косметики.
FAQ
Плачу ли я налог на передачу при покупке новостройки в Черногории? По сообщениям агентств, покупатель у застройщика — плательщика НДС не платит, так как 21% НДС уже включены в цену; подтвердите это в договоре. Какой налог на передачу при вторичной покупке? Прогрессивный с 2024 года: 3% до 150 000 €, затем 5% и 6% с частей свыше. Можно ли купить нелегализованное здание? По сообщаемому в прессе официальному толкованию, самовольные постройки передавать нельзя; поправки были предложены в январе 2026 года, поэтому проверьте актуальный статус. Как проверить здание? Запросите выписку из кадастра и разрешения и передайте их на проверку местному юристу.
Как мы помогаем
Мы помогаем сравнить конкретные варианты новостроек и вторичного жилья, а также вместе с местным юристом проверяем разрешения, кадастровый статус и условия договора до оплаты. Информация носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила в Черногории меняются быстро, поэтому перед принятием решения уточните актуальное положение для вашего объекта.